“三年完成郑州市城中村改造的任务”就像一个嘹亮的号角，促使着这几年城市改造的“疯狂”。郑州市目前124个城中村(共228个自然村)中，有60%左右已经获得改造批准。而随着改造的进行，包括未来路、金水路等一大批主干道也因城中村改造“变通途”。但金融危机下，开发商对城中村改造的热情锐减。为平衡房地产市场的供求关系，政府被迫对城中村改造紧急“踩刹车”，以减缓改造速度。
【现状】城中村改造“减速”
面对市场的变化，政府被迫在开发速度上做出调整
郑州城中村改造的速度已经有所调整。
日前，在郑州召开的第二届“中国城中村改造高峰论坛”上，郑州市城中村改造指挥部有关负责人向外界透露：今年，郑州市将放缓城中村改造步伐，除了已拆迁和重点项目涉及的城中村外，暂不批准新的城中村改造计划。
郑州市城中村改造指挥部有关负责人介绍，今年将先“消化”现有批准项目，推进安置房建设，除了一些重点项目沿线涉及的城中村外，例如沙口路高架桥沿线等，暂不批准其他项目。
“由于城中村改造的周期很长，涉及村民的补偿、拆迁等多项工作，因此目前有很多项目虽然已经被批准改造，但是城中村土地实施‘招拍挂’的依然相对较少。”一位人士告诉记者。
据悉，郑州市城中村改造的计划提出是在1998年，但由于历史条件和相关方面对城中村以及城中村改造的人士存在一定的局限性，以及没有获得相应政策支持，这项计划被一度搁置。到2003年郑州市再次将城中村改造提上议事日程，并制定《郑州市城中村改造规划(试行)》文件，对城中村规划、拆迁以及村集体经济转制办法做了初步规定，郑州市城中村改造才正式被启动。
尽管如此，由于郑州市面临同时启动的“三年出形象、五年成规模”的郑东新区建设，郑州市城中村改造尽管已经开始操作，但其发展速度仍然受到一定的制约。2006年，随着郑东新区“五年成规模”的任务基本完成，大力推进城中村改造被称为郑州市城市发展的一次战略转移，被提到了前所未有的高度，城中村改造再次提速。
而今，意想不到的金融危机则为本来已经提速的郑州城中村改造泼了一盆冷水，郑州市政府被迫在开发速度上做出调整。
【市场】房产供应量减少
城中村改造承担着平衡整个市场供应量的“重担”
据郑州市城中村改造指挥部相关负责人介绍，目前郑州市除了通过减缓城中村改造的速度以外，还在积极协调希望从政策上给予开发商支持。
该人士表示：“我们已经列了十几条帮助开发商的政策提交给市政府，希望从包括税收减免在内的多个角度让利开发商，还希望通过鼓励城中村居民都在城中村改造项目中居住，以缓解目前开发商的销售压力。”“如果一般意义的房地产开发需要得到政府的支持，那么城中村改造这种特殊形式的房地产开发更需要得到政府的支持。”在相关人士看来，目前的城中村改造实际上还承担着很多它不应该承担的功能。“比如，城中村改造一般是城市综合体的建设，他不仅包含了交通规划、基础配套设施，还有学校、医院等配套的建设，等于重新建设一个小城市。在这种情况下，政府希望通过城中村改造来改变过去的缺陷，导致开发商利益受到损害，从而影响城中村改造的进度。”
这次政府提出要放缓城中村改造的速度，实际上是对过去城中村改造速度“踩刹车”，由于开发商受资金链的影响，“郑州市内包括姚寨、沈庄等一批拿到城中村土地的开发商都没有开工建设。”河南王牌企划有限公司董事长上官同君认为，政府在提出快速改造城中村之时，没有对后果进行预判。“实际上，城中村改造由于涉及与区政府、与村民的协调，往往土地的上市时间有很长的周期，也就是说大部分两年前获批的城中村改造项目的土地到现在才能释放，这将会如何影响后市的供应量可能政府之前考虑不多，特别是没有预料到金融危机的发生。”相关人士也认为，在这个节骨眼上，城中村改造承担着缓解整个市场供应量的“重担”，但效果如何仍值得进一步观察。
【解读】开发商资金受制约
开发商面临巨大的资金压力，城中村改造的积极性明显减弱
被迫调整的不仅是郑州。日前有媒体披露，受金融危机的影响，广州也已经放缓了城中村改造的进度。事实上，城中村改造具有“完善城市功能、提升城市品位、改善人居环境、促进城市经济和社会协调健康发展”四大功能，政府对改造城中村动力巨大。“但真正参与城中村改造的资金来自开发商，如今受购房人持币待购的观望情绪以及银行贷款压力的影响，开发商面临巨大的资金压力，开发商的积极性明显减弱。”郑州市城中村改造指挥部有关负责人说。
开发商的积极性减弱也从拿地上得到印证。2月份，郑州市国土资源局将三块地推向市场，一块不到20亩的地因无人报名而流拍；另外两块地成交均价在每亩54万元左右，创下2006年以来本市住宅用地“招拍挂”转让价格新低。
而北京市政协最近的一项调研也证实了这一问题。2008年下半年以来，北京市土地市场降温明显，地块竞拍企业数由2007年的超过7家降至3家，流拍的情况也明显增加，土地成交溢价由 2007年的 52%降至 2008年的21%。“目前郑州市提出要以‘消化’为主，主要意图在于减少住房供应量、减轻开发商的销售压力。”上官同君认为。而按照郑州市城中村改造在建配套开发商品房面积计算，目前已经形成了约651万平方米的供应量。“如果政府再继续放大供给，将会持续放大目前整个房地产市场的供大于求局面。”上官同君认为，城中村改造放缓，其最终目的还是出于平衡供求关系的考虑，“拉开发商一把”。
另外，由于城中村改造往往是一个大体量、综合性的建设开发工程，对开发商资金实力要求非常高。“一般的郑州市城中村改造很少有低于1亿元资金的，多的动辄几十亿元，在目前开发商资金紧张的情况下，郑州能一口气拿出这么多资金的开发商已经不多，这也在一定程度上制约了郑州市城中村改造的发展速度。”上官同君说。
【应对】政府积极让利拆迁户
村民的巨额补偿金已经成为城中村土地价格的重要制约因素之一
实际上从供求关系的角度考虑，城中村改造能增加商品房供应量，对整个房地产而言将会持续形成供大于求的市场局面，从而降低房价。“房价的降低并不一定意味着购房人会买房。”一位不愿意透露姓名的人士表示，由于大家普遍存在“买涨不买跌”心理，“房价的降低，只会带来更加严重的观望情绪，商品房将会在购房人的继续等待中持续滞销”。
而房价的大幅降低显然也不是政府希望看到的局面。“从某种意义上说，政府目前的指导思想是希望房地产行业不要大起大落，房价大涨市民会因房价的涨幅超出了自己的承受能力而抱怨房价太贵，而房价大跌则意味着房子卖不出去影响开发商的资金链条，而一旦严重到开发商承受不了出现资金链断裂，则会形成大量的烂尾楼”。
上述人士认为，烂尾楼的大量出现不仅会引发严重的社会问题，同时房地产业受到重创还会影响到与之相关的众多行业，从而影响经济发展的增速和就业率。“如果就业率下降，则会将中国经济拖入经济发展放慢—就业率降低—消费下降—经济发展再放缓的恶性循环中”。
采访中，有人认为政府减缓城中村改造的速度，其实质意图是希望以减少土地供应量来维持高地价，保障政府的土地财政。但事情并非如此简单。“城中村改造是一项特殊的房地产，与普通的房地产开发不同，它需要同村民协商并补偿费用，而一旦村民对补偿款项不满意，将会影响到城中村的开发进度甚至社会的稳定。”该负责人表示，“自2007年以来，高房价带来了高地价，而高地价还伴随着日益上涨的高补偿，这在某种程度上调高了村民对补偿金的胃口，因为有此前城中村改造对村民补贴的对比，现在的村民是不愿意接受补偿款降低的。”
目前郑州市城中村改造的补偿金相对于周边城市都相对优厚。按照郑州市目前的补偿管理办法，村民宅基地面积在134平方米以下的，3层以下(含3层)住宅面积按拆1平方米补1平方米的标准给予安置；而宅基地面积大于134平方米，3层以下(含3层)住宅面积，其中400平方米以下的部分按拆1平方米补1平方米的标准给予安置，另外超出的部分则按照有关标准实施货币补偿。
据悉，目前郑州市城中村改造项目中，土地出让金中政府收益的70%左右基本返还给村民。
相关人士认为，村民的巨额补偿金已经成为城中村土地价格的重要制约因素之一。(东方今报) |
