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| 中国房地产法律网 2009-6-19 来源： 编辑： |
在连续4个月的快速上涨后，上海商品住宅5月份的成交面积终于一举突破了200万平方米，达到204万平方米，环比增加了7.94%。这是什么概念？上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟在对比以往数据后发现，这不仅是自2007年10月以来的新高，而且在从2006年1月至今的41个月中，上海商品住宅成交量突破200万平方米的月份只有8个，这其中的7次都出现在楼市最为火爆的2006年和2007年。
在楼市这一波急骤升温中，“温州炒房团”再次被人们屡屡提起。那么，在这一轮房价的暴涨中，是否真的存在传言中的“温州炒房团”？他们的阵容有多大？温州资本是否仍然在楼市“肆无忌惮”？或者这只是夸张的说法？本报记者采访了多方人士，试图了解温州资本追逐房产暴利的真实现状。
一个月斥资13亿元购房700余套
买房已成大部分温州太太生活习惯
上海的楼市只是过去几个月中国楼市的一个缩影。国家统计局近日公布了今年前5个月的房地产市场运行数据，统计显示，今年1至5月，全国商品房销售面积24644万平方米，同比增长25.5%，而销售金额达到了11389亿元，同比增长高达45.3%。
温州资本依然活跃
对于这一次楼市的迅速启动，易居中国分析师薛建雄认为，如果楼市起初还是以刚性需求为推动主力的话，那么从现在来看，投资需求已经非常旺盛。
薛建雄举例指出，今年前5个月全国商品房销售面积24644万平方米，同比增长25.5%；销售金额达到11389亿元，同比增长45.3%；销售金额比面积的同比涨幅快了约20%，“房价同比指数到5月还是在下跌，成交金额却涨得远比面积快，原因只能是高价房的成交比重大幅上升，表明中高档房和大城市的成交量比中小城市和低价房的成交量回升快。这其中，有不少改善需求支撑的功劳，但更多的可能是受投资炒作带动，一些大城市房价领先上涨。”
实际上，一些资金集中的城市和大城市的房价已经在上涨，涨幅扩大的同时也在向更多城市蔓延。
易居中国分析师薛建雄指出，“国家统计局公布的70个大中城市房屋销售价格指数显示，5月温州新房价格指数环比涨了3.8%，而2月份温州的新房价格指数环比还是下跌4.1%，前后相加等于三个月涨了7.9%。在2007年楼市最疯狂时，全国新房的价格1年也仅上涨了12.2%，可见温州楼市已经严重过热。”他认为，民间资本雄厚的温州炒房力量除了将自家房价炒高外，还推动了杭州、上海等周边大城市的房价，5月杭州和上海新房房价环比分别上涨0.7%和0.5%。
在上海，不少楼盘都可见温州炒房客的身影。记者从佑威·楼市通系统获得的数据显示，今年5月，温州民间资本在上海浦东的仁恒河滨城购买住房或地下车库为17套，其中最贵的一套住房价格约为1096万元；在长宁区的御翠豪庭购买20套房源；在青浦区的中海翡翠湖岸别墅购买房源18套，其中5月16日就成交9套；在南翔镇的金地格林风范城购买房源14套等等。
易居分析师薛建雄透露，和记黄埔旗下楼盘——御翠园于4月25日推出24栋双拼别墅，每栋价格在1300万至1500万元，有几栋被温州人买走，但谈不上是“炒房团”。还有，上海御翠豪庭黄金城道共40个商铺，其中13个商铺被5位温州人买走。
陆骑麟表示，仅今年5月份，温州人便在上海购买了732套房源，共计支付房款约13.42亿元。据了解，5月份，上海商品住宅的成交金额约为350亿元，温州资本占比约为3.7%。
“房产情结”由来已久
温州人能买房，这几年在全国是出了名的，他们也为自己赢得了一个称号：“楼市杀手”，但凡温州购房团所到之处，必定会掀起购房热潮，房价一路飙升。
2001年8月18日，第一个温州购房团——157人浩浩荡荡开进上海，三天买走了100多套房子，把5000多万元砸向了上海楼市。这批人也成了全国房地产市场的第一批炒家。2002年春天，温州购房团20多人北上横扫北京城，第一单生意就成交了2000万元。这在当时的北京引起了不小的波澜，有媒体称“京城楼市刮来温州旋风”。
随后，温州购房团的热浪是一波接一波地袭向全国楼市。2003年8月，温州购房团30人在徐州买下价值3200万元的房产；10月，40个温州人在武汉“下注”4000万元，爆炒武汉房地产市场；当月，40个温州人奔赴青岛，两天成交2500万元；11月，由80个人组成的温州购房团浩浩荡荡奔赴深圳，投入6000万元开炒深圳楼市。目前，温州购房团的足迹已经遍布全中国。
对于温州人的房产情结，曾经组织过几十次温州投资团、对温州地下金融市场的发展历史极为了解的温州中小企业发展促进会会长周德文认为，迄今为止，作为温州资本的四大投资热点之一，房地产一直是热点中的热点，可以用几个数据来说明，“在温州老百姓手里的民间流动资本大致有6000亿元，投资在房地产上的资本约2000多亿元，仅在上海和北京两个城市，就几乎达到1000亿元民间资本的规模。”
对于温州人买房，薛建雄这么形容道：“天天到处看房，然后买房成为大部分温州太太们一种生活常态，因为与其看着存款贬值还不如买房收租，而且房价还能上涨，而为了争取更多的折扣，温州人还会‘呼朋唤友’一起买房。”
周德文表示，从1999年开始，温州众多中小企业的一部分多余资金开始逐渐脱离生产经营领域，进入到房地产市场。
“温州人的投资先从本地房地产开始，1997年、1998年温州房价达到约每平方米2000元，1999年以后迅速以年增长20%的速度上涨，有时甚至每个月都出现大幅上升，有一段时间温州房价甚至超过了北京和上海。炒高本地楼市后，温州投资客又转战全国一线城市炒楼，随后炒股、炒煤、炒油，现在转向了产权投资和风险投资。”
“温州团”只是个人行为
那么现在是否有大规模的温州炒房团在买入房产？周德文并没有正面回答。他认为，温州的民间资本有非常灵活的机制，正所谓“小资本，大聚集”，一旦有合适的项目，民间资本随时都可以聚集，而这不一定是团队。
一位房地产行业资深业内人士告诉记者，“温州炒房团”已经沦为一个概念，目前在一些地方存在的大量买入，顶多也只算是温州炒房客的个体行为。
温州市中小企业促进会会长周德文也证实了这种说法，他告诉记者，现在温州人买房已经和当年的购房团行为大不一样，不会像见楼就买，去博快进快出的投机机会，现在温州人买房也会反复比较，为的是投资，“由于有通货膨胀的预期，这让部分温州资本决定出手，在资金没有很好出路的情况下，房产行业毕竟是温州资本经验积累最多的行业，在大多数温州人看来，楼市有涨有跌，但还是不错的投资领域，不像股市，只能成为被庄家吞掉的小散户。”
在最近一次会议上，周德文以香港楼市警示温州商人，要他们警惕楼市可能存在的巨大风险，“我认为，现在的房价不是一个正常现象，也不能认为中国经济已经回暖，我的观点可能刚好相反，我认为这是经济持续下滑的迹象。”
林阿姨上世纪80年代来上海做生意，目前手上有10多套房子，她最后一次买入是在2007年12月，这套房子在2008年一度每平方米下跌了4000元，不过，房子的价格在5月份又回到了她的买入价格。林阿姨最近又有买房的想法，但是一直没有下手，她告诉记者，犹豫的原因一方面是因为房价已经太高，另一方面，她担心物业税的征收会影响到房价。
温州投资客李先生则卖掉了因金融危机而亏损严重的加工塑料制品工厂，在上海陆家嘴购入了一套总价为600万元的房产，他表示，购房的主要目的就是投资，“现在该楼盘二手房源中品质较好的江景房主流交易均价在每平方米3.5万元至3.8万元，对比其在售的江景新房5万元一平方米的销售均价来看，房子仍有较大升值空间。”
海归温州商人成购房主力
薛建雄则认为，“温州购房团”肯定还存在，只是温州资本对房产的追逐已经从主动变成被动，现在有不少发展商主动向温州资本给出让利。
同时，据透露，由于海外经济形势低迷，生意不好做，刚从海外回来的温州商人也是近期出手购房的温州资本的主力之一，由于这部分投资者自有资金较为充裕，所以，他们并不以短期炒作获利为目标，且多选择带租约的房源，以降低控制风险、减轻月供压力。
薛建雄认为，未来房价是否具“涨相”，还是要看新增住宅面积、月成交面积及库存量的变化。陆骑麟表示，楼市直接从2008年的“严冬”进入2009年上半年的“酷暑”，“下半年是否还具有往上冲的动力，是否还能保持目前火热的态势，现在还不得而知，但是从行业走势和整体经济环境的现状来看，我们是谨慎乐观的。”不过他建议，购房者是否可以改变“追涨心理”，“理性购房”才是楼市长期健康发展的关键所在。
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