国五条落地初探：各地个税多按老办法执行

　　20%个税执行还有待观望，广州等地仍在等待“细则的细则”；“17万先生”本月尚无业绩

　　张焕蔡胤胥会云蓝之馨

　　李辉(化名)上月还是广州一家大型中介的明星经纪人，月入超过17万元。不过据他的同事说，进入4月份以来“17万先生”还没有开单。

　　这句行话意味着一个刺眼的数字：业绩是零。

　　愚人节前后，包括京沪广深在内的重点城市按照要求陆续公布“国五条”细则。一周多以来，新一轮楼市调控对市场的影响已经开始显现。和一些区域的房产经纪业务量“新老划断”不同，“国五条”中被认为“杀伤力”最大的二手房买卖征收20%个税执行几何还有待观望。

　　《第一财经日报》记者访问北京、上海、广州三地中介，尚未发现20%征收个税的“新办法”普遍推行。就目前而言，按照交易总价1%~2%核定征收个税的“老办法”依然通行。

　　所谓的“新办法”在个税法和此前的国税总局政策口径中均有明确。如何保持政策充分落地执行？国税总局原副局长杨崇春在接受本报记者专访时称，应当研究一个既方便群众，又能体现政策，既维护群众利益，又能打击倒房投机行为的好的简易办法，“如果这个问题不解决，我觉得执行这个政策还会走样。”

　　再等细则

　　广州版“国五条”细则已经出台多日，二手房个税如何征收的谜底仍待揭晓。本报记者从一些中介机构了解到，在外界的观望与揣测中，普通住宅交易仍按照原来的方式进行。

　　昨天下午，本报记者在广州市海珠区房地产交易登记所内看到，间或有三两业主与买家在中介的陪同下办理过户手续，罗琴(化名)便是其中之一。他庆幸自己唯一的房子刚好期满5年。按照政策精神，这样的住房交易免征个税。

　　交易登记所内一名工作人员称，目前房屋交易仍按“老办法”征税，5年以下的住房还是按照房款的1%收个税。但下一刻怎样征收就不得而知，政策随时会变。

　　广州市常务副市长陈如桂此前向包括本报记者在内的媒体称，“国五条”广州细则出台后，税务局会根据细则出台一个具体的办法。昨天，广州市地税局相关负责人对本报记者称，对于二手房税收细则，广州税务部门仍在制定过程中，“很快就会出来了。”

　　“税务部门制定出来细则之后也还要上级部门批准。”该人士表示，制定过程也不是税务部门一家说了算，还要多个部门反复进行沟通。

　　二手房交易的个税征收有两种方式，一是按照房屋转让差价扣除合理费用后的余额征收20%个税，但由于在现实操作中纳入合理费用的房屋装修等费用确认存在难度，所以市场普遍采用政策许可的第二选项，即不能正确计算房屋原值和应纳税额的，对其实行核定征税，各地税率在1%~2%。

　　因此，本次“国五条”只是对既有政策的重申，但一些地方的细则中却对20%个税的问题避而不谈。

　　不过，北京在细则出台后紧接着出台地税部门的政策解读，明确20%计征的条款，同时确定除商品房之外的保障房和公有住房等“特殊住房”的原值认定方式。但在现实操作中，对于确不能提供房屋原值相应凭证，且主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核实房屋原值的，北京地税明确，依然可以以房屋交易价格按核定征收率1%计算个税。

　　在20%个税执行有难度的情况下，是否有重新设计核定征收税率的可能性？杨崇春告诉本报记者，应该由政府财、税部门按照实际情况制定更合理简易的办法。

　　近日有媒体援引地方税务人士称，从地方政府目前的权限看，除了在核实房屋原值上可采取进一步措施外，调整核定征收的“应税所得率”，也是未来政策有可能调整的一个方向。

　　广州一家大型房产中介经纪人梁斌(化名)认为，等广州二手房个税细则公布之后，未来该市“满五唯一”的二手房价格将会有10%~15%的涨幅。

　　就目前来看，交易量已经显示“速冻”迹象。广州中原地产一位经纪人透露，截至目前，其所在门店销售业绩下滑六七成，“该买的房子上月都买了，观望期日子真的很难过。”梁斌说，在3月份，他曾凌晨5点来房地产交易登记所排队过户，但也只能排到第二三十位，而现在，交易所内人迹寥寥。

　　市场反应

　　相比其他一线城市，北京在“国五条”落地后的交易日还未达到一周。因为3月31日至4月7日，当地房地产交易系统进行升级调整，其间暂停购房资格申请、审核及网上签约。

　　昨日晚间，北京团结湖一名房产中介人士向本报记者透露，据他所在公司群发的通知，北京某城区已经明确，2006年以前的满五年非唯一的公房继续按照1%征收。

　　北京市住建委的数据显示，4月10日该市二手住宅网签量为261套。而在过去的3月，在“末班车”效应下，北京二手住宅网签总量为43780套，日均超过1400套。

　　更需要关心的是，本月进行网签的这些住房，是否已按照新政缴税？在房屋原值认定细则尚未完全明晰的阶段，是否存在减少个税支出的空间？

　　“交易过的商品房，业主和税务部门都有契税存根，也会在房产局存一联，因此核定原值并不难，按20%差价缴税也在所难免。”这是本报记者连日来走访房产中介时，听到的最为普遍的回答。

　　但与外界认为的可以通过装修费节省个税的猜测不同，在中介眼中，有了过户指导价这种操作方式，装修费这一项的“折扣力度”并无意义。

　　所谓过户指导价，通俗地说就是北京地税部门按照房屋所在区域、楼盘建筑年代等信息实行一房一审核的原则，对交易房屋征缴税款的最低价格。这成为一些中介钻空所在，即做低交易价以应对可能执行的20%个税。

　　上述团结湖中介人士向本报记者举例说，该区域在售的一套50平方米商品房，业主购买价格为30万元，现在以200万成交，原则上应按照170万元差额扣除合理费用等金额后的20%来缴纳个税，但中介可以按照1.8万元~2万元/平方米之间的过户指导价来做网签，将交易价格做低至100万元，于是，差价缩至70万元，需缴纳的个税相应减少。

　　而在上海，市场反应并未如原来预期一般，迅速下滑到“冰冻期”，只是呈现逐步下探的趋势。

　　中原地产锦绣华城二店的房产经纪人汤才志告诉本报记者，自细则出台后自己并未有成交业务，但来看房的人还是不少。

　　多家中介机构称，交易中心目前都未接到按照“新办法”缴纳二手房交易个税的通知，因此依然按照原来的办法在缴税。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍告诉本报记者，截至4月10日，中原地产各门店共成交626套房，截至9日成交571套，“一天成交55套，也是正常月份的成交水平。”

　　他表示，市场接下来的趋势应该是进一步下行的，但因为已经对政策有了充分的消化和准备，所以成交量不会有急剧的下滑，依然保持缓慢下行的态势。