转租

记者采访了福建厦门联合信实律师事务所泉州分所廖逸律师。据廖律师介绍，根据合同法的相关规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。

一手承租人转让店面的承租权，均需取得出租人的书面同意，但在书面同意的表现形式上略有不同。转租必须具备以下条款之一：一是在租赁合同中已经约定“允许转租”的条款；二是房东在租赁合同之外另行出具的同意书。

一手承租方没有取得出租人的书面同意，转租时，出租人可以直接解除与一手承租方之间的租赁合同。因此，二手、三手承租人事先要有足够的了解和风险预见能力。

转租费损失难以认定

虽然“转租商铺”能让一些商人赚取收益，但风险同样不容忽视。

去年，金牛区某酒店将一商铺出租给做服装生意的张某。在租房合同未满时，张某因经营不善将该铺面进行转租。随后，做理发生意的杨德元以支付4万元转让费为代价从张某手中承租了铺面，并同时每月支付该门面所有者酒店方的月租费。

但是，就在杨德元所租门面未到期时，酒店方决定提前收回该门面。付了4万元转让费，店面转让。又装修了铺面的杨德元前后损失近8万元，却未收回多少成本。杨一怒下将该酒店告上法庭，要求酒店方赔偿4万元转让费。四川毫达律师事务所谭秀建律师介绍说，这场官司最终是杨德元输了。“法院认为，杨德元拿不出证据证明交付了4万元转让费，而转让铺子的张某又找不到，无法联系。”

谭秀建提醒到，转让费是租房者之间达成的协议，与房东无关，最大的风险是房东提前收回房子。“转租费不受法律保护，比较稳妥的做法是：租赁方在与转租方达成铺面转让协议时，应留下对方真实姓名及联系方式等。同时，更需要与转租方签定一份协议，写明如房东提前收回住房，则由转让方赔偿损失。”

近年来，商铺成为房地产市场中的一个大热点，特别是商铺的租赁市场很是红火，而其中也屡现纠纷，比如商铺承租人未经出租人同意擅自转租的问题。

施先生是本市某商业区内一面积300平方米商铺的产权人。一年前，他将该商铺出租给了张先生，用于经营音像制品中心，双方当时在租赁合同中约定了租期为五年，且承租人张先生不得将该商铺转租给他人。不料，音像制品中心生意不佳，张先生只得结束经营，并擅自将该商铺转租给了陈先生，用于开设餐馆。为符合转租条件，张先生伪造了他与大房东施先生的租赁合同，以向陈先生证明自己有转租该商铺的权利，同时还伪造了大房东施先生同意转租的证明。

在陈先生承租商铺经营餐馆期间，大房东施先生欲将该商铺出售，便发函给房屋的承租人和使用人。二房东张先生和实际使用人陈先生得知商铺将被出售的消息后，分别向大房东施先生主张自己享有优先购买权。直至此时，施先生才知晓了自己的商铺已被张先生转租给他人的事实，并进一步了解到张先生还通过假冒签名、盖章的方式伪造了一份同意转租的证明。

发现自己的权利被侵犯后，施先生找到了律师进行咨询，希望就张先生和陈先生是否享有承租权和优先购买权的问题得到明确的答复。事实上，张先生假冒施先生签名、盖章，伪造租赁合同及同意转租证明的行为，已经构成了严重违约。作为房屋的出租人，施先生完全可以依法解除与张先生的租赁合同。如果施先生行使合同解除权，那么张先生和陈先生就都不能享有对该商铺的优先购买权。但若施先生不行使该项权利，就意味着自己已承认了张先生的转租行为，则此时的张先生仍为租赁合同的承租人，而陈先生也应被视作该商铺的实际使用人，在此情况下，根据我国有关法律之规定：租赁合同中的承租人是可以享有对该商铺的优先购买权的。所以，张先生是否可以享有优先购买权，就看该商铺的产权人施先生如何做出选择。（作者为郑州市德尚律师事务所律师）

在房地产转让交易中，购房人向出卖方所交的“诚意金”，是应该原款退回还是作双倍赔偿性退还，首先应区分诚意金和定金的法律性质，并依双方约定的具体内容而定。

诚意金

所谓“定金”是指合同当事人一方，以保证合同履行为目的，于合同成立时或未履行前，在合同规定的范围内给付对方的一定数额的款项。其一般具有以下性质和作用：

第一、证约作用。定金一般是在合同订立时交付，这一事实足以证明合同的成立。

第二、预先给付的性质。定金只能在合同履行前交付，因而具有预先给付的性质，在主合同履行后，定金可以抵作价款或返还。

第三、担保作用。定金交付后，在当事人不履行债务时会发生丧失定金或者加倍赔偿定金的后果，因而能起到督促当事人履行合同，保证债权人利益的担保作用。

而“诚意金”一般而言仅是表明双方具有订立合同的意向，但对合同的具体内容并没有明确具体的一致意思表示，此时合同尚处在要约或要约邀请阶段，所以仅具有订约意思表示或预付款的性质。

定金与诚意金都是在合同履行前一方当事人预先给付给对方的一定款项，都具有预先给付的性质，在合同履行后都可以抵作价款。但二者又有根本的区别。

其一，定金是合同的担保方式，主要作用是保证合同履行并证明合同已经成立；而诚意金仅表明双方有订约的意思表示，但不能证明此时合同已经成立。

其二，交付定金的协议是从合同，而交付诚意金的协议一般是为另一个不同内容的合同，两个合同之间没有主从关系。

其三，定金只有在交付后才能成立，而诚意金的协议只要在双方意思表示一致时即可成立。

其四，定金交付后当事人不履行主合同时，适用定金罚则，而诚意金交付后当事人未达成合同时，不发生丧失或双倍返还的效力。

其五，定金应当以书面形式约定，而诚意金则既可以口头形式，也可以以书面形式进行约定。《担保法》第九十条规定“定金应当以书面形式约定”，而诚意金则无此法律规定。因此，通常情况下，定金的成立应以书面形式为必要形式。

综上，店面转让合同。笔者认为：如果在认购书或预约居间合同中，已经明确约定所交“诚意金”为定金的，应依《担保法》第八十九条的规定进行处理，即给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

如果仅约定诚意金或者订金等形式，而没有明确约定为定金的，则应视作预付款，不发生赔偿性双倍返还的法律效力。

全国首例“诚意金”案一审判决 购房者告倒开发商

2007年12月12日 15:52:36 来源：北京晚报

交上几万元“诚意金”才可以买房，是买房人不得不接受的一项“规则”。日前，沈阳的沈长征对这项“规则”提出了挑战，向法院起诉，要求开发商返还由“诚意金”而孳生的“不当得利”。12月4日，这起全国首例诉“购房诚意金”案一审宣判，法院判决开发商需按贷款利息支付买房人诚意金的利息损失66.35元。

昨日（11日），沈长征向辽沈晚报记者表示，他将提起上诉，上诉的目的不是为了进一步索要赔偿，而是要引起有关部门对购房“诚意金”这一现象的重视。

交了“诚意金”却没选到房

今年7月，沈阳市铁西区居民沈长征来到位于和平区的一处楼盘，欲认购一套期房。“当时，售楼人员告诉我，买房要先交3万元‘诚意金’参加排号，否则就可能选不上房。”沈长征说。

7月20日，沈长征与开发商签订了“排号协议书”，并于8月21日交纳了3万元。协议约定，沈长征拥有优先购买资格，且房款优惠1万元。“当我选房的时候，我看好的小户型住房已经没有了。根据约定，我要求开发商退钱。”沈长征说。

要求退还“诚意金”得等15天

8月29日，沈长征向开发商提出申请，要求开发商退还“诚意金”，开发商称还要等15天之后才能返还。

因对开发商的拖延行为不满，沈长征将该房地产开发公司告上法庭，要求开发商返还3万元所产生的利息160元。沈长征主张按照中国人民银行同期贷款利率返还，而开发商认为，即便返还利息，也只能按照存款利率计算。

法院经审理认为，该笔款项应从被告同意退款之日(8月29日)起算，而不是从交款日期(8月21日)起算；利率按银行同期贷款利率计算，判决被告一次性支付给沈长征“诚意金”的利息66.35元。

收“诚意金”不合理也不合法

沈长征认为，开发商要求购房者支付“诚意金”既不合理也不合法。

沈长征说:“开发商收取‘诚意金’，实际上是对自己的房源进行市场预期，同时，大量‘诚意金”握在开发商手中，对于他们来说无疑是一笔大额短期贷款。”

沈长征说，近期他将致信建设部，反映购房“诚意金”问题，呼吁有关部门出台制度，“取消这一不合理也不合法的销售模式，从而在一定程度上起到平抑房价的作用”。

其他购房者:不想交也得交

何为“诚意金”？开发商是否有权收取“诚意金”？交纳“诚意金”对自己是否真的有利？对于这些问题，正处在选房过程中的周女士坦承“弄不明白”。

“开发商说交了‘诚意金’能优先选房，买房时还有优惠，我就交了。再说，大家都交，如果我不交，选不上中意的房子怎么办？”周女士说。

与周女士不同，已经向某房地产开发公司交纳“诚意金”的付先生说:“我在网上查过，‘诚意金’没有法律规定，我觉得不应该交。但现在是卖方市场，我只能遵守开发商定的游戏规则。”

业内人士:开发商混淆“诚意金”与“定金”

对于何为购房“诚意金”，在房地产销售领域从业近10年的黄先生说，“诚意金”是开发商的一种营销手段，在收取“诚意金”的同时，对购房者许诺一定的优惠，刺激购房者的积极性；另外，通过收取“诚意金”，确定购房者选房的先后顺序，维护购房秩序。

虽然“诚意金”这一概念本身不存恶意，但一些不法开发商有意混淆定金和“诚意金”等法律概念，误导购房者，制定一些格式合同，名为“诚意金”，但内容却具有定金的性质，一旦购房者改变主意，所交“诚意金”就被开发商吞掉了。

目前，收取“诚意金”这一现象在全国范围内比较普遍，越是好楼盘，“诚意金”定价越高。少数开发商已经将事先收取“诚意金”作为融资的手段之一。

律师:“诚意金”目前无法律规定

为了尽可能规避购房过程中的风险，辽宁滨河律师事务所律师夏文林建议，购房者在购房前要弄清定金、“诚意金”这两个基本概念:定金，是为了保证买卖双方能顺利签订合同而作出的一种担保，如果购房者违约，定金就无法收回；如果开发商违约，将双倍返还定金。

诚意金，也称意向金，它不是法律术语，而是商业用语，我国法律并未就诚意金作出规定。在购房者与开发商签订的协议中，大多约定购房者有优先购买权，购房成功享受优惠；购房不成，开发商全额返款。但也有个别协议约定，如果因购房者原因未能交易成功，不返还诚意金。

根据建设部于2001年颁布的《商品房销售管理办法》第22条规定，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵做房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。

但对于“诚意金”是否属于规章中所提到“预订款性质费用”，尚无有关部门作出明确界定。（王琳）