| 2009年房地产供应压力仍大，但在一系列刺激性政策引导下，市场成交量预计会出现反弹。昨日，中国指数研究院发布“09年房地产市场展望报告”指出，从土地储备、新开工面积、施工面积、开发投资等市场供应先行指标来看，今年全国房地产供应压力仍大，价格将进一步回归。
“去年，全国房地产竣工面积、新开工面积、施工面积均处于涨幅回调过程，分别由年初的31.6%、27.2%、32.1%，下降至前11月的6.1%、5.4%、17.7%。”中国指数研究院指数研究总监张化学指出，去年前11个月施工面积达25.5亿平方米，相当于前三年平均销售面积的近4倍，因此尽管供应指标涨幅回调，但市场供应压力仍较大。张化学指出，最新数据显示，各种救市措施陆续出台后，对提高支付能力、增强消费信心有一定促进作用，但市场交易量的恢复仍比较有限。
据统计，去年11月中国主要城市商品住宅成交面积环比大幅上涨，但进入12月后，虽交易量仍保持一定增长，增幅却明显下降。“如上海和深圳12月份交易量环比增速分别为17.41%和23.14%，增幅相比上月分别下降23.02和51.71个百分点。”张化学指出，武汉、重庆市销售面积也有明显下降，北京、天津当月交易面积更是环比下降，这都说明市场交易量恢复仍有限。
据统计分析，2009年房地产企业的资金将更加紧张，整个产业将进一步整合。“2008年前11月，全国房地产销售额低于投资额7258亿元，并且12月销售额仍然会大幅低于投资额，开发商资金链紧张。”张化学说，这一局面使得开发商在2009年要进一步加大自筹资金，由此预计各企业发行公司债额度将大大增长，而融资能力弱的企业无疑成为被整合对象。
报告称今年北京保障房或分流商品房客户
“今年北京保障性住房所占比例将高达43%，这在一定程度上或将分流商品房的客户。”中国指数研究院昨日发布的一份研究报告表示。
据统计，北京2008年前11月房地产开发投资增长率由上年同期的19%降至-5.1%，不但10多年来首次出现负增长，而且与全国同期22.72%的增幅也形成鲜明对比。与此同时，北京商品房新开工面积和施工面积也双双出现下降，将会直接影响到今明两年商品房市场新增供应量。加之，2009年北京计划新建住房2830万平方米，其中，新建廉租住房、经济适用住房、限价商品住房、政策性租赁住房850万平方米，其他政策性住房380万平方米，商品住房(不包含限价商品住房)1600万平方米。保障性住房所占比例高达43%，这将在一定程度上分流商品房的客户。
“由于当前经济适用房的准入标准和执行层面还存在一定问题，使得经济适用房的保障范围和实际购买客户与商品住宅存在着一定的重叠，经济适用房供应量加大后，这些客户将会出现回流。”报告说。
另一方面，随着经济适用房的大量建设，以及住房保障政策目标的转变，经济适用房的保障范围将会扩大，也将“侵蚀”一部分商品住宅的客户。
中国购置未开发土地达11.9亿平 需三年半消化
中国指数研究院昨日公布的研究报告显示，1998年以来我国土地购置未开发面积达11.9亿平方米，如果不考虑国家收回土地的情况，以容积率2计算，将为市场提供23.8亿平方米的项目；以前三年平均销售面积来看，这些土地需要三年半的时间才能全部消化，市场潜在供给量很大。
报告认为，目前开发商资金链紧张，面临巨大的市场资金缺口。2008年房地产开发投资额同比增长从1-6月的33.5%下滑到1-11月的22.72%。去年前三季度国家严格执行了从紧的货币政策，大部分房地产企业感到资金压力。2008年1-11月，开发商的销售额低于投资额7285亿元，意味着开发企业必须加大自筹资金的力度。2008年前11个月，房地产开发投资的资金来源同比增长4.24%，其中定金及预收款下降11.2%，而自筹资金增长了3172亿元，同比增长了30.9%。
大部分房地产企业也认识到短期内房地产市场并不乐观，如万科去年的三季报指出“决定进一步下调开工计划”以适应市场销售节奏。预计今年房地产开发投资增幅甚至绝对额将进一步下降。 |
