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店面转让法律问题探讨 福建闽江律师事务所 陈志祥 摘要：店面经营者在租赁经营期限内将店面有偿转让给受让人，主要以对转让人（指原租赁合同中的承租人，下同）的先前经济投入以及提前退出租赁经营而造成的预期经济损失的补偿为主，同时兼有促成受让人取得店面租赁权的法律特征。转让人在转让店面过程中并无转租赁店面之事实，因此，转让人是否具有店面转租赁权不是转让行为是否有效的判断依据。店面转让费的收取符合公平合理、等价有偿民事活动原则，不违反商业交易习惯，则法律应当予以认可。若店面转让仅为经营许可证照的转让，则为无效行为，转让人收取的转让费应当认定为不当得利。 关键词：店面转让 / 转租赁 / 默示 / 交易习惯 / 不当得利 第一、从两个案例展开的讨论。 案例一及基本案情：2005年4月5日，被告阮成权作为承包方与作为发包方的被告福州浪速花娱乐有限公司（以下简称浪速花公司，所盖公章为“福建阳光假日大酒店康乐中心”）签订一份《承包合同》。2005年5月8日被告阮成权、李志强同被告浪速花公司（所盖公章为“福建阳光假日大酒店康乐中心”）签订一份《夜总会承包合同补充协议》，约定由被告浪速花公司将“多兰斯”夜总会经营场所承包给被告阮成权、李志强经营，承包金（租金）每月元，经营期限从2005年4月10日至2007年4月9日止。合同约定，在经营期限内，被告阮成权、李志强无权将场所转包给他人经营。合同签订后原告投入了数万元进行了经营场所的装饰装修并购置了电视、音响设备等财产。2006年3月15日，被告阮成权、李志强将“多兰斯”夜总会转让给原告黄振美经营，双方约定转让费共计元（含2006年3月15日至4月14日的房租元），并对付款方式进行了约定。同日，被告阮成权按照被告浪速花公司的要求，向浪速花公司出具一份《申请报告》，要求提前解除双方签订的承包合同并在报告中承诺对新承包人在经营过程中的违法行为负责。同日，原告黄振美与被告浪速花公司（所盖公章为“福建阳光假日大酒店康乐中心”）订立《夜总会承包合同》。2006年3月16日，被告阮成权、李志强向原告黄振美出具一份内容为“多兰斯夜总会转让费已全额结清”的收条。2006年8月15日，在原告经营期间，被告浪速花公司、阳光大酒店通知原告其将收回前述经营场地并要求原告黄振美退场。原告遂以上述四被告恶意串通为由于2006年9月21日诉至法院，要求判令被告阮成权、李志强返还原告收取的转让费10万元，被告浪速花公司、阳光大酒店承担连带责任。 一审判决：被告阮成权、李志强在向夜总会发包方浪速花公司提出解除合同、但未取得其同意的情况下，将其原承包夜总会的经营权折价10万元，以承包经营权转让费的名义向被上诉人收取款项，没有理由和依据。据此，判令被告阮成权、李志强返还原告黄振美转让费10万元，驳回其他的诉讼请求①。被告阮成权、李志强不服一审判决并向二审法院提出上诉。 案例二及基本案情：被告张学武是诉争店面的承租人，租期从2006年2月1日至2008年1月31日止。2007年2月初，原告欧世丹因欲租赁诉争店面而与被告张学武协商，双方商定被告张学武退出店面经营，原告欧世丹支付店面转让费用元。同日，原告欧世丹告向被告张学武支付转让费元，被告张学武退出诉争店面，原告欧世丹与房东签订了租赁合同。后原告欧世丹因经营不善以被告无转租权为由，要求被告张学武返还收取的转让费元。在庭审过程中双方达成和解，被告同意返还原告元，原告向法院撤回诉讼②。 第二、店面转让的法律特征。 店面转让是指承租人在经营场所（为了表达上的大众化，以下统称为店面）租赁经营期间将约定的财产转让给受让人并提前退出店面经营，而由受让人重新与出租人签订租赁合同的法律行为。关于店面转让有一个特别容易引发混淆和误解的法律问题。很多人认为店面转让法律关系中转让人同时还有转让店面的租赁权的事实，因此，转让人在转让店面之前是否取得出租人的同意直接决定了店面转让的合同效力问题。对此问题，笔者持相反观点，并认为交易惯例所称的店面转让实际上并无转让人转租赁“店面”之实（由转让人将店面直接转租赁给受让人而不是由受让人重新与出租人重新签约的例外，但这种情况几乎少之又少）。把握和理解店面转让这一重要的法律特征，对于正确判断店面转让合同的法律效力至关重要。 在现实经济活动中，一般是受让人先找到店面的承租人，表达出其欲租赁目标店面的愿望。在双方事先谈好目标店面的转让内容以及转让价格后，双方再和出租人共同洽谈，表达出先前的承租人退出店面经营而由受让人继续承租店面的意思。在三方达成协议后，转让人退出店面的租赁经营，受让人作为新的承租人直接与出租人签订租赁协议。在这个貌似简单的交易过程中，实际上产生了三套不同的法律关系。 其一是转让人和受让人之间的法律关系。在这一法律关系中，转让人的权利是按照约定向受让人收取转让费。转让费的内容一般认为包含了转让人在店面租赁经营期间的装修投入以及对转让人提前退出租赁经营的预期经济收入的损失补偿。其义务是按照约定将转让的财产交付给受让人，在约定的时间退出店面的租赁经营并促成受让人和出租人重新达成租赁协议。在促成受让人与出租人重新达成租赁协议的过程中，转让人实际上负有默示担保签约的义务，即转让人默示担保受让人能够与出租人重新签约并顺利取得转让人原先租赁经营的店面。因为在店面转让过程中，受让人的合同目的不单单是转让人所转让的现有财产，更为重要的是取得转让人原先租赁经营的店面。转让人的这种默示担保义务在合同法上也能找到相应的法律依据。《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”据此，将转让人有促成受让人与出租人重新签约的义务理解为其在店面转让合同中应当履行的一项协助义务显然是符合店面转让合同的实际情况的。其二是转让人和出租人之间的法律关系。在这一法律关系中转让人的权利是以承担合同约定的违约责任为代价提前解除租赁合同，退出租赁关系，其义务同样是促成出租人将店面租赁给受让人而不是租赁给其他的第三人。在此应当强调说明的是，在这一法律关系中，转让人并没有要求出租人同意其作为店面的承租人直接将店面转租赁给受让人，而只是在自己退出店面租赁经营过程中，尽力促成出租人将店面重新租赁给受让人。对于出租人而言，转让人与受让人达成的转让价格，出租人一般在所不问。其三是受让人和出租人之间的法律关系。在这一法律关系中，主要由受让人与出租人直接就有关租赁的期限、租金标准及租金交纳等内容进行协商并订入合同。 在前述案例中，原告都以被告在转让店面时未取得出租人（或发包人）的同意为由，认为双方签订的店面转让合同无效，因此被告收取转让费没有法律依据。但是，事实是如此吗？本文前已述及，在店面转让法律关系中实际上并不存在转让人转租店面的事实，故其与受让人签订店面转让合同无需取得出租人的同意。要弄清这个问题，得从店面转让的具体表现形式和转租赁的法律规定进行分析。持未经出租人同意转让合同无效论观点的人在潜意识中认为，既然双方当事人签订的是店面转让合同，转让的标的是“店面“，则转让人当然要有店面的转租赁权，否则就是违法，就是无效合同。这种观点看起来逻辑严密，似乎毫无破绽。但经仔细推敲，其中的错谬之处还是显而易见的。从法律上讲，所谓的转租赁是指承租人将租赁合同项下的租赁物直接转租给第三人占有、使用的行为。虽然承租人将租赁物转租给第三人，但出租人和承租人签订的租赁合同仍然对承租人产生法律效力，承租人对该合同仍然负有履行的义务，仍然得按照租赁合同约定向出租人交纳租金。承租人和第三人之间的租赁合同如何约定则与出租人无涉。 但从店面转让的实际操作过程中来看，店面的承租人在与受让人达成转让店面的协议之后，承租人并没有与受让人签订店面转租赁合同，也就是说，双方实际上并没有形成真正意义上的“店面”转租赁法律关系。取而代之的是，承租人与出租人提前解除租赁关系，而由受让人直接与出租人签订租赁合同。如果说承租人与受让人之间存在所谓的转租赁法律关系的话，根据转租赁的法律原理，则承租人仍然需要对其原与出租人签订的租赁合同负责，仍然负有交纳租金的义务。但是从店面转让的事实来看，在受让人与出租人签订租赁合同之时，承租人与出租人原先签订的租赁合同就已经被承租人和出租人双方合意终止，承租人也不再负有按照原租赁合同向出租人交纳租金的义务。因此，认定在店面转让过程中承租人存在转租赁店面的观点显然过于表面、武断。既然在店面转让过程中不存在店面被转租赁的事实，因此，承租人转让行为是否有效与出租人是否同意该转让行为并无法律上的因果关系。 在店面转让过程中还有一个重要的特征是，出租人一般是以默示的形式允许承租人提前解除租赁合同。在承租人提出提前解除租赁合同的要求后，出租人一般并不与承租人签订解除租赁合同的书面协议。但从出租人与受让人签约并将租赁合同项下的标的物重新出租给受让人的事实来看，根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第66条规定：“一方当事人向对方当事人提出民事权利要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已经接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示”的规定，出租人的行为显然已经构成了默示。 第三、店面转让合同的法律效力审查。 转让人和受让人之间签订的店面转让合同是否有效应当根据民法通则第五十五条的规定③，着重从双方当事人的意思表示是否真实以及合同的内容是否违反法律规定或社会公共利益进行审查。在店面转让合同中，主要的内容是店面的转让费价格问题。上文已述及，转让费的内容一般认为包含了转让人在店面租赁经营期间的装修投入以及对转让人提出退出租赁经营的预期经济收入的损失补偿。因此，转让人和受让人双方如果就店面的转让费进行了公平、合理的协商，双方的意思表示真实，其所约定的转让费符合等价有偿的民事活动原则，则法律不应否定双方签订的合同的效力。另外，作为此类纠纷的裁判者，法官在审理案件过程中也应当考虑在长期以来在店面转让过程中形成的交易习惯。 所谓的交易习惯一般是指从事商业活动的人们在交易过程中经过长期反复实践，经常遵循而逐渐形成的为该人群自觉遵从的行为规则。可能很多人不是很注意交易习惯在合同纠纷中的裁判效力，甚至认为交易习惯不是我国法律的渊源，不能在司法实务中适用。但是，根据合同法的规定，交易习惯在特定的情况下是可以作为确定当事人双方权利、义务的依据并在在审判实践中应用。如，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”在承认交易习惯在司法审判中的准据法作用的提前下，我们也应当注意到，在店面转让过程中转让人向受让人收取转让费是一个长期以来在房地产交易过程中形成的为社会所认同、遵循的交易习惯，在该交易习惯不违反法律、法规的强制性规定的情况下，法院应当对双方当事人根据交易习惯达成的店面转让价格予以认可，不可轻易否认其法律效力。 在店面转让过程中还有一个应当予以注意的是，有的转让人并没有真正转让其财产的意思表示，受让人的合同目的也不在于取得转让人所转让的财产，而是在于受让转让人已经取得的经营许可资格。在这个交易过程中双方实际上没有真正的财产可以交易，类似于进行“买空卖空”的交易。《中华人民共和国公司登记管理条例》（国务院令第451号）第六十四条规定：“任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让营业执照。” 《城乡个体工商户管理暂行条例实施细则》第十四条第一款规定：“营业执照及其副本和临时营业执照不得转借、出卖、出租、涂改、伪造。”《中华人民共和国税收征收管理法》第十八条规定：“纳税人按照国务院税务主管部门的规定使用税务登记证件。税务登记证件不得转借、涂改、损毁、买卖或者伪造。”上述关于公司法人、个体工商户营业执照和税务登记证的规定都是我国现行法律和行政法规的强制性规定，因此，单纯进行经营许可证件转让的店面转让行为因为违反了上述法律规定而应当认定为无效行为，转让人向受让人收取的转让费应当认定为不当得利。至于在转让财产的同时兼有转让证照的行为，根据合同法第五十六条的规定，应当认定转让证照部分内容属于无效的民事行为，但不影响其它财产转让部份的合同的有效性。 第四、从案例一的二审判决看司法审判对店面转让行为的认定。 在前述案例一中，二审法院最终认定，一审被告浪速花公司虽然未在一审原告和被告阮成权、李志强签订的转让协议上签注同意意见，但是在3月15日，浪速花公司、原告以及被告阮成权、李志强三方当事人已经就如何转让问题进行了协商，且浪速花公司于当日就与一审原告黄振美签订夜总会承包合同，因此，浪速花公司对被告阮成权、李志强将夜总会经营权转让给原告黄振美是明知的并且以默示的形式同意该转让行为。鉴于被阮成权、李志强在承包经营期间对投入的财产拥有占有、使用、收益的权利，因此，其在转让时向原告黄振美收取10万元的转让费是双方真实的意思表示，且不违背等价有偿的原则。现被告已经将夜总会转由原告黄振美经营，且黄振美也已与浪速花公司签订夜总会承包合同，故被告阮成权、李志强的义务已经履行完毕。据此，二审法院撤销了一审判决并驳回原告黄振美要求返还10万元的转让费的诉讼请求④。 从二审判决的结果来看，二审法院认定10万元转让费所指直接向的权利内容为一审被告阮成权、李志强投入到夜总会的财产而享有的民事权利，而不是其他的标的（如夜总会的承包经营权）。这是二审法院对本案中一审被告阮成权、李志强所转让的标的作出的非常正确的认定。同时，二审法院也注意到，在店面转让过程中转让人应当尽到的尽力促成受让人与出租人重新签约的协助义务，因此，在判决中阐明“现被告已经将夜总会转由原告黄振美经营，且黄振美也已与浪速花公司签订夜总会承包合同，被告阮成权、李志强的义务已经履行完毕。”很显然，二审法院也认为在被告阮成权、李志强促成原告和浪速花公司签约，使原告取得夜总会的经营权后，被告阮成权、李志强在店面转让合同中的义务就全部履行完毕。 本文认为二审判决仍有些尚待商榷的地方。如二审法院将原告黄振美和被告阮成权、李志强签订的转让协议的内容表述为承包经营权转让，这实际上是与本案事实不符的。正如前文已述及的店面转让的基本特征，在本案中被告阮成权、李志强并没有直接将夜总会的经营权转让给原告黄振美（虽然双方在协议中简单地将合同内容约定为夜总会转让，但实质内容应为被告投入到夜总会的财产权的转让），原告取得夜总会的经营权也不是基于被告阮成权、李志强对投入经营场所的财产进行的转让行为，而是基于被告阮成权、李志强在签订转让协议后提前退出承包经营并在退出承包经营后又顺利促成了原告黄振美与浪速花公司签约的缘故。也正因为二审法院对双方签订的转让协议的内容阐述不清，所以才会在判决中使用了“被告已经将夜总会转由原告黄振美经营”的这一与案件事实不符的措词。 注释： ①参见福州市台江区人民法院（2007）台民初字第589号民事判决书。 ②参见福州市仓山区人民法院（2008）仓民初字第513号民事裁定书。 ③《民法通则》第55条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。” ④参见（2007）榕民终字第2715号民事判决书。 -------------------- 引文来源 (责任编辑：admin) |
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