开发商销售大受影响 业内呼吁为二套房贷松绑

         从昨日起，央行大幅下调一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点。这一重大利好无疑给开发商带来了新的希望。但让他们耿耿于怀的是，房贷新政“满月”后，争议的焦点仍然集中在二套房贷上：从开发商的角度来说，二套房贷松绑对促进楼市交易有利，但大部分银行的房贷细则迟迟不出台，已经严重影响了开发商的销售。

　　【二套房贷细则不出】

　　开发商销售大受影响

　　11月25日上午，在郑州市通利紫荆尚都售楼部里，参观样板间、咨询该项目相关情况后，张女士向销售人员提了一个问题：“我已经有了一套住房，现在准备买的是第二套房，能享受二套房贷优惠吗？”

　　销售人员很为难，因为关于二套房贷，现在银行还没有出台细则，所以不好办理。张女士很纳闷：10月22日，国家不是出台房贷新政了吗？怎么到现在还没法办理？

　　据该公司销售负责人统计，最近一段时间，需要办理二套房贷的客户占30%以上，房子总数有50套以上，总价款超过2000万元，“现在开发商的资金普遍紧张，不要说2000多万元，就是一套房子的回款都很重要。但二套房贷细则迟迟难出，阻碍了开发商回款，也阻碍了楼盘的开发进程”。

　　几乎所有的开发商都遇到了这个问题。蓝堡湾售楼部的一名业务员表示，来置业的人群，80%以上是二次购房，还有三次购房、四次购房的，以前经济形势好的时候，这些高收入人群不太注意房贷的问题，但现在好多人都关注办理二套房贷能否享受优惠利率。“但关于二套房贷的细则迟迟不出台，对我们影响很大，一个月下来少卖不少房子。”该业务员说。

　　“央行此次降息1.08个百分点，是自1997年10月23日降息1.80个百分点以来最大降息幅度，虽然降息的影响传导到房地产行业还需要一段时间，但对开发商来说，这绝对是重大利好。”通利地产销售总监徐文表示。

　　【房贷新政“满月”】

　　银行房贷细则“难产”

　　去年“9·27”房贷政策发布之后，央行、银监会下发补充通知，明确了“第二套房”的认定标准：“以借款人家庭为单位来认定房贷次数。”

　　此后，各地商业银行逐渐达成了严格的执行标准共识，即只要在全国征信报告中显示曾经贷款购置过住房，无论结清与否，再次购房皆属于“第二套房”性质，并将第二套住房的首付比例提高至40%以上，同时将第二套住房贷款利率提高至基准利率的1.1倍。此外，购买商业和写字楼项目首付要五成。

　　房贷政策今年有了改变。为了提振楼市，今年10月22日，央行发布《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度支持居民首次购买普通住房》的通知，通知规定，从10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；对首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款申请者，其首付款比例最低可降至20%。此次出台的政策被业内称为房贷新政。

　　房贷新政中“改善型普通自住房”的概念曾被普遍认为是要为二套房贷款松绑，但事实并非如此。银行方面一直没有出台关于二套房贷的具体政策。

　　房贷细则“难产”的背后，其实是商业银行在“保增长”与“保利润、避风险”之间进行权衡。其中，5年期存贷款利率倒挂，直接导致商业银行对房贷新政实施缺乏动力。

　 但是，10月30日，央行宣布降息，暂时收窄了倒挂空间。本次调整后，5年期贷款利率为7.20%，5年期存款利率为5.13%，最大优惠房贷利率为5.04%，仅比5年期存款利率低0.09个百分点。“此前各银行迟迟不出台细则，利差倒挂可能带来的亏损是很重要的原因，政府没有一个指导性意见，银行也很为难，但这次央行降息后，利率倒挂已经不成问题。”通利地产销售总监徐文表示。

　　不过，他还表示：“对于房贷政策的适用范围，央行的意见是纳入改善型自住房，但银监会的意见只限于第一套住房，这让商业银行比较为难。”

　　【降息提振楼市】

　　业内呼吁为二套房贷松绑

　　虽然很多业内人士表示，今年以来的几次降息将提振楼市，但二套房贷细则“难产”依然让开发商耿耿于怀。其实，在南京推出的救市政策中，已为二套房贷松绑。南京市规定，人均面积低于南京市平均标准的，购买第二套房可继续享受第一套房利率标准。

　　二套房贷是否该松绑，成为近期市场议论的焦点问题。从开发商的角度来说，二套房贷松绑，对促进楼市交易有利。不过，近期大部分银行房贷新政细则迟迟难以出台，表明商业银行越来越重视房贷风险。

　　对于迟迟不见国家为二套房贷松绑，SOHO中国董事长潘石屹曾于11月20日大声疾呼：当务之急是出台税收政策以及为第二套房的贷款政策松绑。

　　前天下午，又传来利好消息：央行决定从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点。从2008年12月5日起，下调大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。

　　王牌企业联盟董事长上官同君表示，由于房地产是资金密集型企业，负债率非常高，本次降息对其降低负债率有很大帮助，该消息对房地产企业来说是重大利好，“本次降息也可以减轻购房者贷款负担，从而拉动包括房地产业在内的多个行业消费，有利于经济稳定发展”。