| 2010年1月10日,国务院办公厅发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(俗称“国十一条”)。“国十一条”的核心内容是,政府在增加保障性住房和普通商品住房有效供给、加快推进保障性安居工程建设的同时,合理引导住房消费、抑制投资投机性购房需求、防范风险,进一步加强房地产市场调控。 1月12日傍晚,央行突然公布本月18日上调存款准备金率的消息。 一项政策出台将产生什么后果,本来应该是一目了然的。但近年来的事实证明,关于房地产市场调控的政策,首先带来的是观望。观望,意味着公众(包括开发商)对政策的初衷、执行乃至结果都抱有不太信任的态度。 那么,近期出台的两个政策对房地产市场意味着什么?首先,它意味着观望,这已经是可以感觉到的了。其次,东莞有业内人士估计,政策有可能导致本地房价微调。这个微调,究竟指的是小幅上涨还是小幅下跌呢? 另外,银行贷款收紧可能在一定时间内打压投资需求。 中原地产市场研究部分析指出,此次调控主要针对去年房价涨幅较大的上海、北京等城市,对低价复苏的东莞楼市的影响有限。不过在短期内,因为观望气氛的浓厚,加上上半年供应量偏少,存货也较少,楼市将出现签约成交低迷。 调控力度加大仍有空子可钻 记者走访多家银行了解到,目前严格遵守二套房贷首付四成的银行屈指可数,普遍首付成数在三成上下,有的甚至低至两成。 部分银行表态,将根据“国11条”文件精神,调整首付比例。 今年以来,房贷按揭客户还是占了银行信贷的很大比例,但这部分客户相比往年数量已经减少。集中放完之后,新增贷款速度不可能像去年一样。 某银行个贷部人士说,不论信贷规模的控制如何,只要严格执行国务院关于二套房贷的新规定,一定不可能像去年那样海量放贷了而且最近以来,东莞楼价已经明显偏高。 不过,各银行已经闻到了政策从紧的信号。“国11条”的表述为:“对已利用贷款购买自住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。” 某银行负责信贷的副行长说:“看得出,国家已经将包括改善型需求在内的二套房购房需求都包括在内了,也不能再享受贷款优惠,对市场有明显的利空。” 广东发展银行东莞分行个人银行部副总经理胡宁则认为,根据对在该行按揭购房客户的分析,东莞的购房者大都属于自住型客户,投机成分不多。目前,该行二套房贷的支付比例严格执行首付四成。“贷款购房者属于零售型客户,‘国11条’对我们的影响不会很明显,我们一直是按照银监会的要求去做的,未来的贷款规模还是在可控范围内”。 那么,有部分银行私下帮助二套房贷客户以低于首付四成的比例去购房,是不是会让“国11条”变成一纸空文呢? 东莞银行业资深人士表示,只要银监分局加强监管力度,银行是很难钻空子的。不过,银行可以这样做:如果有优质客户,同样首付四成,可以在利率上给予适当优惠,“利率的上下浮动空间还是有的”。 其实,去年底上海市就出台了“沪四条”,规定对已贷款购买一套住房,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民,调整前可比照首次购买普通自住房,享受7折贷款利率和最低首付20%的优惠政策；调整后必须符合购房前人均住房面积低于本市平均水平的条件,并须提供有效证明,才能享受贷款利率和最低首付比例的优惠政策。 分析人士指出,“国11条”出台后,改善性需求购房的利率优惠暂时被搁置一旁,政府的主要责任是控制过快上涨的房价,诸如“沪四条”这样的地方政策都将面临调整。 大户型影响最大 在房地产企业从事多年高管工作的严先生认为,“国11条”的精神仍然是支持和鼓励首次置业、购买普通住宅,信贷和税收优惠相对较大,因此中小户型的普通住宅项目受“国11条”的影响不大,只不过短期内会形成观望。当政策消化后,刚性自住普通住宅需求仍然持续释放。 他还表示,由于政策对非普通住宅、非首次置业实行信贷和税收上的限制,改善型需求、投资需求、投机需求等的购房成本有不同程度的提高,大户型洋房和投资性小户型公寓项目均受到较大的影响。随着门槛的提高,投资入市门槛从首付两成增加到四成,投资者的积极性大大降低,购买大户型的改善型置业者将推迟购房计划,投资小户型公寓的会选择放弃投资,陷入观望。 资金可能进入商铺 从投资角度来说,经历2009年市场回暖,特别是年底二手房成交大幅放量之后,大部分资金基本套现,这些套现的投资资金在2010年势必重新寻找投资机会,资金或放弃高位运行的住宅,流向其他渠道。 2010年城建投资热潮持续进行,东莞“三旧”改造积极展开,旧房拆迁如火如荼。这些旧房物业将受到投资资金的青睐,资金预期流入这个市场,但旧房拆迁存在时间上的不确定性,所以投资的操作周期较长。 东莞目前大部分资金流均处于高位运行态势,政策调控将处于观望,但部分中长线投资资金会追随城建投资热点,同时出手一些定价较低、投资价值较高的物业,这些资金占市场成交的比例较低。 2010年,国家将继续扩大内需,已经批准三家金融消费公司试点,有望拉动国内消费,从而带动商业兴旺。因此,2010年,投资资金涌入商铺可能会带来商铺投资热。 降价走货为上策 受政策影响,东莞市场将进入短期调整期。由于刚性需求支撑房价,很多房地产研究机构认为调整空间有限。 按照这个说法,开发商可能会调整销售节奏来应对。从短期市场调整带来的观望看,开发商对一些位置较差、产品素质相对较低的,产品很可能进行促销变相降价,在维持市场人气的同时回笼部分资金。价值较高的产品很可能留待政策逐步消化后再推出,以弥补促销降价产品损失的利润。 有数据显示,由于2009年10月以来的楼盘开工量巨大,到今年下半年,新货将大量上市。如果开发商此时有意变相捂盘,会将产品带入下半年的激烈竞争中,对销售反而不利。 车德锐认为,开发商应综合评估自身项目的实际情况和年度目标任务,选择推盘时机。总体上而言,从出货的需求上看,推盘宜早不宜迟。 近一两年,在政策调控下,中小户型普通住宅供应大幅增加,利润虽较低,但回笼资金较快。目前东莞大户型洋房供应仍然较大,但高端洋房的供应则逐步减少,这些项目和产品依然是开发利润的重要组成部分。要想在调整的政策下寻找新卖点,在规划中不要一味跟风。看清未来市场形势,差异化策略值得重点思考。 政策虽能带来短期调整,但刚性自住的普通住房需求仍然较强。很多项目营销以价格及成熟的生活配套作为卖点,调动了购房者的入市积极性。 随着经济的进一步复苏,预计东莞楼市的政策调控也逐步放松,改善型及投资需求有可能在下半年释放。调整大户洋房价格,有利于降低改善型住房需求的入市门槛。随着大户型非普通住宅的供应日益减少,购房者和投资者入市积极性会大大提高。 -链接 政策出台脉络 从2009年12月7日开始,中央对房地产市场的政策调控逐步加强和明确,政策对楼市的调控信号持续释放。当年12月,前后发布5项政策,让2010年1月10日发布“国十一条”显得顺理成章。 2009年12月7日,中央经济工作会议给第二年的经济走势和楼市风向定下了基调:继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策,增加普通商品房供给,支持居民自住和改善性购房需求,积极稳妥推进城镇化,放宽中小城市和城镇户籍限制等。 2009年12月9日,国务院常务会议决定,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,意味着今年二手房转让营业税优惠政策终止。政策意图很明显,就是打击投机需求,平抑投资需求,房地产政策微调露出苗头。 2009年12月14日,国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施,明确提出继续综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时,加快保障性住房建设,加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。 具体提出了4项措施:一要增加普通商品住房的有效供给。二要继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度,切实防范各类住房按揭贷款风险。三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序,加强房地产市场监测,完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 2009年12月17日,财政部、国土部等5部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》,明确开发商以后拿地时,“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。如果开发商拖欠价款,不得参与新的土地出让交易。”这是12月14日召开的国务院常务会议后推出的第一个具体调控措施。该措施统一提高了开发商拿地的首付款,资金压力有所加大,一方面可以遏制部分炒地、囤地行为,同时也可以促进开发商加快开发进度,加快楼盘销售,回笼资金。达到“国四条”中增加普通商品房的供给的目的。 2009年12月22日,财政部和国家税务总局联合下发通知,明确规定了二手房营业税征收细则。通知规定,自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。 通知下发后,对于二手房转让营业税的征收并不是人们之前所猜想的普通住宅未满5年按全额征收,而是按差额计算,整体来说,截至“国11条”出台前,政策调控较为温和,对市场影响效果不明显。
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