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（一）业主委员会的性质及法律地位
业业主委员会，简称“业委会”，又称“物业管理委员会”在《物业管理条例》颁布之前，对于业主委员会的法律地位，理论上和实践中都有不同的观点。 2003年9月1日起开始实施的国务院《物业管理条例》，第一次将“业主委员会”在行政法规这样高层次的规范性法律文件中予以规定，从而在立法层面上正式创立我国的业主委员会制度。《物业管理条例》第十五条的表述是：“业主委员会是业主大会的执行机构”。从这一表述上看，该条例主要从业主大会与业主委员会的关系上或者说从内部关系上来定义业主委员会的性质。至于在对外交往中，业主委员会的性质及法律地位如何，该条例也没有明确规定。
法律规定上的不明确导致在司法领域各地做法不一，甚至同一个地方不同法院做法也不一样。业委会作为原告起诉的案件有的被驳回，有的获支持。北京、上海等地法院认可业委会以原告身份诉讼，但安徽、江苏、杭州等地法院一般却将此类诉请驳回。有些法院认为业主委员会没有合法的诉讼主体资格，理由是根据我国《民诉法》规定，在我国只有公民、法人和其他组织具有诉讼主体资格，而小区业主委员会肯定不是公民和法人，只能算是其他社团组织。但根据我国的法律规定，只有在民政部门登记注册的社团组织才能具有法律诉讼主体资格，而小区业主委员会只是在房管部门注册，并没有在民政部门登记，所以小区业主委员会在法律上来说并不具备诉讼主体资格。有些法院则认为业主委员会可以算是其他组织。对它的地位，我们国家的法律法规没有作出规定。
在案件诉讼中，我们认为业主委员会属于《民事诉讼法》第四十九条规定的“其他组织”，具有民事诉讼主体资格。理由如下：
《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第40条规定：
“民事诉讼法第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：
（1）依法登记领取营业执照的私营独资企业、合伙组织；
（2）依法登记领取营业执照的合伙型联营企业；
（3）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业；
（4）经民政部门核准登记领取社会团体登记证的社会团体；
（5）法人依法设立并领取营业执照的分支机构；
（6）中国人民银行、各专业银行设在各地的分支机构；
（7）中国人民保险公司设在各地的分支机构；
（8）经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业；
（9）符合本条规定条件的其他组织。”
如上文所述，有的法院依据该条认为业主委员会如果要具有诉讼主体资格，须符合本条第（4）项规定，即经民政部门核准登记并领取社会团体登记证。不论从当时或者目前情况来看，业主委员会确实不能满足这一规定。有关法律法规只是规定业主委员会应当向房地产行政管理部门办理登记，并没有规定应向民政部门办理登记。即使业主委员会为取得社会团体资格，主动向民政部门申请办理登记，民政部门也不予登记。因为根据，1998年9月25日国务院第8次常务会议通过的《社会团体登记管理条例》第三条第（三）款的规定“下列团体不属于本条例规定登记的范围：……（三）机关、团体、企业事业单位内部经本单位批准成立、在本单位内部活动的团体。” 第十条规定：“成立社会团体，应当具备下列条件：
（一）有50个以上的个人会员或者30个以上的单位会员；个人会员、单位会员混合组成的，会员总数不得少于50个；
（二）有规范的名称和相应的组织机构；
（三）有固定的住所；
（四）有与其业务活动相适应的专职工作人员；
（五）有合法的资产和经费来源，全国性的社会团体有10万元以上活动资金，地方性的社会团体和跨行政区域的社会团体有3万元以上活动资金；
（六）有独立承担民事责任的能力。“
从上述规定来看，该业主委员会应按“单位内部活动的团体”办理，不属于登记范围。所以，从社会团体这个角度为业主委员会寻找具有民事诉讼主体资格的理由是行不通的。但是，依据《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第40条规定，认定业主委员会为“其他组织”是可行的。因为根据该规定除了详细列举了“其他组织”的八种具体类型外，还在第（9）项规定了一个兜底条款“符合本条规定条件的其他组织”。也就是，只要符合该条文有关 “其他组织”条件的规定，即“合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织”，就可以称为《民事诉讼法》第四十九条所规定的“其他组织”，具有诉讼主体资格。我们认为，依据当时的相关规定，业主委员会具备了其他组织的几个必要条件：
第一，合法成立。建设部33号令<城市新建住宅小区管理办法）第6条规定：“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会（以下简称管委会）。管委会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。”这充分说明业主委员会是在行政主管部门指导下组建，并取得批准成立的合法组织。
第二，一定组织机构。业主委员会由业主大会选举产生，委员一般由业主担任。业主委员会根据业主委员会章程运作。
第三，有一定的财产。业主委员会财产来源于：（1）物业的共用部位、共用设施、设备和物业管理办公场所、经营用房及由此产生的收益由业主委员会代表全体业主进行监督管理；（2）住宅共用部位、共用设施设备维修基金；（3）业主委员会的办公活动经费。
综上所述，业主委员会已具备了最高人民法院（关于适用{中华人民共和国民事诉讼法}若干问题的意见），第40条规定的条件，业主委员会应属具备民事主体资格的其他组织。
在案件诉讼中，X市中级人民法院也将业主委员会认定为“其他组织”。其后，最高人民法院也以批复的形式确认了业主委员会为“其他组织”。最高人民法院在2003年8月20日给安徽省高级人民法院的《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》中明确指出“根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第四十条的规定，金湖新村业主委员会符合”其他组织“条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。”业主委员会以原告的身份参加诉讼不应再有争议，因为这较之众多业主各自起诉更为便捷，有利于保护业主的权益，也可减少诉讼成本
综上分析，业主委员会为了全体业主的利益，可以自己的名义提起诉讼，具有原告资格，这一点在目前的司法实践中各方的看法已经基本一致。从维护业主利益与节约司法资源的角度看，承认业主委员会具有原告资格，较之众多业主各自起诉更为便捷，且有利于保护业主的权益，也可减少诉讼成本。
但业主委员会可否在民事诉讼中作为被告呢？这一问题至今仍有较大争议。有人认为鉴于目前立法尚未明确规定业主委员会必须拥有相对独立的财产，显然无独立财产的业主委员会因无法独立承担民事责任，还不能以被告身份参加诉讼。我们认为，以业主委员会没有独立财产，不能独立承担民事责任为由否定其被告主体资格的观点不能成立。
首先，从上文的分析可以看出，业主委员会完全符合《民事诉讼法》第四十九条及相关司法解释关于“其他组织”的规定，最高人民法院在有关复函中也明确指出业主委员会符合“其他组织”的条件，既然是“其他组织”，就依法拥有民事诉讼主体资格，包括被告资格。
其次，从国外立法来看，大陆法系的国家或地区，如法国、日本及我国台湾地区都规定业主委员会具有完全的民事诉讼主体资格。法国民法典规定业主委员会可以代表全体业主为民事及诉讼上的一切行为；日本民法典规定，业主委员会在依职权或业主公约或业主大会赋予的权利范围内，代表全体业主对某一业主或第三人进行诉讼。（参见陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社，1995年版，第244-273页。）我国台湾地区《公寓大厦管理条例》规定：业主委员会具有当事人能力，当其作为原告或被告参加诉讼时，应将诉讼事件要旨迅速告知全体业主。（参见中国民商法律网：《台湾公寓大厦管理条例》）
最后， 我国《物权法》（草案）中也认为，业主委员会具有当事人权利，可以起诉和应诉。
本案的第二个争议焦点，即业委会与某乙公司的委托管理合同是否合法有效的问题。
X小区管理公约及管理章程规定，业主委员会可聘请物业管理公司，及与物业管理公司签订物业管理聘用合同。业委会与某乙公司签订委托管理合同是在其权限范围内进行的，双方意思表示真实，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，因此是合法有效的。
业主委员会作为小区业主大会的执行机构，在实现小区居民自治的过程中扮演着极为重要的角色，赋予业主委员会当事人权利，可以起诉和应诉，对于维护业主利益及节约司法资源都有重要意义。当然，在赋予权利的同时，也应规定相应的责任，以避免业主委员会滥用业主及法律赋予的权利，损害业主利益。从这个角度上看，我国的《物业管理条例》应当在这方面进一步完善。
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