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| 中国房地产法律网 2009-5-13 来源： 编辑： |
楼市的走势必定是一个过程，而价格只是有关部门对这个过程的 “表象”总结。这也是我们理解“数据”的最基本的视角。舍此，仅以表面价格 “引导”楼市，显然没有多少意义，甚至与楼市的健康发展背道而驰。
【数据】房价扶摇直上
郑州市4月份的商品住宅价格创下2009年以来的新高
还没来得及从第一季度乐观的统计数据中醒悟过来，又一份“喜报”接踵而至。据郑州市房管局统计，4月份，在销售量稍有萎缩的情况下，郑州商品住宅价格达到4425元/平方米，创下2009年以来的新高。
据郑州市房管局公布的房屋销售指数显示，4月份，郑州市共销售商品房9932套（间），比3月份少卖了778套（间）；商品房销售均价为4746元/平方米，每平方米均价比3月份贵了289元。
其中，郑州市共销售商品住宅9228套，平均每天卖房307.6套。与3月份创下单月销售历史纪录的9840套相比，少卖了612套，但较去年同期上涨了103.71%。就价格来说，4月份商品住宅的售价“有所抬头”，每平方米均价较3月份贵了155元，达到4425元/平方米。
“在经过2月、3月投放量创历史最低水平之后，随着‘小阳春’刚性购房需求的释放以及‘红五月’的到来，开发商重新调整投放策略，加大了投放力度，这就促使了反弹。”对于这样一组飘红的数据，河南王牌企划董事长上官同君给出了初步判断。
但是，郑州的房价似乎与“需求”又无多少必然关联。
记者在查阅2007年以来的郑州房屋销售统计数据时发现，在郑州销量最为火爆的2007年，郑州市商品住宅销售均价仅为每平方米3552元，而当时购房者的普遍感觉是“几乎找不到4000元/平方米的房子”；2008年下半年，全国房地产普遍萎缩，并一步步陷入低迷状态，郑州房价却依然看好，均价涨到每平方米3994元。一年的时间，郑州市商品住宅销售均价每平方米上涨442元，涨幅为12.44%。
随后，在深圳、广州等城市房价“跌跌不休”的情况下，郑州市商品住宅价格在2009年又有了新涨情：据了解，今年一季度，郑州市商品住宅销售均价为每平方米4220元，与去年一季度相比增长8.4%，其中，每平方米4000元~5000元的价位占总销售面积的41.45%。
“楼市越来越让人看不懂了。”面对数据，就连卖房的开发商，也不禁发出如此感叹。
【市场】“房托”设迷局
业内人士认为，以郑州的情况，“逆市涨价”的可信度不高
房价到底怎么了？是一年来市场积累的刚性购买力释放之后的蝴蝶效应吗？记者综合分析最近出现的几个“销售不错的楼盘”，发现其背后“神态各异”。
普罗旺世自2008年下半年以来一直逆市热销。尽管其在2008年年底所做的优惠，目前已全部取消。“自去年年底打算买房开始，我们一家就一直在等，后来发现这个项目的价格基本上没有多少松动，而且各方面条件也都不错，就买了这里的房子。”在普罗旺世售楼部，刚下了订单的李女士告诉记者。
而在郑汴路一家楼盘的销售部，情况就不那么乐观。“现在每天基本上也就卖一两套。”其销售经理告诉记者，相比3月份，4月份的市场显然不好，而能够在这样的市场“逆市涨价”，他认为可信度不高。“降价都没人买，更别说涨价了。”该销售经理认为，鼓吹销售好的、提价的，其实都是些“夸皇帝新装漂亮的人”。
与该销售经理的直率相比，打算为儿子结婚买套房子的张女士则觉得受到欺骗。她告诉记者，4月份她和老公参加了一个楼盘的推介活动，结果有一多半都是“托”。“那些人根本不是去买房，居然坐在一起聊天，我感觉像是一个地方来的人。”张女士气愤地说。
最近，这样类似开发商雇“枪手”扮托的事件在全国各地也都时有发生。有多年房地产投资经验的王海说，其实郑州楼盘目前两极分化的情况已经很明显：品质好、性价比高的项目受经济危机的影响并不大，销售方面受到的影响也微乎其微，其价格一般在每平方米5000元左右；而一般的项目，则依然处于“危机”之中，尽管其价格已经降到4000元/平方米。
需要提醒的是，目前市场上第一类楼盘的数量非常少，只有15家左右，并不足以支撑每平方米4425元的均价；而市场上多是第二类楼盘，占到90%。
【调查】“涨价”有玄机
剔除“赠送空间”和“低首付”，房价其实难言上涨
3月份、4月份的放量成交，表明了大量购房者对如今的房价还是接受的。记者在一家售楼部采访了购房者陈先生，他说：“我关注几个项目很久了，一直在观察其价格变化，总体的感觉是房价没有跌多少，而且有些项目宣称的低起价离均价有点远。”
那为什么房价没跌购房者却多了起来呢？不愿透露姓名的业内人士裴先生道出了实情：剔除“赠送空间”和“低首付”，房价其实难言上涨。
以“赠送空间”来说，记者观察了最近推出楼盘的户型，30多平方米的小户型赠送面积达13平方米；70~80平方米的建筑面积却有超过100平方米的使用面积。“这些赠送面积都不在统计的均价里面。如果计算这些项目的实得均价，很难说4月份的房价环比是否上涨”。
低首付是抬高房价的又一个主要因素，而这里面隐藏着更大的阴谋。以一个60平方米的小户型为例，其公开售价是5600元/平方米，总房价是336000元。售楼处给打9折，折后单价为5040元，总价是302400元。
但在签合同时，一些开发商就玩起了猫腻：要求购房者必须按照5600元/平方米来签合同。消费者可能要问了：“这样签合同，购房者岂不是很被动？”
对此，售楼处的回复一般是：优惠的价格体现在首付里，也就是说这个房子总共给优惠了336000-302400=33600(元)；按照336000元的价格你应该付给银行的首付为336000×0.2=67200(元)，那么，开发商现在把优惠的33600元直接帮你付了首付，也就是你还按照原价来买房，再需要付67200-33600=33600(元)的首付。
“理解了这个过程，就明白了为什么5040元/平方米的房子账面上显示的却是5600元/平方米。”裴先生说，抛去“赠送空间”和“低首付”的因素，房价依然处于下降的通道中。
那么，“赠送空间”和“低首付”在郑州房地产市场是否普遍？裴先生的说法是，“这不只是郑州市场的主要特征，全国房地产都是如此”。他认为，目前，如果剔除“赠送空间”和“低首付”所造成的“高均价”假象，郑州北环附近的房子也就是每平方米3800元左右。
【探讨】成也价格，败也价格？
专家建议，开发商定价应该建立在理性的楼市基础上
如果抬高均价是为制造假象、诱导消费者入市，那么此招的灵验度又有几分呢？
记者随机采访了几位预备购房的消费者，大家的态度颇为一致：“房价如果继续上涨，我会选择继续等待。”
记者采访时也发现，消费者以前是追涨，现在是怕涨，一涨就不动了，即使是急迫的刚性需求，追涨的幅度也十分有限。“现在全球都在应对经济危机，中国的实体经济还没有多少起色。在这种形势下，房地产又怎么会独善其身呢？因此不管开发商怎么提价，为什么提价，我坚信房价总有回落的一天。”目前仍然租房住的张宏夫妇告诉记者，他们感觉今年年底房价会回落一部分，到时再买房也不迟。
对于4月份公布的房地产价格，河南财经学院教授刘社则表示，不管其中虚假成分几何，但它都不代表郑州消费者的可支付能力水平。“开发商应该合理地确定价格，珍惜目前的回暖迹象，而不是迫不及待地涨价。涨价肯定会伤及当下房地产的上升行情”。
刘社分析说，面对上涨的房价，可能会有人“追涨”，但前提是他们判断郑州楼市的价格已经“触底”。
但究竟目前这个价格是否触底呢？她的答案是否定的。“如果说触底了，那房价必须能满足大部分人的购买力，但郑州大部分人的购买力相对于目前的房价，还是有很大的差距，特别是所谓的刚性需求购买力。”
刘社同时告诉记者，2008年年底，郑州楼市有860万平方米的商品房取得预售资格却没有被推向市场，如此大的市场存量，再加上经济危机以及郑州市即将推出的保障房，开发商根本就不具备涨价的支撑。如果硬涨，必定会延缓郑州市房地产的调整周期，况且郑州房价离调整到位尚且很远。
刘社指出，目前楼价仍然虚高，最近开发商推盘也不是猛推，而是试探性地推，这显示开发商也在观望。她建议，开发商定价应该建立在理性的楼市基础之上，这样才能保持楼市健康调整。(摘自《东方今报》)
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