租赁合同无效仍应支付占领应用费

应如皋网友的征询特对相似问题提出如下提议：
违章建筑出租协定固然属无效，然而假如诉请返还及使用费以及搭建费的话，法院会判决均不能成破。故倡议双方协商调停解除波及的厂房租赁合同。
违章建筑出租协议显属无效诉请返还及使用费搭建费均不能成立
郑州市第一中级人民法院
民事裁定书
（2009）沪一中民二（民）终字第3497号
上诉人（原审被告）许××，男，1966年3月15日诞生，汉族，住浙江省绍兴县孙端镇三条瀵村楝树下74号。
委托代理人范金妹，郑州市昆仑律师事务所律师。
委托代办人李权，郑州市奉贤区南桥法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）郑州浦东××实业总公司物业管理公司，住所地郑州市浦东新区川沙新镇××路××号。
法定代表人丁×，该公司总经理。
委托署理人杨椿，郑州高达律师事务所律师。
上诉人许××因房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市浦东新区人民法院（2009）浦民一（民）初字第8039号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2009年10月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案审理期间，被上诉人郑州浦东××实业总公司物业管理公司向本院申请撤回起诉。
本院经审查认为，被上诉人郑州浦东××实业总公司物业管理公司申请撤回起诉，系对本人权力的合理处罚，于法无，可予准许。据此，依照《中华人民共和公民事诉讼法》第五十二条之规定，裁定如下：
一、撤销郑州市浦东新区人民法院（2009）浦民一（民）初字第8039号民事判决；
二、准许被上诉人郑州浦东×&times;实业总公司物业管理公司撤回起诉。
一审案件受理费人民币175元，二审案件受理费人民币175元，减半收取人民币87.5元，共计人民币262.5元，由被上诉人郑州浦东××实业总公司物业管理公司负担。
本裁定为终审裁定。
审讯长徐恢
审判员唐建芳
代理审判员盛伟玲
二0一0年一月八日
书记员莫莉
上海市浦东新区人民法院
民事判决书
(2009)浦民一（民）初字第8039号
原告郑州浦东××实业总公司物业管理公司，住所地郑州市
浦东新区川沙新镇××路××号。
法定代表人丁×，该公司总经理。
委托代理人杨椿，郑州高达律师事务所律师。
被告许××，男，1966年3月15日出身，汉族，住浙江省
××县××镇三条瀵村楝树下××号。
委托代理人范金妹，郑州市昆仑律师事务所律师。
原告郑州浦东××实业总公司物业管理公司（以下简称××公司）诉被告许××房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年5月8日受理后，依法组成合议庭，公然休庭进行了审理。原告的委托代理人杨×、被告许友强及其委托代理人范金妹到庭加入诉讼。本案现已审理终结。
原告××公司诉称，1998年，原告因青厦小区封锁式管理须要，于小区天一路处投资建门卫、卫生室及物业用房，共计建筑面积144平方。建好后，因卫生室一直未能部署医务职员入住，原告将部门房屋出租给了被告。2004年原、被告签订华夏商住房租赁合同，合同期为2004年9月1日起至2005年8月30日。2007年度，原告并未将房屋再次出租给被告。2007年5月，被告至原告处，请求持续租赁，原告于是出具许诺，许可天一路818号门面房出租给被告，租期为2008年4月1日起至2009年3月31日止，租金人民币15，500元。2009年3月，因被告一直未能支付租金及原告对上述房屋另有支配等起因，原举报函要求被告于2009年3月25日将房屋内物品搬离，至3月31日止，被告一直未能搬离。原告认为，双方合同到期，被告一直未支付租金，且原告对房屋另有支配，要求被告搬离通情达理，故向法院提起诉讼，要求：1、被告迁出并返还系争房屋；2、支付自2008年4月1日起至实际迁出之日止的租金及使用费。
被告许××问难称，首先，系争房屋是违章建筑，原告不得出租，不存在租金请求权，也没有权利要求被告迁出；其次，被告现在使用的房屋，其中两间房屋是向原告承租的，两间房屋边上还有两间彩钢板房是被告自己出资搭建的，原告无权要求被告迁出；再次，被告在系争房屋内进行了装修，如果被告迁出，则要求原告予以赔偿装修款；最后，被告为了使用租赁房屋，用自己的136平方米房屋置换了当初小区内的104平方米房屋，如果不能继续租赁房屋，则对被告造成很大损失。综上，被告不同意原告的诉请。
经审理查明，2004年8月3日，原、被告签订华夏商住房租赁合同，商定原告将位于郑州市浦东新区天一路818号的房屋租借给被告使用。租赁期限一年，自2004年9月1日起至2005年8月30日止。年房钱12，000元。2007年5月10日，原告出具承诺书，承诺将系争屋宇出租给被告，租期自2008年4月1日起至2009年3月31日，租金15，000元。2009年3月12日，原告发通知给被告，告诉对系争房屋另有安排，要求被告在2009年3月25日前搬离。
另查明，1998年，原告为小区关闭管理需要，对小区实行
关闭改革，投资建造了围墙、门卫室及从属用房。附属用房门牌
号码为天一路816 - 818号，至今由原告管理。
2009年5月8日，原告提起本案诉讼，诉请如前。
审理中，经现场勘查，原、被告确认一致，双方在1998年系争房屋建造好当前就树立了租赁关联。原告出租给被告的房屋是房1、房4两间，房2．、房3是被告自行出资搭建的彩钢板房（详见本判决附图）。被告在四间房屋内进行了简易装修,露得清净化爽肤水。看着租房合同注意事项。系争房屋的年租金为15，000元。被告已经向原告支付截至2008年4月1日之前的租金，之后的租金被告至今未付。被告经本院释明，明白表现不申请对装修及搭建价值进行评估。
以上事实，有原、被告供给的华夏商住房租赁合同、告诉、证实、勘查笔录及庭审笔录等在案佐证。
本院以为，原、被告签订的《华夏商住房租赁合同》，其租赁合同标的是原告建造的守法建筑，属分歧法建筑，故双方签订的租赁协议，在内容上违背法律、行政法规的规定，应属无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有返还必要的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于被告实际使用了房屋，从公平公道的角度，其仍应参照租金标准支付相应的实际使用费，故对原告要求被告支付自2008年4月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费的诉请予以支撑。对原告提出要求被告迁出并返还系争房屋的房1、房4两间，另要求对被告搭建的房2、房3两同予以拆除的主张，其中系争房屋的1、4房间为被告根据与原告之间的租赁合同取得的财产，被告应予以迁出后返还原告。另外的房2、房3两间，系被告自行搭建的彩钢板房，虽然原告没有书面批准被告搭建行为，且对搭建时间不予认可，但是考虑到原告系涉案小区物业管理单位，对被告的搭建应为明知，且在被告长期使用进程中始终未提出异议，应视为其默示赞成了被告的搭建行动，故对原告要求拆除房2、房3的主意不予支持。而经本院现场勘查，该两间影钢板房紧挨着房l、房4，在空间和用处上与房l、房4密不可分，故被告应同时将该两间彩钢板房迁出并返还原告，同时斟酌到双方对搭建费用的处置没有约定，所有房间都没有取得合法建造手续，故本院断定该两同房间的搭建费用由双方按照过错予以分担，鉴于被告不申请评估，酌情由原告承担搭建费用2.5万元。同时，对四间房内的装修损失，因该局部损失系因合同无效所造成，亦应由双方按照过错分担现值损失，本院酌情肯定由原告补偿被告5，000元。据此，按照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件详细运用法律若干问题的解释》第九条第二款、第十四条第（二）项之规定，判决如下：
一、被告郑州浦东×&times;实业总公司物业治理公司与被告许××签署的《华夏商住房租赁合同》无效；
二、被告许××应于本判决生效之日起五日内自郑州市浦东新区天一路818号的房屋（见附图，包含房1-房9-房3、房4）内迁出，并将上述房屋返还原告郑州浦东××实业总公司物业管理公司；
三、被告许××应于本判决生效之日起五日内向原告郑州浦东××实业总公司物业管理公司支付房屋使用费（按照每年人民币15，000元的尺度，自2008年4月1日起盘算至实际迁出之日止）；
四、原告郑州浦东×&times;实业总公司物业管理公司应于本裁决生效之日起五日内向被告许××支付搭建费用人民币25，000元、装修费用5．000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱责任，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延实行期间的债权本钱。租房合同注意事项。
案件受理费人民币175元（原告已预支），由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书投递之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于郑州市第一中级人民法院
审判长张卓郁
代理审判员张斌
人民陪审员杨善言
二()O九年玄月二十六日
书记员薛辰彦
附：相干的法律条文
一、《中华国民共跟国合同法》
第五条当事人应当遵守公平准则确定各方的权利和任务。
第五十二条有下列情况之一的，合同无效：
（一）一方以讹诈、胁迫的手腕订立合同，伤害国家利益；
（二）歹意串通，侵害国度、群体或者第三人好处；
（三）以合法情势掩饰非法目标；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强迫性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，事实上租房合同注意事项。未造成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢还原状。
已构成附合的装潢装修物，出租人同意应用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分辨处理：
（一）办理正当建设手续的，扩建造价用度由出租人累赘；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
房屋出租了15年一查是违建
法院认定租赁合同无效，租房人“省”了1.3万元房租
陆芳芳张斌路若愚
yzwb/2010-04/23/content_.htm?div=-1
房子租期已到，但租房人既不支付房租也不肯搬迁，房东无奈之下一纸诉状将房西告上了法院，但法院审理后发现出租房竟是违章建筑，该房屋的临时建设工程规划许可证已过时了15年，且事发之前房主每年都能收取上万元的“租金”。在法院调剂下该房东变革了诉讼恳求：废弃索要元人民币的“租金”。
2007年，无锡某公司与吴先生签订了为期一年的房屋租赁合同，双方约定将屋子用作小店经营，年租金为1万多元，分三次给付结束。吴先生第一次给付5000元之后便不愿再支付剩余租金。2008年6月，房屋租赁合同到期，公司方要求其搬迁并付清剩余款项，但吴先生称自己投入的本钱还未收回，基本没钱付租金，再给他一些时间，赚到钱就会还的。公司交涉屡次仍未果，一气之下将吴先生告上法庭。
法院在核实证据的时候，发明出租房从1995年开端就属违章修建了。法院考察懂得到，早在1993年，该公司申领了常设建设工程计划许可证，上面载明：工程地点为无锡某处，使用期为两年。房屋竣工后，该公司将其作为店铺出租，以增添公司收入。然而临时建设工程规划许可证到期后，该公司并未申请新的许可文件。但之后，该公司依然断断续续将房屋出租出去，期间也并未闹出纠纷，房主也赚到了丰富的租金，直到租房人吴先生拒付租金，违章房屋租赁才“浮出水面”。
根据法律规定，违章建筑租赁合同为无效合同。法院遂分头做通当事人工作，最后双方达成一致，原告放弃向被告索要房屋使用费元，而被告也同意在2010年4月25日前搬出该房屋，约定尔后再无瓜葛。
庭审法官告知记者，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭争辩终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部分批准建设的，人民法院应当认定有效。”
本案中当旧的允许文件到期时，房主并未继承申领新的许可文件，该房属于违章建造无疑，因此，房东出租该房的法律行为不能受到法律维护，即无奈拿到“租金”。同时《合同法》规定，合同被确认无效的法律成果之一是返还财产，因此被告迁出房子也是理所应当。另外法官提示，出租违章房屋的房东要留神，房子的许可文件要及早办理，切不可存在幸运心理，否则赶上“老赖”，你就“白租”了。
陆芳芳张斌路若愚
租房合同无效仍应当支付应用费
宣布时间:2011年02月11日来源：京华时报
张先生问：我与租房人签订了一份房屋出租合同，由于租金问题其诉至法院。法院断定咱们之间签订的合同无效，那我还能要求对方给我房租吗？
民博律师事务所杨轶律师答：根据最高法院的司法解释，房屋租赁合同无效，当事人要求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院个别应予支持。你可以要求对方支付您房屋占有使用费。
本报记者李岩唐琼收拾
租赁合同无效仍应支付占领使用费
2011年5月27日［秦希燕律师热线］ 0731―
秦律师：
今年2月，我在位于城乡接合部的国道旁边租赁了一处私家门市做服装交易，租赁期限为1年，租金一次性付清，并缴纳了5000元押金。经营一段时光后，因为生意始终处于亏损状况，最近经了解该门市系未经同意的暂时修筑，我不想继续经营，跟房东磋商退房事宜。房主回答退房能够，但只退残余期限的租金或者只退还押金。我感到这样对我太不公正了，请问我是否将剩余的租金和押金全体要回？王女士
王女士：
来信收悉，你们签订的房屋租赁合同无效，你有权要求出租人退还剩余期限的租金和全部押金。
根据《最高人民法院对于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件详细利用法律若干问题的说明》的规定，出租人就未经批准或者未依照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。因为你承租的门市系出租人未经批准擅自建设的临时建筑，你们的租赁合同依法无效。
该司法解释同时规定，“房屋租赁合同无效，出租人有权请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。”
因此，虽然你们的租赁合同无效，你仍应当参照合同的约定向出租人支付相应的房屋据有使用费。
依据《合同法》的划定，因无效合同获得的财产，应当予以返还；不能返还或者不必要返还的，应当折价弥补。有过错的一方应当抵偿对方因而所受到的丧失，双方都有错误的，应该各自承当相应的义务。
因此，出租人应当将剩余期限的租金和押金全部退还给你，而不是只退剩余期限的租金或者押金。秦希燕
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