“这其实很难计算。”上海社科院房地产研究中心学术部主任陈则明在接受本报记者采访时表示，有时候房东卖的着急了，价格会有很大的议价空间。另外，早前的许多房子在获得的时候成本过低，这之间的计算方式会非常麻烦。

　　对此，中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌在接受媒体采访的时候认为，这些细则中20%个税条款具体实施存在难度。

　　顾云昌表示，总体来说各地颁布的细则比预期要宽松。但是大家最为关注的是房地产个人所得税的问题。而以北京的做法，顾云昌表示，这几年的卖家的支付利率怎么算？以及其他的一些税费怎么扣除，恐怕都有很详细的计算的问题。如果都按一刀切的这样征收，百姓意见会很大。

　　“而就在北京之后，各个城市也应当会参照北京的征收模式进行研究发布”。易居中国分析师薛建雄对本报记者表示：“但是不一定都会很快出台，除非中央再次敦促，地方政府其实都希望能有缓冲的时间。”

　　最早出台国五条地方细则的广东，也反倒没有公布20%的实施细则。

　　广州市常务副市长陈如桂也在近期对媒体透露，“国五条”广州细则出台后，税务局会根据细则出台一个具体的办法。而广州市地税局相关工作人员透露，该负责人表示，20%的征收标准还在研究当中，应该出来会很快。

　　而在广州的坊间，也流传出征收的版本，或可能也跟北京一样，如果难以核定房屋原值，就按照房屋售价的1%来征收个税。

　　薛建雄表示，“国五条”细则中强调“按转让所得的20%计征”的前提是“通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的”，这就为地方政府各自的操作空间留下了很大的余地。

　　而与北京几乎同时公布国五条的上海，其也明确提出：税务、房屋管理部门要密切配合，对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。

　　上海税务部门官方微博“上海税务”近日与网民互动时再次重申，根据国家规定，对个人转让自用五年以上，且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　但是房屋原值究竟该如何确定、如何核实？上海房地产交易中心窗口相关工作人员也进行了一定的表述，最初的购房发票、购房合同、契税完税税单，房产拥有者如果能提供上述三样中的两样，即可判定房屋原值。

　　如果前述资料均无法提供，只能由房管部门通过后台系统查询相关交易记录，但也不排除一些售后公房等，即使是有关机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核实房屋原值的情况。

　　“主要是一些老公房很难算了，”上海静安区新闸路德必地产张经理告诉本报记者，“有的房龄非常长，甚至有数十年的，这些房子购买的早期票据都已经丢失，难以计算，所以征收差价上恐怕难度会非常大。”

　　细则出台前后：一线城市二手房交易飙升

　　细则的出台在市场上引起了连锁反应。

　　整个3月，整个上海二手房成交近5万套。这个数据，或是2006年以来最高数值。而根据此前的统计，上海2012年的总成交套数不过只有20万套。、

　　不仅仅是上海。

　　3月1日国务院新版“国五条”发布，两会之后，到3月30日、31日，北京、上海、广州等二十个左右城市，地方版部分细则落地。这些城市二手房中介公司也经历了最为繁忙的一个月，中介直呼，几乎把之后几个月的成交量都做了。

　　“抢的都是20%的个税地方征收细则出台前这个末班车。”21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪告诉本报记者，国五条出台后的3月前10天，上海的二手房交易量较去年同期有近5倍的提升，比市场最好的2009年增长68%。

　　但是最忙是在3月中旬开始之后，在上海的各大房地产交易中心门口，许多地方凌晨12点就有中介与购房人开始排队。

　　在北京，整个3月份，二手房交易者都急于在政策正式执行前尽快完成交易，北京的各大房地产交易中心人头攒动，窗口前都排起了长长的队伍。

　　伟业我爱我家的统计数据显示，2012年全年北京全市二手住宅网签总量为14万套，但截至3月30日，今年北京全市二手住宅网签总量为超过了7万套。三个月的成交，已占到北京2012年全年二手房总成交量的一半。

　　而在羊城，广州房管局统计显示，今年1月份，广州全市10区存量房的交易登记面积为33.11万平方米，同比增加了34.8%。2月份，这一数据为54.24万平方米，同比涨幅高达194.2%，环比也增加了63.8%。

　　相对于北京和上海而言，广州的房地产交易总量，与交易价格虽不如前两者，但是这个数据也同比之前上浮了很多。

　　中原地产广东项目总经理黄韬对媒体介绍，中原地产3月份的业绩翻了一番。其中一手房销售的业绩增长仅为30%，这另外的贡献主要来自于二手房市场的火爆。

　　与广州邻近的深圳，3月二手住宅成交量之高出乎所料。深圳市规土委4月1日公布数据显示，3月深圳二手住宅成交面积105.3万平方米，成交17527套，环比增加近四倍。

　　这个数字是为自2006年以来第二高水平，仅次于2009年12月的27887套。成交价格同时上涨，但涨幅小于5%。

　　21世纪不动产上海锐丰虹口临平板块区域经理鲍俊对记者透露，上个周末，由于上海细则未出台，上海依旧使用交易税费的旧规定，许多二手房买卖双方抢末班车出现诸多闪签现象。门店内成交再次重现了3月初的高峰，单日即有4组以上的客户签订买卖合同。

　　“有很多观望的买家，此时会变得非常坚定，一来卖家担心新的交易税费会让自己房子短期卖不出去，尤其是急着换房的客户。另外一方面，从买家的心态来看，主要是怕未来增加购房的成本。”21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，相信随着操作环节的逐步明朗，市场会逐渐稳定。

　　鲍俊透露，其门店就有一位以前一直观望的卖家，突然表示愿意与在谈的买家尽快签订买卖合同，并以300余万元的价格出售自己110平方米左右的两房。

　　细则“后遗症”：二手房交易即将降温？

　　上海静安区常德路一家永庆房产的工作人员对记者表示：“现在等于是一个月把之后五到六个月的活做了，接下去得喝西北风了。”

　　3月30日，31日两天，各地方政府密集出台落实国五条调控中的细则，让这个4月，将成为全国二手房交易的一个明显拐点。