这几天，有关“国务院鼓励开发商以合理的价格促进商品住房销售”的新闻成了热点话题。
如果笔者没有记错的话，这是近几年来，在有关房价的文件中，第一次对开发商提出的 “合理价格”要求。而现在的问题，就是怎样的房价水平才是合理的？
要科学的计算出 “合理的房价”，至少应该考虑4个方面的因素：第一，商品住房建设的真实成本；第二，房地产商合理的利润水平；第三，房价和居民的收入水平之比是否符合国际惯例；第四，中国城市土地的“全民所有”，有没有体现到房价之中。
关于商品住房的真实成本，“地产大鳄”任志强曾称“露不得”。为什么“露不得”？其实，很多人都知道，在商品房建设的所有支出中，最大的两块一是土地出让金；二是造房的建安费。根据国土资源部“中国城市地价动态监测系统”提供的权威信息，到2007年一季度，全国主要城市用在 “居住用途”上的地价平均值为每平方米1702元，如果加权到全国城镇（土地出让金至少降低1/3），再算上1.5倍的容积率，分摊到每平方米住房中的楼面地价也只有756.8元。至于造房的建安费，前不久有建筑业的包工头自爆广州番禺每平方米不到680元。我们高估全国城镇平均建房所需的建安费在900元左右 （根据国家统计局资料，2004年中国城市中单位和个人自建住房竣工房屋价值每平方米468.32元）；如果把其他方面的配套费和税费再加上，分摊到每平方米最多也就500元。这就意味着，从全国城镇的平均住宅建造成本来说，现在开发商建房每平方米成本大概只有2156.8元。
知道了建房成本，下面的问题就是，房地产商搞商品住房的开发，利润率应该在什么水平上？按照国际上的行规，商品住房建造的利润率一般都在3~5%左右。我国工业产品的平均利润率也长期在10%以下徘徊，所以，我国商品住房的利润水平也不应该高过10%。
第三，房价应该多少才是合理？国际上早有量性的定论，这就是要看这个地方或城市的房价收入比（房屋总价与家庭年收入之比，即房价为收入的倍数）是多少？而世界银行和联合国人居中心早就给出合理的房价收入比为3~6倍。这里应该指出的是，欧美等发达国家公民用3~6年家庭收入所买到的住房，首先是在人均面积的拥有上要比我们人均30平方米的小康水平要大得多；其次，他们大多数住的是独立屋（单体别墅），买的房是装修好的，走进去就可住，不像我们拼了半天拿到的也只是毛坯房。
按照国际惯例，当一个地方房价收入比超过5时，被认为该城市房屋购买力极低；超过6时，被公认为属于房地产泡沫区；当房价收入比超过7以后，就会被认为是“国际房价最难承受地区”。据此，我国的城镇居民房价收入比最多也不能超过6。
综上所述，我国城镇居民买房的合理价格，应该是最高不超过家庭平均年收入的6倍水平。我们以国家统计局公布的2007年城镇居民人均可支配收入13786元为依据，按照三口之家90平方米的小康住房为标准，得出的结论就是：买一套90平方米合理价格的住宅，全国的均价应该为248148元，每平方米为2757.2元（按此要求，开发商的利润也超过了10%）。
而这样的价格，比现在全国城镇平均每平方米4000元左右的价格水平，低了1/3左右。这表明，全国城镇的房价要回归到合理水平，至少要比现在的房价下降1/3以上。否则，让老百姓买得起房、激活普通居民的住房消费就成为一句空话。
需要特别指出的是，由于各地情况的不同，大城市和沿海发达地区的房价下降的幅度应该更大。但核心就是一个——每个城市和地区的房价收入比，不能超过6倍。只有有了这样具体的定量指标，我国城镇居民的房价回归到合理，才不会成为一句空话。 |
