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| 中国房地产法律网 2009-6-15 来源： 编辑： |
现状
深圳现在有多少小产权房无人说得清
2007年深圳市国土局所做的住宅调查显示，深圳有“城中村”农民房或其他私人自建房超过35万栋，总建筑面积约1.2亿平方米，占全市住房总量的49%。而这两年，不少人都反映，深圳小产权房的建设明显加速，那么，在深圳，目前到底有多少小产权房？
深圳市国土资源和房产管理局职员：“现在有多少小产权房我们没有这个数字，这个数字没有调查摸底，没让人家统计过这个东西。”
没房产证的集体统建房向社会公开销售
记者首先来到了深圳市沙井镇，在一个名叫禧缘的楼盘了解到，在沙井镇，目前在卖的合法商品房只有这个楼盘，价格在9000-10000元每平米，而镇上其它几十个楼盘都是统建房，价格只有2000-3000元每平米。这些规模异常庞大的楼盘，是否就是小产权房呢？记者来到一处统建房楼盘，销售人员告诉记者，每平米的价格从2200元起，可以使用70年，但是集体统建房，没有房产证。
没有房产证却面向社会公开销售，迹象表明，这些房子应该是不折不扣的小产权房。记者注意到，这些小产权房不仅和商品房一样拥有电梯和小区，同时也有配套的物业管理。
城市化进程中村组织转变成股份公司
售楼小姐提供的见证书显示，统建楼的见证方是深圳市沙井马安山股份合作公司，而不是马安山村委会。村里的集体用地，怎么变成了股份公司的土地呢？
售楼小姐解释说，现在的村委会都成为股份公司了。2004年，深圳市为了加快城市化进程，把农村集体所有制土地全面转为国有，村民转为市民，并取消了村组织。土地国有化的过程中，为了照顾原农民的利益，深圳市也给原村民每人100平米工商用地、不超过100平米的住宅用地以及每户200平米农村道路、市政等公共设施用地；同时，每个村成立一个股份公司，这些土地也被原来的村民当做资产入股了股份公司，每年获得收益分红。
这些股份公司所拥有的土地性质属于国有。从这个意义上说，深圳市确实没有国土资源部认定的建设在农村集体土地上的小产权房。
村组织在国有土地上纷纷建起了小产权房
调查中记者发现，在深圳，建设在国有土地上的小产权房却在大量地增加，以往村组织转变成的股份公司，纷纷在自己掌控的国有土地上建起了小产权房。
有媒体调查，仅仅在深圳市沙井镇，在建的统建楼盘就在50个以上，住房达到5万套以上。在深圳，并不只沙井镇拥有大批的小产权房，在布吉的南岭村，一个拥有10栋左右高达21层的楼盘也在加紧建设。
在深圳关外的保安区，一栋挨着一栋、被当地人称为握手楼的小产权房，到处可见。调查中记者还发现，由于正规商品房价格高，市民难以承受，一些单位也打着解决职工住房的口号，大量建设小产权房。
在深圳布吉的闹市区，外观和正规商品房基本相同的吉大花园，也是打着解决职工住房名义，建起了1000多套小产权房。
据楼盘售楼人员介绍，其中有50多套是国土局的工作人员买走的。
在深圳，建设在国有土地上的小产权房在疯狂增长，以往村组织转变成的股份公司，纷纷在自己掌控的国有土地上建起了小产权房。不久前，深圳市人大表决通过了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》。这一决定被不少人解读成，深圳的小产权房终于能拿到准生证。但就在6月9日，国土资源部专题听取深圳市有关汇报后认为，深圳市人大的《决定》针对的是国有土地上的违法建筑，与在农民集体土地上违规违法建设、向社会公众租售的“小产权房”有本质区别，并且再次强调坚决查处小产权房。
调查
小产权房已形成完整的地下房地产市场
现在，没有人知道深圳小产权房到底有多少？深圳小产权房最近两年大批建设，不仅和深圳商品房价格飞涨有关，同时小产权房在深圳已经脱离政府建立的商品房交易系统，形成了自己一套独立的体系，即已经开始了场外交易。
统建房实际建造数量大大超过需求，小产权房就这样产生了
深圳小产权房是通过怎样的链条独立运行的呢？在沙井镇，一份买房见证书表明，在拥有土地的股份公司同意之下，集资方和出资方共同建设统建房。统建房本来是用来改善村民居住条件的，但如果实际建设的数量远远大于村民需求，就达到了建设小产权房的目的。建造数量是需求的一倍甚至几倍，小产权房就这么产生了。
开发商绕开政府部门自己发房产证
小产权房修建完成后，开始建立独立的销售链条。小产权房自己建立售楼处，自己定价，同时也吸引一些中介公司暗中代理销售。
因为买房人担心这样的房子会成为一笔不能变现、面临政策风险的资产，目前深圳市大批小产权房开始建立政府之外的交易规则，保障买房人能将小产权房顺利出手。
为了给买房人更多信心，一些小产权房开发商开始绕开政府部门，自己发放房产证。如民乐翠园开发商给当地居民发放的房产证，不仅有开发商编的房产证号，同时也标上了使用年限为50年，以此代替深圳国土资源和房产管理局的管理。
为了保证买房人的利益，交易中引入律师见证
在深圳，小产权房不仅在政府管理之外，建立了可以自由转让的市场规则，同时为了保证买房人的利益，在小产权房的交易过程中，也开始引入律师作为见证。
广东尧智律师事务所段律师：“见证费500块钱，我给你保管档案。你看2003年都来查，到现在我还拿得出完整的资料，我就是履行这个义务，开张发票给你。”
律师的见证加大了深圳市民对小产权房的信心，一栋栋小产权房建成后，由于价格只有正规商品房的三分之一，很快就销售一空。
在民乐翠园，这里的居民都拿着开发商发放的房产证，绕开深圳市国土资源和房产管理局进行出租和转让。除了不能得到银行的支持外，他们没有感到和正规商品房有什么不同。
深圳小产权房居民：“也没有什么关系，反正我们也是住了好几年，我们很多同事也在这里买，我们就一起过来买，同事都有二十几户在这里。”
消费者得到的是能够买得起的、没有法律和质量保障的小产权房
从目前来看，深圳小产权房的建设、销售、交易、转让已经处于无政府状态，在这种状态下，政府损失大量的税收以及土地出让金；开发小产权房的各方在火爆的销售中赚到了大把的利润。但这些小产权房由于不被法律认可，因此建设过程很难得到应有的监督管理，质量也处于失控状态。消费者得到的则是能够买得起的、没有法律和质量保障的小产权房。
探源
小产权房引发商品房暴利质疑
在深圳，围绕着小产权房，俨然已经形成了一个完整的地下房地产市场。而对购房者来说，这个市场已经可以初步为他们提供小产权房的买、卖、出租等全方位服务功能。目前，深圳小产权房的热销劲头并不亚于正规的商品房。
巨额差价、相同居住功能诱惑更多市民尝试更为便宜的小产权房
目前，深圳的商品房平均房价高达1.5万元每平米，而小产权房的价格却在三四千元不等，巨额的差价、相同的居住功能开始诱惑更多的市民尝试更为便宜的小产权房。
小产权房的存在，直接把地产暴利暴露在阳光下，小产权房开发商以及土地提供方在获得足够利润的情况下，房价也只有三四千元每平米。因此，很多市民质疑，为什么合法开发的商品房，价格会是小产权房的3倍左右？
如果没有这些非法建筑，深圳市将面临住房严重短缺局面
此外，一些小产权房的建设者也认为，他们为城市发展作出了积极的贡献。在深圳，2007年违法建筑就占住房总量的49%，这一数字反映出，如果没有这些非法建筑、全是价格高昂的商品楼盘的话，深圳市将面临住房严重短缺、物价飞涨的局面。
政府如果要管理小产权房市场，这个市场还是能够规范的
不少小产权房的参与者都表示，政府如果要管，这个市场还是能够规范的。但为什么能够规范的市场却越来越偏离方向？
购买吉大花园小产权房需要一家律师事务所的见证，那里的律师告诉记者，吉大花园审批原因是为了解决吉大企业100多名员工的住房问题，但最终吉大花园却修建了1000多套的小产权房。之所以能够超规模地顺利建成，其中原因耐人寻味。
广东尧智律师事务所段律师说，购买吉大花园的有不少公务员、官员。
处理
国土资源部重申小产权房违法
深圳《决定》引发对小产权房的界定、转正处罚等的猜测
深圳出台的《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》在房地产市场掀起了轩然大波，虽然相关细则一年之后才能明确，但是这个《决定》还是引发了人们对深圳小产权房界定、转正处罚等的猜想。
国土资源部发布声明阐明公众对《决定》有误读
6月11日，国土资源部再次发布声明指出：“小产权房”实质是违法建筑，它不仅违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，也是违反相关政策的。
声明表示：深圳市人大作出的《决定》，处理的是国有土地上的违法建筑，这与其他地区在农村集体土地上违规违法建设的向社会公众租售的“小产权房”有本质的区别。深圳将发首个“小产权房”准生证，是对《决定》的误解。
专家指出处理违建政府应提高效率和加大执行力度
记者也了解到，深圳市的《决定》一经发布，市场上就出现了针对小产权房的抢购潮，对此专家指出了其中的风险。
深圳社科院城市营运研究中心主任高海燕告诉记者，十年来深圳市曾经发起过数次对违法违规建筑的处理，但都收效甚微。从历史经验来看，除了提高效率，政府还应该加大政策执行的力度。
据央视《经济半小时》
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