以房屋所有权变更登记为合同目的的约定，其性质应认定为房屋买卖

基本案情】
1995年12月28日，张发楷与府南河拆迁办公室签订一份《拆迁安置购置合同书》，合同主要内容为：由府南河拆迁办公室以东光小区10幢XX号房屋（建筑面积40. 99平方米）与张发楷位于天仙桥街的被拆迁房屋进行产权调换。1996年6月6日，张发楷与李宗跃签订一份《协议书》，协议主要内容为：张发楷以成都市东光小区10幢XX号家带店与李宗跃借贷4.4万元作抵押；张发楷将《拆除（住房）房屋产权调换协议书》（原件）及购房收据（原件）、天然气费收据（原件）交与李宗跃接管；张发楷在过渡期满接收房屋时，应协助李宗跃将产权过户更名（李宗跃）为止（过户手续费由李宗跃支付）；双方协议签订后，如任何一方违约，以借贷款的百分之三十处以速约金；本协议以张发楷产权移交更名到李宗跃为终结。协议签订后，张发楷将其《拆除（住房）房屋产权调换协议书》及相关票据原件交
给了李宗跃，李宗跃也向张发楷支付了4.4万元。 1997年7月21日，张发楷取得了诉争房屋的产权证。1999年6月2日，李宗跃以虚假的身份证在成都市公证处取得(99)成证内民字第1878号公证书，该公证书的主要内容为：张发楷于1999年4月20日死亡，死后在成都市锦江区东光小区10 - XX号遗留有与其配偶共同购买的房屋一处，因被继承人张发楷的父母均先于其死亡，女儿张维丽书面表示放弃继承，故上述房屋中属于被继承人张发楷遗留的部分应由其妻子李宗跃继承。随后，李宗跃用上述公证书在成都市房屋产权监理处办理了锦江区东光小区10幢XX号房屋的产权证。2010年2月24日，四川省成都市成都公证处作出了( 2010)成证定字第01号复查决定书，主要内容为：因申请人李宗跃与房屋中介在办理公证时提供虚假证明材料骗取公证书，为此，依据《中华人民共和国公证法》、《公证程序规则》的相关规定，决定撤销(99)成证内字第1878号公证书。
【法院裁判要旨】
成都市锦江区人民法院经审理认为：因李宗跃已于2006年10月21日死亡，其合法继承人为陈裕学、陈思名、刘淑君，故陈裕学、陈思名、刘淑君是本案的适格主体。根据张发楷与府南河拆迁办公室签订的《拆迁安置购置合同书》、张发楷的产权证及完税票据等证据，能够证明诉争房屋的原所有权人为张友楷。根据张发楷和李宗跃签订的《协议书》关于“张发楷在过渡期满接收房屋时，应协助李宗跃将产权过户更名（李宗跃）为止（其中的过户手续费，应由李宗跃支付）；本协议以张发楷产权移交更名到李宗跃为终结”的约定，双方当事人的真实意思应是买卖诉争房屋，故其《协议书》的性质是买卖合同。陈裕学、陈思名、刘淑君要求确认李宗跃与张发楷签订的属于买卖性质的《协议书》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。双方签订《协议书》后，李宗跃向张发楷支付了购房款4.4万元，张发楷也按约向李宗跃交付了产权证及完税票据等原件。成都市锦江区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七条、第三十三条的规定，作出如下判决：1．李宗跃与被告张发楷签订的属于买卖性质的《协议书》合法有效；2．位于成都市锦江区东光小区10幢XX号房屋为原告陈裕学、陈思名、刘淑君所有。
张发楷提出上诉。成都市中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。关于李宗跃与张发楷签订的《协议书》的性质是房屋抵押借款合同还是房屋买卖合同的问题。首先，根据《协议书》中“张发楷在过渡期满接收房屋时，应协助李宗跃将产权过户更名（李宗跃）为止（其中的过户手续费，应由李宗跃支付）；本协议以张发楷产权移交更名到李宗跃为终结”等明确以房屋所有权变更登记为合同目的的约定，该协议在形式和性质上符合房屋买卖合同关系的基本法律特征。其次，参照并对比《拆迁安置购置合同书》中张发楷因政府拆迁而取得讼争房屋时支付的房价款金额，《协议书》约定的4.4万元金额在协议签订当年(1996年)也并非明显不合理的购房价格。加之上诉人对讼争房屋十余年间一直由李宗跃占有、使用和收益的状况未提出异议。故确认李宗跃与张发楷签订的《协议书》的性质是房屋买卖合同。成都市公证处撤销(99)成证内民字第1878号公证书的决定否定了李宗跃与张发楷之间的继承关系以及李宗跃以继承人身份继承取得讼争房屋的途径，但上述否定内容并未涉及《协议书》，也不应被视为成都市公证处对《协议书》系买卖抑或借贷合同关系的判断。因此，李宗跃以虚假的继承变更房屋所有权的行为不影响本院依据全案事实和证据综合评判《协议书》的性质，以及进而确定的讼争房屋所有权归属。成都市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百五十三条第～款第（一）项之规定，作出驳回上诉，维持原判的判决。
【律师分析】
2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国物权法》至今已有四个年头，它的实施标志着我国民法体系的迸一步完善，对保障人民群众的基本利益做出了巨大的贡献。
《物权法》第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”该条被列在《物权法》第三章《物权的保护》这一子目录之下，说明其主要是针对物权合法所有者的一种基本的保护，也是司法实践审理所有权确认纠纷的基本依据。在人民法院受理的民事案件中，所有权确认纠纷屡见不鲜。因为当今社会，一些不明事理，缺乏基本法律知识的人经常实施侵害他人所有权的行为。本案即是由此导致的所有权确认纠纷。所有权确认，必须满足两个条件，首先，当事人对标的物享有所有权。如果当事人对标的物不享有所有权，那么所有权确认的前提就是不成立的。其次，当事人对物的归属存在争议。本案中，双方当事人基于对合同内容的不同理解，均主张自已对涉讼房屋享有产权。一、二审法院通过全面分析合同内容，认定张发楷和李宗跃所签合同的根本目的是转让房屋所有权，并据此认定涉讼房屋产权应归属于李宗跃。
【案件基本信息】裁判书字号四川省成都市中级人民法院( 2010)成民终字第4248号民事判决书
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