【案例简介】
温某早年与妻子离异。2002年11月，温某患有精神疾病的儿子突然病情加重，温某不得不聘请专业护理工钟某照顾儿子的饮食起居。几个月后，温某被单位派遣至国外工作两年，临走前嘱咐钟某好好照顾其儿子。钟某在护理期间偶然发现了温某现居室之外的另一套房屋的产权证书，合同法解释。于是保管起来。一年后，钟某的父亲突然发生车祸，需要20万元的手术费，心急如焚的钟某想起了那张产权证书，于是把卖掉温某另一套房屋替父亲治病以后还钱的打算一五一十地告诉温某儿子，请他帮助自己。温某儿子听完后似懂非懂地咧嘴笑了笑，然后就没有任何反应了。于是钟某拿上温某的产权证书、身份证书、印章和模仿温某笔迹的全权，欲将温某的房屋出卖给亲戚赵某。赵某见钟某救父心切，故意压低价格，最后钟某获得75万元房款。替父亲治病后，钟某将剩余的55万元以温某的名义存入银行。后温某回国，发现自己的房子已被钟某卖掉，且比市场价低了20万元，于是便以钟某是非人且其代理行为无效为由起诉到法院，要求法院判决钟某与赵某之间的无效，赵某应返还房屋。

【法院判决】
法院经审理认为，钟某非产权人．其未经温某同意取得温某的产权证书、身份证书、印章，并模仿温某笔迹制作全权委托书，将温某的房屋出卖给赵某，属于民法上的无权处分人和无权代理人，因而其出卖温某所有的房产的行为是无效的o{最后判决钟某与赵某的房屋无效，赵某返还房屋，钟某退还房屋价款。

【律师分析】
（一）钟某出售温某房屋的行为是否有效
一方面，从房屋的价款来看，价格低于市场价20万元，明显有失公平。显然，赵某是利用钟某救父心切而故意压价的，属于乘人之危的行为。根据《》第54条第2款的规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思表示的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”因此，乘人之危订立的合同可以因为受损害方行使撤销权而归于无效，即这一主张只能由合同受损害一方当事人提出。你看合同法解释。本案中，由于温某不是合同当事人，他不能以此为由提起诉讼。另一方面，钟某不是房屋产权人，非产权人擅自出卖他人房产，侵犯他人所有权，与第三人签订的房屋买卖合同是无效的。而温某作为涉诉房屋的所有权人，有权以钟某是非房屋产权人为由提起合同无效的诉讼。本案中温某请求确认合同无效的法律依据正是在此。
（二）钟某的代理行为是否有效
本案的另一个关键是，温某儿子对钟某要求卖房替父亲做手术的请求只是笑了笑、未作出反应，是否可以视为同意。从民法对自然人民事行为能力的规定来看，温某儿子病重的情况应该属于无民事行为能力人，其做出的行为尤其是有损其利益的行为是无效的。当然，即使其是完全民事行为能力人，而且同意钟某卖房，但因为他也不是房屋产权人，他做出的委托也是无效的。钟某未经温某同意取得温某的产权证书、身份证书、印章，并模仿温某笔迹制作全权委托书，属于未获代理权而擅自处分他人房屋，该行为是无效的。
（三）非产权人出卖房屋有效的情形
1．如果房屋产权人同意出卖房屋，通过其对非产权人行为的追认，则非产权人与买受人之间的合同具有效力。这种情况下，如果对原合同不满意，还可以与买方重新签订房屋买卖合同，并对合同各项内容重新协商。
2．如果非产权人是为了房屋产权人的利益而擅自处分房屋的，可以不追究非产权人的责任。例如，若前案中的钟某是因温某儿子病危急需用，而钟某一时联系不上温某，又凑不出其医药费用，而出卖温某房产用于给其儿子治病，则温某不能因钟某的处分行为而追究钟某的责任。
另外，钟某若有房屋产权人的授权，可以以房屋产权人的名义出售房屋，则根据代理方面的法律规定，其在代理权限内的代理行为均为有效。