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| 中国房地产法律网 2009-6-22 来源： 编辑： |
从6月15日起，北京市在拆迁过程中将参照同地段的市场价进行补偿。北京市房地产估价师和土地估价协会会长高千里表示，按照新办法补偿后，北京地区土地价格将提高10%，一些热点地区地价甚至会提高20%。拿地价格提高后，开发商肯定会把提高的成本用房价来消化。业内人士表示，开发商们很有可能停止销售现有的房源，等待房市上扬后多赚利润。这样就会出现开发商集体捂盘不售的现象。
对此，北京市住建委市场部相关负责人昨天表示，根据他们的跟踪和监测，北京一些楼盘确实已经出现捂盘迹象。
开发商曝捂盘内幕
“很多开发商都曾通过捂盘尝到过甜头”，一位曾在某国企房地产开发公司担任销售经理和项目经理的业内人士向记者透露，2003年8月31日以前，开发商获得土地的方式都是通过协议拿地，土地入市不经过招、拍、挂，因此土地成本往往都很低，所以那时的房价难见过万的楼盘。
2000年，他曾作为项目经理，全程参与了上地地区的一处楼盘开发。当时他们在这块土地上开发了两栋楼盘，建成后加上地价在内的综合成本为4300元/平方米，而最后的出售价格为5500元/平方米。但是由于办理手续出现了一些问题，导致其中一个楼盘被拖到2007年才开始出售，但就是这一个意外，让他们赶上了北京房价最高的一个时期，他们的楼盘“不得不”卖到9800元/平方米，每平方米他们赚取的利润为5500元，比成本价翻了一番还多。
“这其中的利润可想而知。”这位业内人士说，2003年8月31日后，北京土地出售开始实行招、拍、挂政策，而当时房市开始出现火爆景象，增加了开发商拿地的冲动，使得土地市场曾一度出现一地难求的局面，这导致土地价格开始一路飞涨。此时，一些通过协议拿地开发的商品房，开始减少销售，甚至捂盘停止销售。“一两年后，原本每平方米6000元的房子，就能卖到每平方米8000元—9000元，甚至上万元。”他说，在这样的巨大利润驱使下，开发商怎么会不捂盘待涨呢？
这位业内人士说，开发商们最喜欢听到的就是土地价格上涨，因为他们认为这是“最拿得出手”的涨价理由。在今年前五个月的楼市震荡上扬后，很多开发商目前解决了资金链问题，这给捂盘惜售奠定了基础，
“接下来开发商们很可能在拆迁按照市场价格补偿的背景下，制造房价的大幅上涨。”
地价将普涨10%
对于这位业内人士的担心，北京市房地产估价师和土地估价协会会长高千里认为，通过新的拆迁补偿办法，北京的土地价格肯定会普涨10%，有些热点区域的地价甚至会涨20%。但是，高千里认为，地价上涨的最主要因素还是北京的市政设施越来越好。他说，原来较远的地区，可能即将通地铁，这块土地的价值就自然上升，在拆迁补偿时，地价就肯定比原来高。
高千里说，北京地价的上涨与推出拆迁补偿按市场价格的办法并没有直接关系。甚至这个办法在推出时间上有些迟缓，原因是原来实行的拆迁补偿办法，已经远远脱离实际，不仅不能满足拆迁户的基本需要，更容易造成拆迁市场的混乱。
据高千里介绍，此前北京按照区位的不同，将全市划分为10个范围，在同一个范围内的拆迁补偿价格相同。而这个价格则是根据2002年北京土地基准价确定的。所以，在今天看来，不仅补偿的价格脱离现实，区位的划分也越来越不合理。他举例说，去年举办奥运会的奥运村地区，位于北五环附近，此前被划分在五类地区，补偿价格与一、二类地区相差上千元，但奥运会过后，这里已经成为炙手可热的地区，如果依然被视为五类区域就非常不合理。因此，按照被拆迁地区周边商品房价格确定补偿的基准价格就非常科学，体现了拆一房还一房的原则。
“我认为这次地价的微动不会给房市带来根本性上扬。”高千里说，地价和房价确实存在连带关系，但是土地的升值取决于区域的品质，而绝非拆迁单方面的影响。他表示相信，随着地铁、公路的建设以及公交、学校、医院的配套完善，北京的地价还存在上涨的空间。但他认为，开发商以此次新的拆迁政策为借口通过各种手段推高房价的做法并不智慧，因为目前北京房市刚刚从2008年的低迷中走出来，这时候捂盘不售错过时机，今后即便地价上涨，房市却再现低迷，他们的房子恐怕就更难出手了。
北京金隅嘉业房地产
开发有限公司副总经理王新光基本表达了同样的观点，他说，此前拆迁虽然没有按市场价格补偿，但很多时候，拆迁补偿并不比现在低，甚至有些地区的拆迁补偿还要远远高于市场价。按市场价格补偿拆迁户后，土地成本的变化不会太大，房价怎么会激烈上扬呢？他说，房价的上涨主要还是受经济环境的影响，以及购房人的预期。所以，他们不会捂盘不售的。
市场再现捂盘迹象
“现在可售房源已经没有了，三期房源开盘时间和价格都没有确定。”昨天，位于广渠路36号的一处楼盘的销售人员颇为流利地告诉记者，他们的房子非常抢手，如果想要的话，需要现场登记，他们会根据登记的先后顺序在以后进行电话通知。
据记者了解，由于该处房源临近地铁10号线，将来还有地铁7号线通过，所以从一开始销售就采取了按登记先后顺序买房的办法。“我从5月份就咨询这里的房子，但到现在都一直说没确定出售时间。”市民李女士说，这里二期的房价为每平方米14500元，而现在网上公布的价格达到了每平方米16000元，开盘时间定在本月底或下月初。但面对网上公布的价格和开盘时间，售楼小姐坚决否定，她说“一切都还未确定。”
与该地区新房预期扑朔迷离相反的是，在广渠路10号地以10.22亿高价出售后，富力城二手房挂牌价猛增至每平方米25000元-26000元。与今年1月最低成交价每平方米16000元相比，每平方米上涨了近1万元。对此，中原房地产华北区总经理李文杰曾表示，广渠路10号地的楼面价格就达到了每平方米15000元，所以将来的房价最低也得到每平方米25000元，这块地的成交提升了整个广渠板块的价值。
我爱我家相关负责人则表示，进入四五月份，开发商纷纷大幅度提价的现实支持了二手房业主们的涨价心理，再加上最近广渠门“地王”的出现，业主们更是有了涨价的信心和理由，导致目前部分区域的部分楼盘开始出现超出2008年最高价的报价。
目前，广渠路15号地正在网上竞拍，那么与之紧邻的广渠路36号地三期项目迟迟不开盘，是否是在等待15号地的一个高价出让的结果呢？市民李女士对此充满疑惑。
在上周一本市公布拆迁按市场价补偿办法后，记者走访了多处售楼点，许多售楼处的工作人员都表示，他们手里的房子都不多了。北京房价经历了一个短暂的跳水之后，红盘的迹象逐渐显露，但房子究竟是卖出去了还是有人在重新进行捂盘惜售？“北京确实出现开发商捂盘的苗头。”北京市住建委市场部相关负责人表示，根据他们的跟踪和监测，北京有些楼盘确实出现了捂盘的迹象。
捂盘将受联动处罚
这位负责人表示，如果市民发现捂盘现象，可以向北京市住建委进行举报，捂盘现象一经查实，违规开发企业将被网上公示，情节严重的，其资质评定和升级以及市场准入资格将受到联动处罚。这位负责人说，今年5月，市住建委和区县相关部门，开始展开对本市房企的全面检查。截至目前，已经查处和曝光了24家有违规行为的开发商，其中就包括不公示楼栋拟售价格及开盘时间的行为。
她还特别强调说，市民一旦发现开发商有违规行为，可通过网络、电话、信访三种渠道进行投诉。他们会与被投诉企业进行联系，被投诉相关经纪机构必须在接到通知之日起3个工作日内予以回复。
针对市民举报的问题，记者在一些售楼处走访有买房意愿的市民时发现，靠买房者举报开发商捂盘惜售，存在许多现实困难，一些买房者反映，他们根本无条件查实开发商的楼盘有多少是真正成交、有多少是在捂而不售。
■链接
哄抬房价可被逐出市场
开发企业未按时开盘，无理拒绝消费者的购房要求；无证认购；不进行网上认购、虚报销售进度，向消费者公布与交易网公示楼盘状态不符的销售情况；进行虚假宣传、哄抬房价；采取连续订立撤销认购书或签订虚假合同等扰乱商品房交易秩序、违反交易管理规定的，一经查实，将采取以下措施：
1.开发企业、销售机构及从业人员的违规行为即时在交易网“项目违规信息”中进行网上公示。
2.情节严重的将开发企业所售项目楼盘的所有未售房屋按每套房屋公布签约价格、签约条款，在交易网和有关媒体上公示，进行公开销售。
3.按规定对违法行为进行行政处罚，该企业和企业经营者的违法违规行为记入企业信用档案，在我市主流媒体进行公开曝光。
4.开发企业违反上述规定不按期整改或屡次违规，造成对购房者危害的，将对该企业办理施工许可、预售许可、抵押登记和竣工备案等手续、企业资质评定和升级、经营管理者新的市场准入资格加以限制或禁止。
5.对参与违规的销售机构，不予办理新项目的注册备案手续；情节严重的，停止办理注册备案手续两年。销售人员违规行为严重的，将取消其从业资格，不得参加商品房销售员考试或不予注册备案。销售人员的所在机构附有连带责任的对销售机构一并进行查处。
6.企业违规情况同时通报市发改委、国土、规划、工商、银行等部门，加强对该企业项目立项、参与招拍挂、项目规划审批、广告发布及项目开发贷款等进行严格审查，依法联动处罚。
摘自《关于加强北京市商品房交易市场动态监管的通知》
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