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| 中国房地产法律网 2009-3-4 来源： 编辑： |
■“谁使用谁出钱”，这是一个很简单的道理
■许多城市高层住宅的一楼住户，被物业公司硬性收取电梯使用费，既不公平也于法无据
今年年初，扬州市民周先生在该市一家名为“保集半岛”的楼盘里，购买了一套商品房。上月底房子交付使用，但在周先生领钥匙时却出现了“意外”。物业管理人员告知：收房前必须再交1年500多元的“电梯费”。周先生当即表示拒绝支付，他的理由是：自己买的是一楼房子，根本就不使用电梯。他说：“当初买一楼，主要考虑的就是想省点钱。但物业收不到‘电梯费’，就不给新房钥匙，真叫人想不通。”
那么，城市高层住宅的一楼住户，到底该不该交纳“电梯费”，其收费的法律依据是什么？
物业：收费只因“政府规定”
“谁使用谁出钱”，这是一个很简单的道理。不使用凭什么还要交钱？周先生及很多住在一楼的业主都认为，楼道里的电梯和自己“没有关系”，更有很多家甚至都不使用住宅“正门”，进出走的是自家庭院。周先生认为，一楼住户理论上讲，根本不会使用电梯，即便偶尔使用，也与楼上住户以此作为运输工具使用有本质区别。如偶尔使用也要收费的话，那么所有非本楼住户的人进出是否也要交费呢？
周先生的理论得到很多业主的认同，不仅是一楼的，一些二楼住户也认为，自己“抬抬脚”就上楼了，可电梯费和住在18楼的一样交，这钱交得让人“不太服气”。业主们表示，电梯完全可以设置为三层以下不停，这既解决了三层以下的业主，不必交费的问题，也方便管理及楼上用户上下的快捷。
但是，物业部门却表示，收取电梯费是根据扬州市的“政府规定”。按此规定，有电梯的楼盘，住户均按每平方米每月0.45元收取电梯使用费， 1楼住宅按80%优惠收取。周先生所购的住宅面积为 110多平米，因此每年需支付500多元。
该小区物业公司有关负责人出示了“电梯费”的收费依据——《扬州市区物业服务收费管理实施细则》。记者看到，该实施细则是2005年1月，由扬州市房产管理局和物价局共同制定的。其第八条明确规定：带有电梯一楼的住户，其电梯运行费按照规定标准优惠20%交纳。这位负责人说，虽然他也认为小高层住宅楼一楼住户“可以不交”，但他们只是“照文收费”。而他此前曾在扬州政府部门举行的相关会议上，做过这方面的建议，但未被采纳。而据他介绍，上海高层或小高层住宅楼一楼住户是不交电梯费的，从二楼起全额交纳。在实际操作中，一楼住户有无使用电梯的可能？该负责人略做考虑后回答：一般情况下不太可能。
律师：收费没有法律依据
“业主作为所有权人，应当承担义务，考虑到一楼住户使用相对少一些这个因素，所以在收费上作了优惠。”扬州市房管局物业处刘处长态度很明确。他认为，电梯属于公共财产，每个业主都该承担义务。对于一楼住户而言，只能说使用得“相对少一点”，而不存在“不使用”之说。他举例说：“一楼住户如果有个朋友住在10楼，也没有人会限制他使用电梯。”他还告诉记者，对于高层住宅一楼住户是否该交电梯使用费这个问题，国家物业管理相关条例未做单独规定，其他城市对于这一问题也各有各的具体规定，这属于具体操作层面的事情，并不在法律法规控制的范围内。
“一般情况下不可能使用电梯”的一楼住户交纳电梯费，到底有没有法律依据呢？律师认为，向不会产生电梯消费的一楼居民收费，既不公平，也无法律依据。严格地讲，政府部门出台的实施细则只是一份“地方性规定”，并不具备法律效力。就算一层业主一年偶尔使用数次电梯，也应视同非小区人员来访，不能收取电梯费。
律师认为，开发商在售楼时就应告知，一层业主是否承担电梯费，这就避免了因电梯费产生纠纷。尽管政府部门出台了相关收费规定，但在各小区具体操作上，政府也不会干预太多。因此，一楼住户首先要争取多数居民和业主委员会的支持。作为小区业主最高“权力机构”的业主委员会再从业主利益的角度，多和物业公司沟通协调，最终产生一个双方都能接受的操作方案。如果物业公司坚持收费，业主委员会有权“罢免”物业公司。
事实上，在整个采访过程中，对于“一楼住户该不该交纳电梯费”的问题，被采访者的意见是比较趋同的，其道理也是比较明确的。由此不能不让人疑惑，为什么政府有关部门在出台相关文件的时候，不能多做些调查，多听听百姓的意见？所谓“执政为民”，往往就体现在一些具体的“小事”上。
链接
南京：由于政府部门并没有出台具体的规定，因而南京的各个小区都有自己不同的做法。目前南京的高层或是小高层，电梯的维护费是包含在物管费里统一交纳的，高层的物业维修基金比没有电梯的多层小区要多交1%。而电梯的电费则另外收取，有的小区采取业主平摊的做法，也有小区制定了不同的系数，相应楼层根据系数来交电梯电费，住的越高交的越多。
苏州：规定如果住宅楼带有地下一层（也就是负一层），一楼住户必须缴纳电梯使用费。反之，一楼住户则不用支付，但是必须承担电梯的更新费用。
无锡：对一楼业主收取电梯使用费没有作出规定。通常都是由物业公司和一楼业主进行协商。因一楼业主通常不作为电梯的受益人，所以经过协商都可以不承担使用费用。
常州：2006年7月1日起新颁布了《常州市住宅电梯运行维护收费办法》。住宅电梯运行维护费统一按业主拥有的住宅建筑面积计算，由物业向电梯受益业主按月收取，也可按物业服务协议分期预收，但时间不能超过一年。《办法》中明确规定：收费标准由既定的费用加楼层系数组成，而这个系数由业主委员会与物管公司协商确定。 |
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