一桩普通的二手房交易，因买、卖双方对办理房产过户及贷款等流程缺乏了解，导致合同约定与现实办理流程冲突

一桩普通的，因买、卖双方对办理及贷款等流程缺乏了解，导致合同约定与现实办理流程冲突，合同履行陷入“死循环”。近日，中级人民法院终审审结一起罕见的纠纷案，终审判决驳回上诉，。至此，纠纷双方签订的得以解除，双方关于定金和的诉求均未获得法院支持。

　　2011年1月，叶某与张某通过中介签订了《房屋转让合同》，合同约定张某将自己位于一小区的一套商品房卖给叶某，对于首付款35万元，明确约定叶某应在房地产交易中心办理过户手续时支付，余款采用银行按揭的方式支付，双方须在后7个工作日内提交按揭银行贷款相关资料。合同同时约定，双方于当年1月30日之前，到房地产交易中心办理手续。后，叶某向张某支付了定金5万元。

　　去年1月20日，叶某与张某按约共同前往银行办理按揭贷款事宜。但按照国家金融机构发放贷款的相关规定，银行在发放贷款前，需要审查买方已向卖方支付首付款项的事实。对此，叶某要求张某签订《卖方声明》，确认已收首付款35万元。张某认为，自己本身并未收到35万元首付款，听说辞职申请。如果在声明上签字，不仅与事实不符，而且自己也将承担很大的交易风险。随即提出，除非叶某先行支付35万元首付款，否则自己不出具《卖方声明》。叶某坚持认为，按照《房屋转让合同》的约定，自己应在办理过户手续之时支付首付款，自己现在无给付义务。就此，双方各执一词，未能在银行办妥按揭事宜。

　　2011年5月，叶某以张某拒不义务，给自己造成经济损失为由，向法院提起诉讼，要求法院解除双方签订的《房屋转让合同》，并双倍共计10万元。张某同意，但辩称，在未收到首付款的情况下，自己拒绝签署已收到首付款的声明，绝无过错。叶某拒不支付合同约定首付款进而造成银行按揭不能，是造成的根本原因和唯一原因。张某认为，叶某有过错，应当承担违约责任。随即提起反诉，要求叶某承担违约金17万余元。

　　一审法院审理认为，双方都不构成合同违约，也都无过错，判决解除双方签订的《房屋转让合同》，张某返还叶某定金5万元。

一审判决作出后，张某上诉，中院近日判决维持原判。

北京房产专业律师赵·云·涛评析：造成本案的根本原因为原被告双方对按揭购房的流程不清楚所致。如果买房收不到首付款，银行不能房贷，房屋管理部门不会过户，这一系列的流程如果搞错误，必然造成合同无法履行。