案情简介

委托人贾某（原告）于2009年底与某房产经营公司（被告）签订买卖某商铺房屋买卖合同，价款二百余万元一次性付清。按照约定公司应当于2011年初将房屋交付买受人使用，同时约定公司应当于2011年6月前取得土地、房屋权属证书并交付给买受人，但公司一直未按照合同约定履行，直至2012年6月份公司才通知买受人可以办理过户手续，同时告知买受人房屋实测面积为比约定面积大10%，应当补缴房价款数十万元。贾某认为公司严重侵犯自己的权利，遂找到律师要求代理其主张权利。

案件处理

接受贾某委托后，我提供了多种方案分析利弊风险供当事人选择。

首先，新个人所得税税率表。贾某可以考虑继续去办理房产证，通过诉前调解要求公司对超面积部分放弃全部或部分补差款，在房产证办理完毕后要求支付逾期交房及逾期办证违约金。本方案关键点在于贾某想继续拥有该商铺，但是本方案操作难度较大，可能花费大量精力但是取不到良好效果，最终还是要选择其他方案诉讼。

其次，贾某可以按照合同约定通过发书面通知解除房屋买卖合同，在对方收到通知后合同解除，对方应当在30天付款，30天内未按约定返还房价款并支付违约金的，再向法院起诉返还房价款并支付违约金。本方案优点在于如果对方能够诚信按照合同约定办理，可以避免诉讼造成的诉讼费损失，可以尽快拿到款项，但缺点也很明显，如果对方未按照约定返还房价款并支付违约金，那么贾某势必要通过诉讼途径追讨。在诉讼时，贾某作为原告不可能对自己的通知书的效力持有怀疑，不需要起诉确认解除通知的效力，而是直接请求返还房价款并支付违约金。但是本案因贾某主张权利时间较晚，超过商品房买卖合同司法解释规定的一年解除权行使期间，可能导致通知效力被法院参照该司法解释的规定确认为没有达到解除的效果，当然，本案公司并非房地产开发企业，新个人所得税税率表。按照规定不适用该司法解释，但是如果法院参照适用的话，还是有一定的风险，而且维权时间会成倍增加。

第三，贾某可以直接以对方根本违约为由起诉解除合同，返还房价款并支付违约金。本套方案的优势很明显，贾某不用等到一个月后再起诉，可以直接诉请解除合同，同时返还房价款并支付违约金，法院判决要么支持解除，后果可能是在数天内返还已付房价款并支付违约金，要么驳回，驳回对于原告而言损失的是诉讼费、律师费，对合同本身没有影响，相当于没打这个官司。

在分析各方案利弊后，我也建议当事人选择第三种方案，当事人也认可，因此，本律师根据法律规定拟好诉状，准备好证据材料，直接向法院起诉，并对被告财产予以查封保全，保证案件顺利执行。

本案经开庭审理，我方占明显优势，被告方积极要求调解，最终经数次调解，双方达成了调解协议，由被告返还原告房价款，按照约定支付违约金，承担本案诉讼费、保全费、律师费。

本案画上了圆满的句号。