小区物业收费谁说了算？

    指导价难“指导”　“试点小区”物业费纠纷频发

    广东省从２００４年开始实行物业收费指导价，普通住宅物业费每平方米最高不超过１．９６元，但事实上，目前广东省许多小区的物业收费都没有按照政府指导价，广州市目前至少有４０个楼盘的物业费在２元／平方米以上。

    广州市番禺区丽江花园是一个拥有一万多名业主的小区，从１９９８年起经广州市物价局批准，成为“一费统缴”（即物业费、公摊费、代收代缴费等合并收取）的物业收费试点，物业按每平方米２.７元收费。２００５年１月１日起，广东省开始在物业收费中实行政府指导价，建议普通住宅的物业管理费每平方米不超过１．９６元。丽江花园业主委员会与物业公司经过约定，该小区２００５年－２００６年度的物业收费依然沿用以往的收费方式。但是，该小区１６名业主不同意，从２００５年１月１日起开始拒交物业管理费。

    物业公司起诉了几户拖欠物业费的业主，但就在此案审理期间，番禺区物价局于２００６年５月下发了一纸“整改通知”，称丽江花园的“一费统缴”违反了政府指导价，要求整改。此举一出，丽江花园的物业纠纷陡然升级，１０００多户业主都加入了“拒交”行列。

    广州市物业管理协会相关负责人认为，物业收费纠纷频发，与物价部门制定的物业收费指导价不合理有关，简单化的指导价容易与市场脱节。长期关注各类物业纠纷案的中山大学法学院副教授张民安认为，政府指导价不是命令，不是强制执行的，是作为一个市场经济的管理者，给物业公司和业主提供一个参考标准，为将来出现纠纷时法官处理案件提供一个衡量标准。政府在这里扮演的角色不应该是强制干预，即使干预，也要人性化一些，在具体干预之前与物业公司协商，避免引起更大的动荡。张民安强调，政府的规章制度首先是要考虑社会稳定，如果不能带来社会稳定，还不如不要这个规章制度。

    “家务事”难管　物价部门角色不断调整

    物业收费纠纷近两年来一直呈上升趋势，重庆市物业管理协会新闻发言人巫大德说，他接触到的物业管理纠纷几乎都与收费有关，重庆市近两年的物业管理纠纷中，有３０％都是物业收费纠纷。广州市消费者协会近两年的统计也表明，在该协会收到的各类投诉中，有关物业管理的投诉一直位居前三名，其中绝大部分都涉及物业收费问题。

    在物业收费纠纷频发的态势之下，全国各地物价部门都面临巨大的压力，物价部门开始调整自己的角色。２００５年１月１日，北京市建委和市发改委联合发布的《北京市物业服务收费管理办法（试行）》和《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》正式实施。新规规定，商品住宅物业服务收费由政府指导价改为市场调节价，收费标准由业主与物业管理企业协商确定；而对于经济适用住房的物业费采取政府指导基准价格，标准为每平方米每月０．５５元，不得上浮。

    广东省物价局最近也出台了《关于加强物业服务收费管理的通知》，该《通知》对实行政府指导价的物业服务收费范围进行调整，只对业委会成立前的住宅（不含别墅）物业服务收费实行政府指导价，其他住宅则实行市场调节价。《通知》将于２００７年２月１日起执行。广东省建设厅房管处相关负责人在接受记者采访时谈到，该《通知》是根据物业管理服务质量与收费价格相对等的原则出台的。

    专家评价说，目前全国绝大部分城市在物业收费上都是“政府管得太多”，北京和广东先行一步的举措，明确了政府在物业管理中的职能定位，有利于推动物业服务的市场化进程，将在一定程度上缓解物业收费纠纷频发的局面。

    广州市物业管理协会副会长张朝德认为，物业管理收费本应遵循市场经济的原则，但政府目前插手太多，给物业公司开展工作带来不便。例如丽江花园的“一费统缴”，本是业主和物业公司之间的“家务事”，双方正在协商当中，番禺区物价局却下发“整改通知”，导致“家务事”变得复杂起来。

    合理行使“指导权”　让物业收费更合理

    广州市国土资源与房屋管理局相关负责人在接受记者采访时谈到，按照现行的物业管理条例，物业管理涉及物业公司和业主双方，属于民事范畴，政府尽量不要参与，不要干预，政府的职能定位应该是“指导”，而非“管理”。

    那么，政府的“指导权”究竟应该如何体现呢？专家们给出了以下建议：首先，定指导价不如公开成本，住宅小区物业管理费的成本构成包括管理服务人员的工资福利，公共设施设备日常维护，以及绿化、清洁这８个方面，政府要公正调查和公布这些数据远比制定指导价要容易。张朝德认为，政府应当取消物业收费的政府指导价，实行市场调节价，放手让业主和物业公司进行协商。

    第二，政府要在小区成立业委会的过程中起到扶持作用，让业委会真正成为代表大多数业主利益的，能够与物业公司对等谈判的积极力量。不少专家谈到，目前许多小区都还没有成立自己的业委会，有的小区业委会虽然成立了，但是松散无力，甚至被开发商和物业公司所利用，这些都是很不正常的，政府不能放任不管，必须发挥“指导权”予以正确引导。

    另外，针对一些特殊情况，可以在一定范围内保留物业服务收费政府指导价，但这个指导价的出台必须是在充分调查研究的基础之上。张民安副教授认为，政府出台指导价之前，必须研究大量的样本，充分核算成本与收益。否则，简单化的指导价与市场脱节，反而会诱发更多矛盾。