《新民周刊》：网上还流传过特别“奇葩”的二手房交易逃税办法：“第一步，上家离婚，准备出售的房产归于上家男；第二步，下家离婚，房产归于下家男(如果有房产的话)；第三步，上家男携房产和下家女结婚，房产共有；第四步，上家男和下家女离婚，房产归下家女；第五步，各自复婚！” 这招是否可行有效呢？

　　陈楚裕：从严格的法律规则上讲，在各方都遵守约定的情况下，这招确实可行有效；但是如有一方不遵守约定的话，则后果很严重：首先上家男与上家女离婚手续办理完毕，房产更名至上家男名下，如上家男不再继续下一步，则上家女，面临净身出户的窘境；其次上家男与下家女办理结婚登记手续，房产登记为共同共有后，下家女不再继续下一步，则上家男与下家女离婚，需要分居满两年，离婚时房产50%归下家女所有，上家将面临家庭破裂和财产损失一半。

　　最后，上家男与下家女办理离婚登记手续，房产过户至下家女名下后，下家女依据婚姻而取得房屋产权，无须支付房款，在下家男和下家女不支付房款的情况下，上家男和上家女将血本无归。即使在各方事先签订协议的情况下，仍然无法避免以上风险，因为婚姻系人身属性权利，不能强制履行。

　　《新民周刊》：有人支招“自买自卖”。例如A和信得过的亲属签订购房合同，以约定价格成交。当然，亲属并没有向A支付购房款。若干年后，A想卖房，可以亲属的名义卖房，而亲属名下只有一套房产，满五年后免征个人所得税。在这次交易过程中，A把房子转卖给亲属，只产生了房屋总价3%的契税和2%个人所得税，与20%个人所得税相比显然只是一个零头。

　　还有人献计“虚假诉讼”——“抵押房产偿还欠款买方先把房款交给卖方。卖方按照房款，打一张欠条给买方，并以房产做抵押。然后，买方以卖方欠款不还起诉到法院，卖方承认欠款，表示无力偿还，愿以房产抵偿。最后，买方拿着法院判决书去房产中心过户。这样，不论是否限购，都可以过户。”

　　这两招是否可行？有何风险？

　　陈楚裕：这两招都不可行，风险极大。

　　“自买自卖”首先房产过户至亲属名下，法律上就是亲属的财产，占用了亲属家庭的购房资格，亲属家庭再买房就要按第二套房对待，其次如亲属对外有负债，则房产出售款须用于还债；再次如亲属不守信用，只认没有支付房款，不认可房子实际归A所有，则房屋升值利益归亲属所有；最后，房屋转卖产生了总价的3%契税和2%个人所得税，20%个人所得税是按照差额计算的，在房价没有大幅度升值的情况下，差额20%与总价5%，孰高孰低，不能进行简单的对比。

　　“虚假诉讼”成功过户概率几乎为零，法院审理民间借贷纠纷，只会判处被告在判决生效之后归还借款，逾期支付须加倍支付迟延履行期间的债务利息。被告不不履行生效文书确定的还款义务，原告有权申请法院强制执行，在被告名下有银行存款的情况下，法院直接通知银行协助执行扣划被告名下的银行存款，在没有银行存款的情况下，法院执行时采取委托拍卖机构拍卖被告名下房地产，所得款项用于支付拍卖费用、执行费用和归还欠款。

　　只有在经过两次拍卖无人应拍的情况下，才采取以房抵债做法，法院是依据评估机构作出的评估价的80%确定拍卖保留价，第一次拍卖流拍的话，第二次拍卖保留价可以在上次保留价的基础上降低20%确定，经过两次拍卖，保留价是市场评估价的64%，仍然无人应拍可能性极低。即使出现这种极端情况，法院裁定以房抵债的前提是被告无其他财产可供执行，而被告收取原告的所谓“欠款”不久，应仍在被告名下银行账户，法院完全可以执行。即使最终法院裁定以房抵债，原告和被告视同买卖双方应缴纳各种税款仍应先行缴纳，才能过户，同时被告欠钱不还的事实还将被记录到征信系统，影响个人征信记录。

　　个税20%之后，还有房产税

　　《新民周刊》：如果男女结婚前以没房的一方名义买房，年薪不够，为了得到银行更多的贷款，另一方是否可给这一方的办贷银行的银行卡打入一笔钱，使之成为金卡客户，银行在放贷审核时就可以跳过工资明细？

　　陈楚裕：可以，但最好是以个人借款的方式，以免结婚不成的话，该笔款项性质被认定为是婚前赠与。

　　《新民周刊》：二手房个税按照转让所得20%计征，这一政策大概什么时候正式落地执行？执行的时间划定是按照二手房交易环节中的哪个时间点为准？差额计算是否考虑二手房的装修、维修、物业、贷款成本？

　　张海清：具体落地时间以各地执行为准。新旧政策以网签时间划定。

　　其实二手房转让所得20%的个税并非新政，只是之前普遍按照“不能正确计算房屋原值和应纳税额”的情况，按总价的 1%-2%执行。若新政后严格按转让所得20%计征，其纳税税基也并非成交价与原值的简单差价。北京地税局就在细则出台之后发布公告，确认差额计算中可减除相应税金和合理费用。

　　据中原地产测算，去除税金、合理费用之后的纳税价格应低于市场预期，但和原来相比成本确有较大幅度增加。假设一套原值100 万的二手住房升值100万，扣除相关税费后按20%征收个人所得税额占成交价的6.5%。

　　《新民周刊》：对于那些手上有好几套房的人来说，虽然租售比很低，但现在是适合仍然挂牌(个税20%转嫁给下家)还是继续观望？

　　张海清：有几套房子的人而言，需根据个人的资金、财务状况以及偏好而定。有些有更好投资渠道的人，房子卖了做其他理财也不失为一种选择。有些人认为虽然租金低，但房子总归是实在的，再看看后期政策执行情况也未尝不可。从长远来看，房产税是大势所趋。但在目前细则刚落地的情况下，个税20%完全转嫁给下家，下家可能并不买账。