买地建房注意事项

2011-09-19 22:44:58 来源网站：加国地产

经常会有客户和朋友向我咨询买地建房的事情，既有一些已经买了地建好了房子准备卖的人，也有一些买了地正在建或者准备建的人，还有一些准备买地的人，甚至有一些人只是听说买地建房划算而来打听的人。我有时候由于太忙，不能及时或者全面的回答关于买地建房的问题，在这里一并回答。如有不对之处，还请大家批评指正。

典型的问题有以下几个：

一是买地建房能赚钱吗?

二是买什么样的地好呢?

三是买地建房难吗?都有什么流程呢?

四是买地建房都要注意什么问题呢?

作为一个建筑科班出身的经纪，肖郎必须说，在目前的市场行情下，买地建房不一定能赚到钱，而且可以肯定地说，如果你不是足够专业的话，你肯定赚不到太多钱。

买地建房看起来很美 实际上并不好弄

给大家简单分析一下你就能知道：房价=地价+建房成本+利润。如果你买地的成本过高，还有你成本控制的水平不够，可以想见的是在市场价的情况下，你的利润水平会很有限，甚至没有利润或亏损。个人拿地，肯定没有大的开发商单独拿地那么便宜，地价肯定比大规模开发要贵;成本控制，基本上你一两个房子，在相同品质的情况下，你不会控制得比上百个房子的规模管理更低成本。大的开发商的毛利也不过20%-30%，而你的成本基本上会比大的开发商贵15%到20%以上，所以你够专业控制得好的情况下，你可以期待10-15%的毛利。如果控制不好的话，或者过程管理有问题的话，还有销售不畅的情况下，你的本来不高的毛利基本上就少的可怜或者基本上不复存在了。

一般来说，作为单个的中小投资开发商，在假设你的过程管理和监理能力并无过人之处的情况下，你买地建房能不能赚钱或者说能不能期待有利可图的关键在于你买地，在于你买哪里的地，以什么价钱买地，买什么样的地。这是重中之重，关键中的关键。有些人会说这有什么难的，不管是哪里的地，买了就好啊，不行先放上几年再说。放上几年就涨上去了嘛。这样的回答貌似有道理，其实是很片面的。

首先大家都知道，银行一般不会为一块地发放高比例的贷款，甚至有些地银行不愿意发放贷款(因为很难估算其具体价值);如果你买一块地上面有个旧房子的话，在你准备开发土地和推倒旧房子之前，你必须还清全部的银行欠款才行(因为你把银行的标的物推掉了)，所以说单纯地对资金要求比较高，或者说是资金成本比较高。而地能不能涨价并不处决于其大小，甚至其位置，而处决于其稀缺性。一般来说，越稀缺的东西越看涨，比如矿产、玉石、古董，甚至超级球星、顶级名模。如果你买的地并不是那么稀缺，以后也不一定会稀缺，那么这块地就很难看涨，或者说是遥遥无期的。

肖郎的理论是“不稀缺不投，不稀缺不买”，“不再稀缺就卖，不再稀缺就换”，不拘泥于什么房屋的类型，不拘泥于什么位置概念，不拘泥于地大地小，“万物皆可跌，唯稀缺看涨，值得拥有”。

在多伦多买地建房并不难，既无资金的要求，也无资质的要求。只要你能买一块地，请专业的人来设计承建就可以了。这件事情看起来没门槛，但实际上没门槛是最大的门槛，因为进入门槛不高，什么人都能做，所以反而能赚钱的要求就比较高，也比较难。买地建房并不难，难就难在买地建房后还有利润可图，能够比买别人建成的现成的房子要省很多(做到这个比较难)。

买地建房的流程

一、买地：一般请专业的经纪参与，主要是参与谈判和评判地块的优缺点、价值和潜在的机会和风险。

二、设计：一般需要请有建筑师执照的设计师进行沟通、设计和申请建筑许可等。

三、出图：一般出图也分为出设计图纸、施工图纸，还有水电、冷暖等分类图纸等，出图纸的细化工作量不同，设计费用也完全不一样。

四、招投标：一般就是请有承建资质的有执照的建筑公司或施工队伍来参与报价和出详细施工和材料方案，由业主、建筑师、资深卖房经纪来共同参与评判，最后确定一家施工承建商。

五、监理：一般就是由有监理资格或经验的人来进行全程的建筑施工管理监理和节点控制。

六、后期的养护;设计养护的标准和对后期可能的沉降作出评判和对策。

这个过程当然需要专业的经纪和建筑师的建议和参与，有了专业人士的参与，至少不会出现大的错误或者说不能挽回的错误。

最近有个客户电话咨询我，他在STOUVILLE买了块地建了个大宅，只加了不多的利润正在挂牌销售，但已经6个月了仍无人问津。他问我为什么?我帮他分析了一下，原因很简单，一是虽然现在北上的人很多，许多人是由于想住新房但预算不够才住到那么远的，但对于一个有超过150万预算的人而言，他可以选择的机会很多，北部的豪宅尤其是超过150万以上的房子需求并不旺盛，需求少。二是生活配套和学校配套相对较差，投资客的热情程度不够，自住人群的顾虑较多;来看的人对价钱的认同感不够。不到200万的房子，买家一出价就先砍掉50万，直接到成本一下，没法谈;三是在北部开发的大部分是大体量的开发商，单个开发的很少或者说几乎没有，他们拿地的成本极低(有些开发商只是靠承诺给政府做相关配套就免费得到可以建数十上百套房子的地块)，而且他们一般都有长期开发的打算，5年、10年甚至更长时间，他们资金也充足，拖的起，也亏不怕。

对于一些不明就里也想来参与分一杯羹的中小开发商而言，他们的态度就是挤垮你，然后用低于成本价把你买走，让你亏损出局。所以本来附近一个大型开发商有个房子正在卖，等他的房子一上市，这个房子立即降价了30万，我的客户的房子自然再也无法正常销售出去。的确，不是一个级别的选手站在一起，结果是可想而知的。就像我们一般的人和泰森站到一起比拳击一样，不用他动手，你只要看见他像野兽一样走过来，你已经吓到晕过去了。我给这个客户的建议是尽量能不亏损或者少量认陪了解出局，继续耗下去可能会亏损更多。

买地建房的关键是买地

像前面一个案例就是地买错了，看起来没错(有账面利润)，实际上错了，因为买的地没有稀缺性需求也不旺盛，基本上没有定价权，所以很被动。

买地应该注意什么呢?

尽量不要买过于偏远的地块

除非你钱足够多，除非你有10年以上的长期持有计划(但这10年也不一定增值)，尽量不要买过于偏远的地块，不能太北/太东或太西。你的买地策略是搭顺风车，能搭一程就上，不能搭就不上。千万不要自己去“捂地”，想把生地捂成熟地，一般来说，你可能等不到这一天(这里的发展速度是国内的1/10)，你的孩子或许能等到这一天。

买地一定要买“稀缺性”