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| 中国房地产法律网 2009-1-16 来源： 编辑： |
【案情】2005年9月，原告吴某与被告大地房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的雪原居小区一套价值42万余元的房屋，合同签订后的1个月内原告应付清全部房款，被告应在原告付清房款后的1个月内帮助原告办理房屋产权登记。在原告如约付清全部房款后，被告迟迟不予协助原告进行房产登记。经原告调查了解，原告付清房款后被告又将该房以52万余元的价款卖给了周某，并依法到房地产管理部门进行了产权交易登记。吴某于2005年12月诉至法院，请求判令开发公司继续履行合同、赔偿损失或者解除合同、退还购房款及利息、赔偿损失，并承担全部房款一倍的赔偿责任。某市中级人民法院在审理此案时，认为开发公司属恶意违约，应承担违约责任。法院判决解除双方签订的《商品房买卖合同》；开发公司退还吴某购房款42万余元，赔偿吴某购房款利息12,000余元及两次卖房产生的差价10万余元；并判决开发公司承担惩罚性赔偿责任，赔偿吴某已付购房款一倍的损失42万元。
【纠纷与风险分析】
本案是一起因一房二卖所引起的纠纷。根据《合同法》的有关规定，在商品房买卖合同从订立到履行的全过程中，各方当事人都应诚实守信，订立合同不能有任何欺诈行为，要以善意的方式履行其义务，不得滥用权利及规避法律或合同规定的义务。同时，诚信原则要求维持当事人之间的利益以及当事人利益与社会利益之间的平衡。然而，在现实交易中，无论作为商品房买卖的出卖人或买受人，往往置诚实信用原则于不顾，为了追求自身利益的最大化，将已经出卖但尚未进行产权登记的房屋再卖给他人，或者将双方订立并已经生效的商品房买卖合同任加毁弃，从而造成了一系列商品房买卖纠纷。本案中，被告大地公司以同一套商品房分别与吴某和周某签订商品房买卖合同，而且两个合同都已生效，根据债权平等的原则，被告大地公司对吴某、周某都负有履行义务，但是大地公司只能向其中一人履行，这样对其中的另一个合同则将发生履行不能。
根据我国《合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。由于大地房地产开发公司与周某的商品房交易已经依法办理了产权交易登记，周某依法取得了房产证书，因此，大地公司对吴某的房屋交付义务已构成法律上的履行不能，故原告要求被告大地公司承担继续履行的违约责任将无法得到法院的支持。
《合同法》第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。据此，因被告对吴某构成违约，其对吴某所承担的损害赔偿除了包括吴某所支付的42万元房款及其利息外，还应当包括合同履行后原告吴某可以获得的利益即被告因卖给周某所多获得的10万元房款。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对此又明确规定了惩罚性赔偿原则，该解释第8条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。据此，法院除了判决被告承担上述违约责任外，还判决被告赔偿吴某不超过已付购房款一倍即42万元的损失是正确的。
【风险提示】
在商品房买卖中，商品房买卖合同订立后如果开发商恶意违约或者未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，应承担惩罚性赔偿责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
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