房地产行业面临着十年以来的最大危机,于是,以上海、杭州为代表,华东、西南、东南沿海共18个地方政府的救市政策纷纷出笼,而财政部也在10月22日发文:自11月起,购房契税调至1%;买卖住房免征印花税;购房首付调至20%…… 因中国南北两地自投资理念到产权证办理周期都有不同,所以,业界普遍认为南方的房地产市场投机氛围甚浓,与此相对应的事实是:杭州、上海等城市房地产价格下滑严重,所以才有18个地方政府救市的由来。而财政部“一刀切”政策既已出台,这样的“救市”却鲜见京城房地产商的欢欣鼓舞。
京汉集团董事长田汉的想法也许有一定代表性:“政府出台的政策对稳定市场是有好处的,我感觉对整个楼市会有一些作用,但不会很快扭转。经济周期已经到来,仅靠几个政策不太可能改变,低谷至少还要持续两年。”
而佳俊置业有限公司总经理姚佳成的看法更悲观,认为此次政府调税对购房者实惠多,对房地产商的影响杯水车薪。并进一步看低明年的房市,预计最冷的地产冬天应在2009年。
地产商看的并不是眼下的阶段现象。在他们的眼中,看重的是政府的态度。显然,这次的“救市10条”并不能让房地产商满足,“拿出钱来那才叫救市。” 这是田汉的看法。
针对 “10条政策”的本意,财政部曾解释:“10条政策”的目的不是要拯救房地产商,其主要目的是指向老百姓,“稳定房地产本身就是稳定地方”。对“10条政策”的这种功效,田汉认为,“政府救市,就是不至于让房地产市场下滑超过预期,到一定程度就合理化了。”
英才房地产公司董事长兰春则认为:房价回落,这是房地产行业回归理性的一个过程,“过去两年发展太快了,太超前。”言下之意,遇到回暖的效果,只是政策的附属功能,房地产价格的理性回落才是主要原因。
但是,政策将把房地产的价格“指导”在什么水平?众人都在猜度。知名财经博客作家叶檀曾撰文称:房地产下滑30%,必将在中国引发经济危机。而田汉的底线更低,为50%,“房地产利润是10%-15%,如果房价跌过50%就一定会发生金融危机,大家必然不还贷款了。”不过,50%只是个理论数字, “可能性一点都没有,都不可能到30%,15%就到头了。”
此前,未见跌势的北京房地产已经给了很多公司压力,房地产商们大多对前一段的持续低迷有共同的担心:如果房地产成交量持续萎缩,有一批房地产资金链就会断。他们没有别的选择了,或者出卖公司、或者出售土地、或者银行拍卖。只要这样的形式持续一年,就会有一批倒下,一些企业、新开工项目的都要停。这种形势持续下去,供应量会越来越小。
房地产业普遍认为,现在已经进入了一个洗牌阶段。而目前房地产商要做的,就是在能活命的情况下,重新给企业定位,在企业内部进行战略调整;在整个行业内部,做到更专业化。能不能生存和怎么生存,成了摆在房地产商面前的两个问题。
2008年无异于房地产行业的分水岭,弥漫四周的观望情绪甚浓,仔细分析,原因有二:一、2007年房价有些过火,给老百姓买房带来了一定压力;二、不断恶劣的宏观经济形势,以及媒体、官方、房地产行业各种声音混杂,老百姓在购房上失去了主心骨。
不过,房地产商也有乐观的一面,正如兰春所说,观望跟购买力没有关系,富有的人不会观望。
而诞生于十七届三中全会上的关于农村宅基地可流转的可能性,也被房地产商看成“不一定是坏事”。田汉说:“产品多了,供求多了,价格会有所松动,增加供应量对市场来说是好的,并不是房子价格将了,我们的利润就低了。”
易宪容说:“70%的购房者是自住需求”。而据京汉集团内部统计,每年涉及1000万人口的老旧房改造;70个大中城市新兴人口500万。按照国家十一五规划,人均住房面积要达到35平方米,要满足未来增长的需要,每年住宅面积要净增6亿平方米,还得开发30年。
现在房地产正在走向回归理性的过程,对于未来的发展空间,房地产商对整个行业没有丝毫担心。他们现在唯一担心的问题是:如何给自己重新定位,怎么活下来。 |
