截至3月31日，沪、深两市已有48家房地产上市公司公布2008年年报。剔除ST公司后的42份年报显示，房地产公司去年业绩增速大幅下滑，投资和拿地意愿随之降低，扩张步伐明显放缓，投资活动的现金流出减少，而货币资金同比增长则超过两成。
一季报业绩或负增长
数据显示，2008年42家房地产公司实现营业收入合计1298.82亿元，同比增长18.9%；实现营业利润合计264.84亿元，同比增长7.5%；实现归属于母公司的净利润合计182.22亿元，同比增长14.5%。而预示未来销售业绩的预收款项则有小幅下降，2008年42家公司的预售款项合计642.6亿元，同比下降4.9%。
业内人士分析，受宏观调控及国外金融危机的影响，我国房地产行业从2007年四季度开始出现调整并持续低迷，价量齐跌，导致房地产类公司销售下滑，而预收款的下降则是具体表现。预收款下降将影响到房地产类上市公司未来的收入确认。
虽然春节以来各地房地产市场销售回暖，但受地产公司销售收入确认原则的影响，地产公司一季度业绩依然不太乐观。中原证券研究员魏博指出，遭遇2008年的销售低迷之后，上市公司在2009年一季度可结算的资源并不多，预计一季度营业收入持平或略降，而销售毛利率和利润总额下降的可能性较大。
市场人士预计，在房屋售价下行及高价位土地陆续进入销售期的双重影响下，2009年行业销售毛利率将进一步下降，盈利能力继续回调。不过，从去年10月底至今，房地产市场成交量已经有5个月维持回暖的趋势，2009年房地产上市公司可结算资源将增加。
如果市场继续回暖，2008年计提的资产减值损失可能部分转回，从而增厚未来业绩。数据显示，2008年42家公司计提的资产减值损失达27.8亿元，同比增长11倍，是当期净利润的15.3%。
地产商“持币”增加
数据显示，42家地产公司2008年末货币资金合计达690.45亿元，同比增长21.96%。其中，万科A(000002)的货币资金达199.78亿元，招商地产(000024)、金融街(000402)、保利地产(600048)、北辰实业(601588)等公司的货币资金超过50亿元。
业内人士指出，地产商货币资金的增加，表明其投资和扩张趋于谨慎。与此对应，2008年地产企业投资性现金流同比上升。报告期内，42家公司投资活动产生的现金流量净额合计-135.3亿元，而2007年则是-158.75亿元。
银河证券研究员丁文指出，贷款政策放松，开发商资金压力已有所缓和。自2008年底货币政策由紧缩转向适度宽松以来，开发商来自于银行的贷款大幅上升。2009年1-2月，来自银行贷款的资金占房地产资金来源的27.7%，较去年的19.8%上升7.9个百分点；同时，来自开发商自筹资金比重由去年的39.8%下降至36.6%。
另外，销售增长和投资缩减也缓解了行业的资金压力。2009年1-2月，万科实现销售面积80.3万平方米，同比增长88.3%；销售金额60.8亿元，同比增长77.9%。保利地产实现销售面积39.04万平方米，同比增长228.73%；销售金额33.94亿元，同比增长198.25%。
而各地产公司在土地购置方面仍然谨慎，底价成交和流标的数量仍占到土地招拍挂市场的较大比例，重点公司开工规模普遍缩减。
中原证券一份报告指出，2009年，大部分公司在房地产行业上的投资将是零增长。不过，考虑到国务院提出要加快保障性住房建设和棚户区改造，预计2009年房地产行业投资增速将回落到10%-15%的水平，为2000年以来的最低增速。 |
