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| 中国房地产法律网 2009-6-22 来源： 编辑： |
深圳市人大日前通过《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，称将适当照顾原村民和原农村集体经济组织利益，按规定办理初始登记，依法核发房产证，这标志着深圳部分符合条件的“小产权房”可能转正拿到房产证。一时间，“小产权房可能开闸”的说法陡然升温，媒体上那些打擦边球的“小产权房”广告也多了起来，一些中介更是频繁指点那些希望淘得一套“庶出”住房的客户，称“政策一旦下来，就不可能卖这个价了。”
官方说法：坚决查处“小产权房”
针对社会上关于“深圳市‘小产权房’将拿全国首个准生证”传闻，6月9日下午，国土资源部相关人士表示，深圳市人大《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》处理的是国有土地上的违法建筑，与在农民集体土地上违规违法建设、向社会公众租售的“小产权房”有本质区别。
国土资源部强调，国土资源部对“小产权房”的态度已经非常明确，农村集体用地是不能用来建小产权房的。小产权房不符合国家现行法律规定，更不受法律保护。在即将出台的“农村集体土地流转办法”和新修订的《土地管理法》中，据国土资源部熟悉政策法规的官员透露，“农村集体建设土地流转办法”中不会涉及小产权房的内容，而《土地管理法》修订案或将于明年上半年出台，修订案与其之后的一系列配套文件，会有部分内容涉及农村土地流转，但他未透露是否会对小产权房有所影响。
“小产权房”日益蔓延
什么是“小产权”？在民间，一般认为国家发的产权证叫“大产权”；不是国家发出、而是由乡镇政府发的产权证，就叫“小产权”，也叫“乡产权”，最大的区别，在于房子建造在不同性质的土地上。
记者注意到，在官方文件中，对所谓“小产权”、“乡产权”，迄今并无标准解释，目前关于“小产权”、“乡产权”的官方表述，主要来自建设部2007年6月18日关于购买新建商品住宅的风险提示中。其内容如下：“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。目前，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的‘乡产权’、‘小产权’，均不符合法律规定，不受法律保护。”
在房产行业，所谓“小产权房”，一般是指一些村集体组织或开发商以新农村建设等为名义出售的、建筑在集体土地上的房屋，或是由农民自行组织建造的“商品房”。这类房子一般由乡镇政府发放产权证，但这类所谓“乡产权房”，实际上并无真正的产权，因为这种房产缺少国家出具的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给予备案。
虽然没有“出生证”，但“小产权”的居住功能和“大产权房”没有丝毫区别，而它的价格却便宜许多。也正是因为这一原因，近年来，随着各地城市房价的不断飙升，部分开发商联手乡镇政府，在占用的农民集体土地上建造房屋，然后由享有该土地所有权的乡镇政府或村合作经济组织等机构盖章颁发权属证书，把它的使用权转让给城市居民的做法愈演愈烈。据不完全统计，目前，全国住宅总量在186亿平方米左右，其中高达66亿平方米面积的住房属于“小产权房”，占比超过三分之一。由此，“小产权房”开始演变成为一种新的现象。
针对逐步蔓延“小产权房”现象，前不久中国社科院发布的2009年《农村经济绿皮书》指出，目前“小产权”与“大产权”的区分意义已经不大，而农民的宅基地事实上已进入市场，“相关政策应作出调整，以适应现实变化”，现行法规应作出修订。看来，“小产权房”需要从法律的源头上加以确认，并允许各地先行探索，国家有关部门也应该密切关注其公平性和持续性，并及时予以纠偏，为将来的立法和修法积累经验。也许，这才是“小产权房”现象背后蕴含着的亟需解决的大问题。
价差巨大，不乏“搏一记”买家
记者注意到，近一段时间，本地媒体上的“低价房”广告明显多了起来，这些所谓的“低价房”，其实就是“小产权房”。根据某报上登载的两则低价别墅广告的线索，记者日前前往松江、奉贤的两处楼盘探访。
驱车经郊环A30从李塔汇出口下，远远可见一片新建的住宅区，在建的A15高速公路从小区前方经过，车右行约200米，即见悬挂于“恬润新苑”售楼处上方的红色条幅。根据报纸上登出的电话，记者找到“经办人”。据此人介绍，目前这里主要销售联排别墅，每套的总面积约250多平方米，总价在88万元左右，核下来的单价只要3520元。“单价怎么这么便宜”？“经办人”介绍说，眼下该小区在售的联排别墅只剩下4-5套了，“这是动迁安排剩下的”，其他房源要等二期开盘了。
记者问，如果要买房，与谁签合同？这名“经办人”拿出一份复印件，上面盖的是镇建设管理办公室的图章，表示如果要买房，就与这家机构签约。“为什么不是与开发商签约？这样的机构有销售资格吗？”面对记者的追问，这位“经办人”表示，这一切都可放心，开发这片楼盘的企业是由政府下面的管理机构批准的，又不是一般的“野鸡”单位。“眼下没有产权证，过两年总会统一办理的。不过到那个时候，就肯定不是现在这个价钱了。”经办人说道。
离开“恬润新苑”，记者又驱车来到奉贤区的“盐行花苑”售楼处，这里近300平方米的一套双拼别墅，总价只有90多万元，而且物业费竟然只有每平方米0.5元。售楼小姐的说法与“恬润新苑”的那位经办人如出一辙，她表示，发展商的资质绝对没有问题，可以确保买家“在两年里拿到产权证”。
记者探访的上述两处楼盘有个共同特点，均是在农民别墅区中混杂着一定量的对外销售别墅。由于其非商品房的属性，往往是不允许公开打广告对外出售的。但是，这类以现房出售的低价楼盘，偶尔会在媒体上刊登含糊其辞的广告，这类广告一般不会刊登房屋预售许可证号，二也不会事先声明房屋产权问题。但“有心人”则一眼就能看懂。值得注意的是，由于这类楼盘没有经市房产交易中心备案，银行均不会提供正规的商业贷款，通常情况下购房者须冒险一次性缴清房款。
采访中记者发现，目前在上海，所谓的“小产权房”大致有几种情况：第一种是在农民“宅基地”上建成的房子，只属于该村的农民、即集体所有者，这类房子严格来说，连外村农民都不能够购买。因为农村宅基地使用权具有很强的身份属性；第二种是占用耕地违规建设的住宅；第三种是农村宅基地异地置换后，在没有进入市场的“节余土地”上建起来的动迁住宅；第四种是在集体企业或工业园区用地上建造的住宅或别墅，等等。
近年来，伴随着上海房价的走高，价格优势十分明显的“小产权房”，不仅买卖一直“暗流涌动”，而且颇有蔓延之势。虽然根据国家规定，出售“小产权房”在法律上被禁止，但由于其没有土地出让金，开发商利润也不高，其价格一般仅是同地区商品房价格的20%-40%。这也是有些住在市中心的居民顶着产权风险购买的根本原因。近期，奉贤青村、金汇，及松江李塔汇、新桥等镇的“小产权”楼盘短期内几乎销售一空，而且售价比五一前后有所上涨，就是最好的例证。 |
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