| （案例来自深圳商报记者陈相明撰写的报载文章）
案例一：
导演虚假情节
阻止买卖双方见面
李小姐今年7月欲将南山区南苑新村一套房子出售，并通过附近一家名为“深圳市锦盛家园房地产顾问有限公司”的小中介公司放盘，结果被其吃了一共4．5万元的差价。
据李小姐介绍，她开始给锦盛地产的报价是82万元。锦盛地产一位名为王忠辉的工作人员先是通过电话，与李小姐进行砍价，说有买家愿意出77万元。由于李小姐着急用钱，最后同意以77．5万元卖出。7月15日签约当晚，王忠辉找来一王姓中年男子和年轻女子，谎称中年男子是买家，与李小姐签订了77．5万元的购房合同，李小姐收了2万元定金，也没有多疑。几天后，王忠辉又称王姓中年男子年龄太大，无法贷款，所以要房子户名换成他的亲戚、当晚一同前来的贺小姐（实际两人都是假的买家），并忽悠说为了帮贺小姐骗银行的更多贷款，在填写银行的资金监管协议时，需将房屋实际成交价写成82万元。
而在真实买家贺小姐这一边，中介锦盛地产又设计了一个虚假卖家，将工作人员杨紫娟虚构成李小姐的表妹，称李小姐在外地出差，委托杨与贺小姐签订了一份82万元的购房合同，并收取了10万元定金。实际上，加上中年男子的定金，业主李小姐一共只收到其中的5．5万元，锦盛地产的工作人员将剩余的4．5万元侵吞。整个交易过程中，锦盛地产的工作人员都没有让真实的买卖双方联系和见面，对业主李小姐说买家贺小姐是其亲戚，对买家贺小姐说李小姐在外地，直到双方房产过户结束后，在水电过户时，业主李小姐和贺小姐才和对方见面，并识穿了锦盛地产的骗局。目前，双方准备联合将锦盛地产告上法庭。
颜宇丹律师支招：
这个案例中，中介在签约当晚找来一王姓中年男子和年轻女子，卖方李小姐先当面与王先生签订合同，在办理贷款阶段中，中介采用了调包计，换成了并非签约当晚王小姐见到的年轻女子的另一位女子。这时卖方如果慎重，不轻信中介的话，要求与买方面对面的重新签约，就不会上当。而卖方中套后，中介便使出连环计，编造使用阴阳合同可以提高贷款额度的合理理由来骗取卖方信任，卖方配合虚构的买方在合同中提高了交易价。而真实买家也未见到卖方，只是和卖方代理人签约，使中介达到了两头骗吃差价的目的。所以在此提醒交易双方一定要坐在一起当场验证身份证才签订合同，做到透明化不被中介蒙蔽。
案例二:
全权委托公证
黑中介披上“合法”皮
50多岁的富桂芹在罗湖区的田心大厦有一套房子，今年4月，由于丈夫病逝，儿子读书又要交高额学费，着急用钱，于是打算将惟一的这套房子卖掉，谁知，被黑中介利用全权委托公证书将房产转售他人，不仅房款没收到，最后还稀里糊涂地被真假买家告“一房二卖”，面临巨额赔偿。
富桂芹说，今年4月，由于房价上涨很快，在山东老家料理丈夫后事的她并不知道自己房子的市场行情价，以低于市场价的58万元，将房子卖给了一家叫“大福行”的地产中介的法人代表洪先生。“当时我还纳闷，为何中介公司老板要买我的房子，但他们承诺一个月内我就能收到房款，所以就没想太多了。”富桂芹说。
获得低价房源后，就是寻觅出高价的买家了。两个月后，大福行地产终于通过同行的介绍，寻觅到买主邓先生，愿出64．5万元。由于富桂芹还欠银行贷款要赎楼，该中介公司通过担保公司让富桂芹签了全权委托公证书，将房子的处置权委托给该中介的工作人员唐武。然后，唐武以受托人身份，与买家邓先生以64．5万元成交价签约，赚取了6．5万元的差价，并收取首期款11万元，但并没有转付富桂芹。
问题就出在委托书上。富桂芹此时发现了其中的猫腻，撤销了委托书，那中介唐武就无法将房子卖给邓先生了。但是，一直蒙在鼓里的邓先生买不到房子，于是起诉业主富桂芹违约;而“黄雀在后”的大福行中介老板洪先生也趁机将富桂芹告上法庭，说她一房二卖。富桂芹面临高达约20多万元的违约金。
颜宇丹律师支招：
这个案例的问题出在全权委托上，法律规定代理人的法律责任是由被代理人承担的，因此受托人背着卖方一房二卖的违约责任由卖方承担，我最近接手一个案子就是这种情况。卖方在赎楼过程中担保公司提供融资担保时要求卖方到公证处做一个全权委托，这是保护担保公司和买方利益的作法，一旦卖方赎楼后违约不卖，担保公司就可持全权委托书把从卖方贷款银行赎出的房产证过户给买方。但是有些中介公司就是利用这个全权委托书联合担保公司，以代理人或受托人名义在未过户之前把房子卖给出更高价的第二个买家甚至第三个买家，从中赚取差价。其实这种情况很容易避免，就是在容易出现漏洞的全权委托书上注明买方、交易价、办理时间等细节，代理人就无法再卖给出了更高价的其它买家了。
案例三:
佣金上做文章
吃你差价没商量
在深圳二手房交易市场上，虽然3% 的中介佣金按照规定是买卖双方各负担一半，但实际交易中，九成以上的业主都是实收，即佣金全部由购房者负担。目前黑中介通过多收业主1．5% 的佣金达到赚取差价目的。
南山区赵先生在2007年房价高位买了一套房子，今年房价回升，他打算将房子卖掉解套，给深圳某品牌地产中介公司报价70万元，并表明是实收价。
但是，该中介的工作人员告诉赵先生，市场价格是65万元左右，有个买家70万元肯买，但是要求各自支付佣金，即3% 的佣金赵先生要负担1．5% ，大约1万元左右，那么赵先生实收只有69万元。由于心急解套，赵先生同意了，中介公司就让他先签一个同意支付1．5% 佣金的协议。
到了正式和买家签约，中介公司却要在合同的成交价上写70万元，赵先生此时不解，为何不按照当初约定的69万元价格各自支付佣金来写合同？中介才正式和业主摊牌：因为和买家说的价格是70万元并支付3% 佣金，如果此时成交价格要写69万元，那么意味着赵先生要按照之前签订的协议支付1．5% 佣金，实收就成了68万元，业主反而吃亏。
实际上，买家支付了3% 佣金，业主也负担了1．5% 的佣金，中介把业主出的那1万元佣金放进自己腰包了。而赵先生也只好无奈接受中介明目张胆的违规。
颜宇丹律师支招：
买卖双方都不要在签订合同之前与中介签订任何关于佣金支付的协议，如果中介要求签订佣金的协议，也要买卖双方见面后互相问清楚各自承担的佣金比例，中介佣金的总额不能超过交易价的3%，这样中介靠佣金上做文章玩数字游戏来吃差价的把戏就无处藏身了！
案例四:
玩转阴阳合同
黑的就是楼市菜鸟
“阴阳合同”是深圳的二手房市场上公开的秘密：为了规避税费，买卖双方先签一个房地产买卖合同，约定实际成交价（阴合同），然后到国土委过户时，再按照当初的房产登记价进行过户（阳合同），交易方可以少交各种税费，尤其是省下20% 的个人所得税。
南山区姜小姐想买房子，与家附近的一位地产中介刘先生非常熟悉，通过刘先生看了很多套房子，但都没有合适的。今年8月，刘先生向她热情推荐了一套74万元的房子，并声称是“超级笋盘”，而且看在两人关系不错的份上，不收3% 的佣金。
不过，中介刘先生也明确告诉姜小姐，他和业主签“阴合同”，约定的买价只有70万元，到时姜小姐在过户的时候，再直接去签“阳合同”就行了，这样比较省事，还可以省下各种税费。
姜小姐盘算着：74万元的成交价，除去2万多元的中介费，多出的1万多元差价就当是多谢刘先生介绍“笋盘”的报酬，也就算了。
但是，在房产过户之后，业主和姜小姐双方见面时，姜小姐才得知，原来业主的售价只有68万元，那么，中介赚取的差价就高达3万多元了。
颜宇丹律师支招：
签阴阳合同避税是二手房交易业内的潜规则，阴阳合同有许多弊端，本律师之前已在博客中专门撰文（《见大变脸阴阳合同风险何在》http://blog.msn.soufun.com/22172143/4349700/articledetail.htm
）。即使要这样操作，也不能象本案例中的姜小姐为图省事，由中介操纵只签订“阳合同”。在去国土房管部门登记“阳合同”之前要签订所谓的“阴合同”即真实的成交价合同，而且买卖双方一定要当面签订价格，这样就可避免中介“黑吃黑”。否则不但被中介吃了差价，更危险的是在过户之前没有签订任何合同，而买方已经支付了房款后因没有合同依据中介不把房子过户给买方就难以维权了！
颜宇丹律师：广东圣方律师事务所律师、全国工商联房地产商会全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳军人社区法律版主、深圳电台《地产先锋•律师在线》栏目特邀嘉宾、“谈房论市”论坛法律顾问、中华全国律师协会会员、房地产建筑法律圈圈主。主攻：房地产及建筑法律事务、公司法律顾问、民商事法律事务等。 |
