关于房地产抵押关系的规定

　　抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

　　【解释】本条是关于房地产抵押关系的规定。

　　由于房屋具有依附土地存在的特性，房屋所有权依法转让，必然产生建设用地使用权是否一并转让的问题;同样，建设用地使用权依法转让，也会产生该土地上的建筑物是否一并转让的问题。由于房地产的不可分性，我国在处理房地产关系时的一个重要原则就是“地随房走或者房随地走”。所谓“地随房走”就是转让房屋的所有权或者使用权时，建设用地使用权同时转让。所谓“房随地走”，就是转让建设用地使用权时，该土地上的房屋也应一并转让。这一原则也同样适用于抵押，在设定抵押权时，房屋的所有权和建设用地使用权应当一并抵押，只有这样，才能保证实现抵押权时，房屋和建设用地使用权同时转让。比如，某甲将自己购买的商品房抵押给某乙，与此同时，其房屋占用范围内的建设用地使用权也应一并抵押。又比如，某单位以出让方式取得了对某片土地的建设用地使用权，在建设用地的使用年限内，如果将该建设用地使用权抵押，在设定抵押权时，该土地上的房屋也应一并抵押。

　　尽管担保法第三十六条规定“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押”。但实践中，还是出现了一些将房屋抵押，但不抵押建设用地使用权，或者抵押建设用地使用权，但不抵押房屋所有权的情况，甚至有的人将房屋所有权与建设用地使用权分别抵押给不同的人，从而引发抵押权实现的困境，使债权人的利益受到损害。针对这一问题，本条第二款规定：“抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”也就是说，即使抵押人只办理了房屋所有权抵押登记，没有办理建设用地使用权抵押登记，实现房屋抵押权时，建设用地使用权也一并作为抵押财产。同样，只办理了建设用地使用权登记，没有办理房屋所有权抵押登记，实现建设用地使用权的抵押时，房屋所有权也一并作为抵押财产。

　　需要指出的是，本条规定的建筑物，主要指国有土地上的建筑物和乡(镇)、村企业的厂房等建筑物。本条规定的建设用地使用权，包括城市住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地的使用权。