赵飞飞

　　4月2日晚，福建省厦门市补充了国五条执行细则。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]对本报记者解释说，事实上3月31日厦门已经出了一个房价控制目标，但是在2号又增出了一个内容更全的细则，且要求严格。

　　查阅细则发现，厦门对20%的个税征收相对明晰：能通过税收征管、房屋登记等历史信息核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征；不能核实原值的，按交易总额的1.5%计征。厦门要求税务、国土房产部门密切配合，规范征收个税。而对个人转让自用5年以上的唯一生活用房，继续免征个人所得税。

　　而同处于福建省的福州，其细则并未提及如何细致征收20%个税等环节，主要谈及控制房价的增幅。

　　福州市住房保障和房产管理局相关负责人4月3日在电话中告诉本报记者，关于个税的税费征收，未来税务部门会出台税收政策来执行。

　　事实上，根据国务院的要求，各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)，制定本地区年度新建商品住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。国务院并未要求在一季度公布所有的细则，但是一些和中央对房地产调控全局认知保持高度一致的城市，则加快了落实的进度。

　　“实际上，国五条细则确实只要求：35个大城市一季度公布房价控制目标 ，其他的二线城市，也可能只像厦门一样，增补一个真货细则。”杨红旭表示。

　　地方政府落实细则的诚意各异

　　美丽的厦门岛，一直是许多福建富人期待定居的场所，在厦门拥有一套房，甚至成为整个福建百姓的一个愿望。

　　“不仅在全省，全国但凡旅行到厦门的人，都或有这个想法。”厦门经济特区房地产开发集团有限公司一位主管告诉本报记者，所以这几年，不管国家怎么调控，厦门楼市价格都是以涨为主，如今均价也在2万上下，而到了2013年3月，厦门新建商品住宅价格已连续11个月环比上涨。

　　针对4月2日晚出台的厦门细则，厦门大学教授戴亦一对本报记者表示，对于异地人士购房比例历来高达60%以上的新移民城市来说，厦门的国五条细则可以说堪称目前中国最严厉的版本，其中第二条最为严厉，非本市户籍不得通过补缴个税缴纳证明或社保缴纳证明购买住房。

　　限购自然也成为厦门政府希望继续执行的方式。厦门落实的细则拟出了厦门版继续限购的思路：从细则出台之日起，对于非本地户籍居民家庭，在厦购房需提供“自购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明”，并限购1套；本市户籍家庭限购2套；非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险缴纳证明购买住房。

　　杨红旭表示，除了厦门及时出台之外，其他的许多地方细则多半“不给力”，很多条款没提及，或者“说法暧昩”。事实上纵观上海的细则，虽然在3月30日就出台，但未就20%的征收细则有及时的细致表述。

　　纵览全国，上海、重庆等呼应了新“国五条”有关20%个税的规定，但多数二线城市对“20%个税”未作出具体规定，大部分地方调控细则并不明显。一些城市在税收、信贷政策、限购扩容等敏感问题上表述相对含糊其辞。

　　事实上，早在3月25日之时，首个地方版“国五条”细则在广东正式落地，有意思的是，广东并未对限价目标、二手房交易征20%个税如何操作等焦点问题做出明确规定。

　　而其后，在广州深圳两个一线城市的细则出台中，暂时也未见各项具体执行细则的身影。

　　据统计，正巧赶在一季度末，北京、上海、天津、重庆、深圳、广州等楼市调控重点城市的“国五条”细则已公布，而南京、郑州、济南、大连、厦门、合肥、昆明等二三线城市也发布了结合本地实际的具体规定。一时间，不完全统计近35个以上城市都公布了落地细则。

　　从已经公布的情况看，首都北京细则最严厉、最细致，是唯一提出降价，且提出进一步收紧限购政策。上海、重庆、合肥、济南等公布了地方细则和控制目标，大连、贵阳、南宁等地公布了房价控制目标，但是没有公布具体的调控细则。

　　而从厦门与北京及时跟进的细则来看，此后的一步，或则是各个地方政府加紧研究出台细致的执行思路。

　　20%个税征收背后

　　在公布之前，诸多一线城市房价也经过了一轮过山车。易居研究院易居快报显示，3月份，4个一线城市新建商品住宅成交面积同比增长78%，环比增长156%。其中北京同比增幅为110%，上海为94%，皆近两年月度新高。

　　广州和深圳同比增幅分别为50%和19%。

　　与各个城市的细则暂无个税征收时间表来看，多方质疑个税的征收方式的可操作性，但是北京，还是在最快的时间内将征收细则拟了出来。

　　3月30日，北京市贯彻国务院房地产市场调控细则出台后，4月1日，北京市地方税务局就转让住房所得征收个人税问题进行了解答。

　　北京市地税局人士表示，纳税人能够确定房屋原值和有关合理费用的，个税税款以本次房屋交易价格减除房屋原值和有关合理费用后的余额，按20%税率计算。

　　不能提供房屋原值相应凭证，主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核实房屋原值的，个税税款以本次房屋交易价格按核定征收率1%计算。

　　房屋原值是征收个税的重要依据。据介绍，根据房源情况不同，北京对不同房屋原值计算方式也不同。商品房原值为购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费；自建住房原值为实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。

　　而经济适用房等保障房原值为原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金等等。

　　据本报了解，纳税人若能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：已购公有住房、经济适用房，最高扣除限额为房屋原值的15%。

　　而商品房及其他住房的最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费的，不得再重复扣除装修费用。

　　北京我爱我家房地产中介人士对相关媒体表示，仅以装修成本为例，很多市民的装修是找各种“游击队”，根本不会有发票。在建材市场买材料，也几乎都是清一色的收据，不会有发票；即使是正规的装修公司，相当数量的公司也不会出具发票。

　　“很多百姓的房改房、经适房的取得成本极低，如果针对这部分房屋按照20%征税，也存在很大的难度。”我爱我家工作人员在电话中对本报记者表示，“最早之前，这些房子可能几万块买来的，最后这些房子都随着通货膨胀房价上涨，已经值上百万，厉害的等于说要把房价的一半都贡献出去，这个怎么好执行呢？”

　　北京市地方税务局相关人士表示，纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，主管税务机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。