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农村宅基地置换 三种模式和对策建议

时间:2012-09-17 00:30来源:新新 作者:彩虹 点击:
【 】编者按:6月17 -18日,由省发改委副主任、省发展规划研究院院长刘亭带队,省发改委、省发展规划研究院、省城乡规划设计研究院等单位组成的联合调研组,到义乌、松阳调研农村宅基地置换问题,并与有关部门进行座谈。现将调研报告编发,以飨读者。 一、农

  【 】编者按:6月17 -18日,由省发改委副主任、省发展规划研究院院长刘亭带队,省发改委、省发展规划研究院、省城乡规划设计研究院等单位组成的联合调研组,到义乌、松阳调研农村宅基地置换问题,并与有关部门进行座谈。现将调研报告编发,以飨读者。

  一、农村宅基地置换的三种模式

  (一)园中村改造置换模式

  月白塘村位于省级经济开发区--义乌工业园区内,村里耕地已全部被征用,是一个典型的园中村。其园中村改造模式的具体做法是:按照生产、生活用房相分离的原则,农民用宅基地置换住宅和标准厂房,住宅有多层和高层公寓两种,原有住房评估后予以补偿。住宅和标准厂房统一规划、分步建设,即先建设多层公寓,再建设标准厂房,最后建设高层住宅。置换标准:按人头确定农户的建设用地面积×6,得出农户安置房的总面积,农户可在多层公寓、标准厂房和高层住宅中,根据这一总面积自由组合进行置换。住宅建设分为两个区,一个区供农户自住,一个区供农户出租,其土地性质均为国有划拨,补足土地差价后可进入市场交易。多层标准厂房的土地性质仍为集体所有,农户参股并成立董事会,组建村集体资产经营公司进行运营。

  月白塘村原有村庄建设用地3.66万平方米,通过宅基地置换住宅和生产用房,进行生产、生活用房功能分区,住宅规划用地面积为2.07万平方米,节约住宅用地43.4%。而村庄的建筑总面积则从2.62万平方米扩大到8.52万平方米,是原来的3倍多,土地的集约利用率大大提高。

  (二)土地整理置换模式

  2008年,松阳县全面开展农村破旧房改造工作,新兴乡外孟村和叶村乡麻寮村抓住机遇,将破旧房改造和宅基地复垦结合起来,连片拆除破旧房、闲置房,重新规划建新房,多余宅基地复垦为耕地,或用来安置附近山区的移民,探索出宅基地的土地整理置换模式。

  新兴乡外孟村宅基地置换的具体做法是:坚持"一户一宅"和"拆二还一"政策,对有产权证的多余宅基地按90元/平方米、无产权证的按30元/平方米由村集体统一收回;并统一规划,按人口确定占地标准,严格控制建房规模,节约集约利用土地。农民按"拆二还一"政策建新房面积不足部分以180元/平方米向村集体购买;对于困难老人,由村集体出资建新房供其居住,产权归村集体所有。通过宅基地置换,外孟村建筑面积从7万平方米减少到3万平方米,留足了未来10年建设用地空间,复垦耕地65亩,已承包给种茶大户种上了名优茶。

  叶村乡麻寮村宅基地置换的具体做法是:将农村破旧房改造、宅基地复垦、山区农民下山脱贫有机结合起来,在村庄中心地带重新规划建设农村新社区,农户用旧宅基地按1:0.6的比例置换新宅基地,面积不够的农户以400元/平方米向村集体购买,多余或不需建房的则按160元/平方米进行补偿。多余的宅基地,部分用于安置东坞水库上游山区农民的下山脱贫,大部分用于宅基地复垦。通过宅基地置换,麻寮村的建设用地面积由5.2万平方米减少为2.7万平方米,其中本村农户2万平方米,安置下山移民0.7万平方米,还有多余宅基地2.5万平方米复垦为耕地。

  (三)下山移民置换模式

  古市镇地处瓯江上游松古平原中部,周边有新处、谢村、玉岩外片等三个山区乡镇, 2万多山区人口,有1000多人受地质灾害的威胁,尚有5000多库区人口需搬迁。

  具体做法是:古市镇政府作为项目实施业主征用筏铺村土地,以成本价出让给下山移民,土地性质为国有划拨,补交差价后可上市交易。移民小区实行统一规划、统一设计、统一管理,采用联建式建造住宅,户型分为大、中、小和沿街商住四种类型,占地面积最小75平方米,最大120平方米,小区的道路、管线、绿化、外墙粉刷等设施统一配套。山区农民搬迁到移民小区后,山上原有宅基地复垦为耕地,不易复垦的则恢复生态。

  筏铺下山脱贫移民小区总体规划29.6万平方米,计划安置下山移民1200户,约4000-5000人。小区主要道路与古市镇主街道相连接,交通非常便利。建成后的移民小区,与古市镇区融为一体,是山区人口向中心镇集聚、农村宅基地置换的一种典型模式。

  二、农村宅基地置换所取得的成效

  扩大了农村消费需求,促进了返乡民工就业。推进农村宅基地置换,政府增加了农村投入,农村增加了项目投入,农民增加了建房投入,着实抓住了扩大农村消费需求的切入点,有力地拉动了钢材、水泥、家具家电及装潢材料等需求。以松阳为例,在农村建一栋房子,要投入20万元左右,2008年启动农村破旧房改造工程以来,拉动农民建房、农村基础设施建设以及相关行业消费6亿多元。同时,增加了农村的非农就业岗位,如泥水工、木工、电工及运输等多个工种,促进了农民特别是返乡民工的就业。

  破解了农民建房难题,改善了农村居住环境。通过建立宅基地置换机制,农户先拆后建,既坚持了"一户一宅"政策,又落实了新建房屋的宅基地问题,一举破解了困扰农民多年的建房难题。如松阳县在不占用一分耕地的情况下,保证了所有破旧房改造农户的建房用地,还利用腾出的建设用地,解决了718户农民久拖未决的建房难题。同时,连片拆除农村破旧房,重新规划布局建新房,既改善了农村的居住环境,提高了农民的生活品位,又从根本上治理了农村脏、乱、差现象,加快了农村新社区建设的顺利推进。在义乌的月白塘村,还进行生产、生活用房功能分区,有效地保证了安全生产的需要。

  增加了农民财产性收入,壮大了集体经济实力。推进农村宅基地置换,不但改善了农民的生活居住条件,而且提高了农民的财产性收入。以月白塘村为例,通过宅基地置换城镇房产,农户的房屋价格从砖木70元/平方米或砖混315元/平方米,上升到多层4200元/平方米或高层4500元/平方米,农户的财产性收入迅速增长;依托义乌小商品市场,多余房屋出租是可预见的,出租房屋每户平均就可增加年收入约1.2万元。同时,还壮大了村集体经济实力。如松阳县新兴乡外孟村通过宅基地置换、复垦,村集体结余了100多万元,复垦耕地承包给农户后,每年可为村集体经济增加1.6万元收入,外孟村从村集体经济"空壳村"一跃成为"富裕村"。

  促进了农村人口集聚,推进了土地节约集约利用。在农村宅基地置换中,一般通过整村搬迁和自然村撤并,促进人口从自然村、"空心村"和山区村向中心镇、中心村、平原村集聚。如松阳的筏铺移民小区建设,是作为古市镇实施"兴产业、聚人口"战略的重要抓手,高起点规划、高标准建设,实现移民小区和城镇发展的有机融合。同时,通过农村宅基地置换,清理了农村"一户多宅"等历史遗留问题,在以旧换新的宅基地或住房安排上,严格控制人均建设用地面积,并采用容积率较高的多层和高层形式,义乌的生产用房也是四层以上,促进了土地资源的节约集约利用。

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