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| 中国房地产法律网 2009-6-25 来源： 编辑： |
CCTV《新闻1+1》2009年6月24日播出《经济适用住房，还适用于什么？》，以下为完成台本：
分房摇号，弄虚作假；买房不住，违规出租，改变地块用途，违规建别墅，不同城市连续上演的经适房事件暴露出了哪些问题？保障性住房如今保障了谁的住房？
专家建议：停止建设经济适用房。淮安尝试经济适用房新形式，是存是废，存在争议中的经适房究竟该如何走？面对经适房实践中出现的种种弊端，制订政策上我们还应该有哪些努力？《新闻1+1》为您解析。
主持人(董倩)：
欢迎收看《新闻1+1》。
我告诉您一个数字，就是在这个地球上生出一个六胞胎的几率是多少呢？是一千亿分之一，这已经是一个小的不能再小的概率了，但是就在几天前，在武汉还发生了一件堪称奇迹的事情，那就是有六个编号相连的申请购买经济适用房的人，在一次摇号中居然全部摇中了，事后有专家计算，发生这样的事情的比率是一千万亿分之一，这是一个什么数字？就约等于不存在。那么当然经过事后的调查，这件事情是一个舞弊的事件，我们想请教一下观察员王先生，您怎么看这样一个人造的奇迹？
王锡锌(特邀观察员)：
的确，这样一个一千万亿分之一的数字，如果不是因为这样一个极端化事件的出现，也许我们根本去无法想像这样一个数字的存在，这种概率要想成为现实，需要动用多少人，多少关系，才能制造出这样偶然的必然。因此，小概率之后有大问题。
主持人：
今天我们关注这样一个小概率的事件，是因为这一段时期以来，有关经济适用房的新闻频出，我们收集了一下，一起来看一下。
(播放短片)
新闻主持人：
6月12日，武汉市5100多名困难家庭市民参与经济适用房余家头小区的公开摇号，结果摇中的124个人当中有六个人的编号是连号，遭到质疑。
解说：
中签概率一千万亿分之一，连数学家都为之瞠目，就是这样的六连号通过电脑摇号，在武汉横空出世。从资格审查到摇号过程，经济适用房的层层审批程序竟然挡不住几份虚假的材料。武汉中心城区一处申购比达40：1的经济适用房项目，5100多名市民竞争购买124套经济适用房，六连号的申购户电脑摇号时竟然全部摇中。
“李鬼材料”竟然一路绿灯，街道、社区、民政、房产等多个部门的审核一一失效，中介公司交几万元就能享受办证、登记、摇号一条龙服务。“武汉六连号”丑闻证明了经济适用房作弊链条的存在。经济适用房申请人身份作假，竟然畅通无阻，而对于千辛万苦申请到经济适用房的人，真的是住房困难，又真的是自己住吗？
中央人民广播电台《新闻纵横》2009年6月24日早间报道：
重庆市渝中区大坪镇有一个新城大厦，其中322套经济适用房交房才八个月，竟然有一半左右已经被出租，一些业主不顾经济适用房不满五年不能上市交易的规定，现在就通过中介转卖住房，导致部分经济适用房登记的房主并非是真正的房主。
物管方保守估计，租出去的房子已经有一半，大厦内，有的房子搞起了日租房的小公寓，还有个体餐馆、渔家馆等。
解说：
经济适用房转租转卖，用途作假，成为个体追逐利益的工具，这已经不是个例，在很多地方都已经司空见惯，这违背了经济适用房建设的初衷，而除了申请人身份造假、住房用途作假外，还有开发商干脆在房产开发功能上作假。
今天的新华网河南频道登出了新闻调查“经适房变身豪华别墅”，因为郑州市规划局副局长逯军质问记者“替谁说话”，郑州一处经济适用房土地违规建别墅事件被媒体曝光。河南天荣置业有限公司承建“西湖秋韵”，郑州市规划局明明发放了建设经济适用房的许可证，然而当经济适用房建起大面积别墅时却无人监管，当民众举报此事时又遭到冷落。
开发商打着经济适用房的名号盖商品房，公开造假，为困难群众谋福利的经济适用房，成了审批官员权力寻租的砝码和开发商牟取暴利的工具。就这样，经济适用房在被真正需要的群众适用之外，居然也被身份造假者适用，被用途造假者适用，被不法开发商和官员适用。
就在今天，关于经济适用房除了以上带有灰色基调的新闻，还有一条新闻备受人们期待，那就是从明天开始，《上海市经济适用住房管理试行办法》正式公布，此前，该办法征求意见稿曾经在网站广泛听取公众意见，点击数共达1801.8万人次。公众最关心的问题是经济适用住房的准入条件，而在户籍年限、收入财产标准、住房困难面积标准等方面，网友交锋激烈，不知道明天公布的上海市经济适用住房管理试行办法，能否在杜绝经济适用房乱相上有所建树。
主持人：
王教授，您看这一千万亿分之一的事件到底是怎么过五关斩六将，最后拿到这六套房的事件还在调查过程中，我们好多东西还不能下定论，但是里面有一些事情我们是值得分析的。因为当我们看资料的时候发现，实际上在去年，武汉市就已经注意到经济适用房在出售过程中的一些问题，他们就已经修改了相关的程序，比如说我们今天看到的是，真是要过五关斩六将，首先他是要经过街道办事处的核准、初核、初审，再经过区民政局，还有房产局等等一系列的再审再核，但是还是出现这样的情况了，您怎么看待这种现象？
王锡锌：
您刚才说到过五关斩六将，本来应该是非常复杂的过程，看起来在武汉，其实我相信许多地方都是可能在轻飘飘之间来完成的，小概率的偶然在很多时候成了必然。尽管我们有这样一些程序，比如说有三次的审查、审核，甚至还有社会公开公示，但是这里面涉及到一个很重要的问题，那就是这种准入资格的门坎问题，首先是定得过于宽泛。
主持人：
您为什么这么说呢？我觉得不宽泛，比如说在武汉市，要想申请购买经济适用房的话，您就得是年收入824块钱以下，而且人均的住房面积要小于16平方米，规定得很清晰，您为什么还要说刚才那个观点？
王锡锌：
像这种情况，各个地方也许在某一时候会有一个具体的细化标准，但这种标准我们说它宽泛，是因为标准还需要认定。比如最近我们看到这一标准已经出台得比较清楚，但是它可能过一段时间也会有调整。
主持人：
我换句话说，您是街道办事处，我想申请购买经济适用房，那我要提请什么样的条件，你要做什么事情？
王锡锌：
一般来说经济适用房需要三个方面的标准：
第一是身份必须是本市的户籍。
第二，所谓的收入要是中低收入以下。
第三是住房面积也是在平均居住的面积以下。
主持人：
你作为街道办事处，你能审核我吗？
王锡锌：
刚才你说了，像武汉这种情况有这样一个具体的标准，这就涉及到我说的第二个方面，我之所以它说宽泛，是指从标准执行的意义上来说。如果我街道办事处要审查你，当然要去核对你所申报的材料是否符合事实，这时候就带来一个标准执行的问题，即便是看起来比较具体的标准，在执行的过程中可能也意味着大量地成本投入，比如街道如果要审核，你的收入是不是低于中下水平，我们到底是看你的工资收入，一些面上的收入，还是要看你的储蓄，你的其它财产，如果要看其它储蓄财产的话，那这样一个工作，其实街道办也好，区县一级政府也好，它很难去完成。
主持人：
也就是说这个标准定下来了，但是在执行过程中很难去核定这个问题。由于很难，所以当然多一事不如少一事了，可能我认真工作，我还分不清谁符合，谁不符合，如果我睁一只眼闭一只眼的情况下，别人乘虚而入，我反而能够得到好处，相劝之下当然知道我该做什么了。
王锡锌：
没错，因为这样一个标准的执行成本很高，因此，每一个人其实都能够很快地发现这样一种准入门槛在执行过程中存在着比较明显的漏洞，这个漏洞就是假如我去造假的话，看起来是一次冒险，但是这种冒险成本很低，甚至是没有成本的。
主持人：
比如这次武汉这六个人，我们现在从报纸上看到的对他们的惩罚，无非就是让他们得到这个房，退回去就是了，对他们还会有进一步的处罚没有？
王锡锌：
从目前情况来看，如果说仅仅是因为材料作假，这时候通常情况下对它的处理，也就是说我取消你的准入资格，也就是说你不再具备购买经适房的条件。但是我们要看到，在这种标准的使用过程中，有的时候是当事人联络一些部门，一些官员，联合造假，比如在这个个案中，我们看到，这些人存在造假行为，但是通过这几个人的造假，要使这样一个小概率的事件发生，几乎是不可能的，在这种情况下我们只能得出另外一种推论，那就是外面的这几个人、申请者，通过造假的方式其实必定是要有内应的，只有这种里应外合的方式，才能够使小概率的事件成为现实，在这种情况下，我觉得对这六个人，就不再是简单的取消他的准入资格的问题，应该是有一个欺诈的问题。
主持人：
刚才我们关注的是武汉这件事，其实跟这个类似的是发生在重庆，因为今天早上起来，中央人民广播电台也报道了相关的事件，一处322户的经济适用房的小区，居然使用八个月的时间之后，一半都已经出租出去了，我觉得这个性质是跟武汉这件事情相同的。
王锡锌：
对，看起来好像是在重庆渝中区，所谓的经济适用房成了投资房，用于出租，看起来好像在用途上出了问题，但是用途上出问题，源头还在准入门槛上，因为准入门槛很难把握，要么是执行很困难，要么里应外合导致不具备条件的人不应该享受这样一个政策性的、保障性住房的人，也拿到了住房，他们拿到之后自然就是用于投资，这种投资无非两个，一个是上市，以市场价格赚取差价，另外一种就是通过出租的方式，而在目前因为经济适用房通常都有一个五年的销售限制期，所以出租的情况是非常突出的。
主持人：
王先生，咱们假设一下，因为刚才我们关注的这件事情已经形成一个利益链条，可能在每一个环节上都会出现疏漏，我们假设每一个环节的执法者或者监督者都克尽职守，不让这种人能够乘虚而入的话，我们能不能就好像我们想到了一个纯净水的广告，就好像经过多少次过滤，过滤出来一定就是我们需要的那部分人，可以做到吗？
王锡锌：
我觉得这只能是在一种非常极端的，理想化的情形下，我们不能完全排除它的可能性，但是这样一种可能性在现实中应该说是过分理想化的，为什么呢？因为每个人其实都有对利益的内在冲动，有时候就每一个个体来说，当他发现经济适用房一方面如果购买了，它有一个和商品房的利差，将来可以用于投资，可以套现。另外一方面，它又发现这个制度其实很容易让这些人可以获得这块利益。
主持人：
而且几乎没有成本。
王锡锌：
没有成本。第三种情况，甚至它可以和一些部门的官员联合起来，来共同瓜分这块蛋糕，这时候自然有很多人都会来，如果很多人都来违规，都来弄虚作假，你查处这种违规和弄虚作假的成本，其实很高的，换句话说，要查处他们的概率就会随之降低，那么这样一来的话，许多人就会利用这样一种空洞，其实是在这样一个，从这个角度来看，你可以去谴责这些小人，这些作假的人，但是我们也需要反思这样一种制度安排本身的缺陷。
主持人：
您说到制度安排，其实我觉得您看发生在河南的前一段时间，因为逯军副局长那一句话引发了很大的争议，其实我觉得如果站在政府和站在开发商的立场，可能都有一肚子苦水要倒，因为政府是站在一个很好的出发点上，希望用政府调节的方式让住不上房的人住上房，但是这个情况下就需要有开发商做出牺牲，让出本应是属于自己的利润来去担当这样一个社会义务，开发商就想，我凭什么这么做，恐怕他们最后妥协的一个结果，就是说好了，你给我建这个经济适用房，但是给我小批一块土地给我建别墅，好让我有得赚，否则你当雷锋，我凭什么陪绑也当雷锋。
王锡锌：
的确，这因为涉及到经济适用房的制度安排，很重要的一个方面，一方面，它要经济，所谓经济就是我这块地方要低于同一地块，同一时期的商品房的价格，同时它要适用，适用是指我这个房子虽然卖便宜了，但是品质还不能降下来。怎么样才能竞争这样的房子，政府通过土地的划拨，通过税费的一些优惠，使得房价能够降下来。同时又要求开发商在开发经济适用房的时候，利润率的回报有一个上限，比如3%，这样一来就会有一个问题，开发商是遵循市场规则的，不用做雷锋，政府在这里要用权力的办法来做，主要是要实现公平，这时候公平是政府这一方面追求，而效率是市场、开发商的追，这时候我们凭什么要来开发，因为许多时候开发商品房的楼盘，我的利润率可030%，这样一来，有可能在开发经济适用房的时候，政府和开发商之间可能需要有某种所谓心照不宣的妥协，比如你给我拿出一块地来，我盖一些经济适用的别墅，或者经济豪华房，这些在很多地方其实都是一种普遍的现象。
我们看到制度安排，在这里，因为政府和市场揉和在一起，带来了一些难以调和的矛盾，但是在这里我们要看到还存在另外一种情形，也不能排除政府的一些官员和开发商，在这个过程中，其实他们可能有一个利益合谋，来共同瓜分某一部分利益。
主持人：
经济适用房在使用过程中出现了很多漏洞，这种漏洞的存在就让很多人打上了问号，这样一个制度有没有可能把这些漏洞弥补上，如果弥补不上有没有好的替代方法，这些年来对于这方面的争议可以说是层出不穷，我们来关注一下。
(播放短片)
解说：
被接连曝光的经济适用房乱相将实行了十年来的这项政策推到了一个十字路口，事实上，早在2005年两会期间，全国政协委员、西安市原政协主席傅继德就提交了《关于停止开发建设经济适用房》的提案，他认为，经济适用房。政府为城市中低收入家庭提供的一种公共福利，但是很多难以控制的违规现象违背了这个政策的初衷，这个观点一经披露，就引起了很多关注，到底该不该停建经济适用房，有没有解决的措施或者代替的办法呢？争论的高潮则出现在了几个月之后，2005年6月，新华社记者对全国最大的经济适用房项目北京回龙观进行了一番明察暗访，结果发现，一边是排队苦苦等待的无房和缺房户，另一边却是已收经济适用房出现的高租售率，这篇报道又引发了当年取消派和保留派的一场大辩论。
就在种种争论声中，江苏淮安却另辟蹊径，经过两年的尝试，形成了自己的一套”淮安模式”，”淮安模式”的要旨是，地方政府出资帮助低收入家庭购买经适房，并与购房家庭共同享有经适房的产权，共有产权通过两种形式体现：
一、个人与政府的产权比例为7：3，此时个人承担的购房价相当于当地同期经适房的价格。
二、个人与政府的产权比例为5：5，此时个人承担的购房价相当于当地同期经适房价的70%。
而”淮安模式”的另一个过人之处，则是市民有钱之后可以赎买政府产权。当地规定，假如购房者在自房屋交付之日起，5年内赎买政府的三成或五成产权，按原供应价结算。五年后赎买则按市场评估现价结算，这一政策设计又在客观上刺激了购房者在五年内赎买的积极性。如此以来，对政府自身也是一种激励，因为通过产权共享，地方政府并没有损失什么，只不过延长了几年收益的兑现期而已。
不过，”淮安模式”作为一种新生事物，势必无法面面俱到，有媒体就指出，这种模式并不具有推广价值。然而值得思考的是，人们从这样的地方创新中能得到哪些启示，经济适用房究竟向何处去，这也在考量我们政府的智慧。
主持人：
接下来我们来连线一下清华大学的蔡继明教授，他曾经建议，要把经济适用房变售为租。
蔡教授，您好。
蔡继明(清华大学政治经济学研究中心主任)：
你好，董倩。
主持人：
您当时为什么要提出这样一个经济适用房，干脆就别卖了，又采取租这种方式？
蔡继明：
我这里指的是已经建成的经济适用房，从我和我们有关几个政协委员的观点，我们是建议停止建设经济适用房，已经建成的经济适用房，从它的分配来看，存在着诸多的弊端，比如最近曝出的像武汉的六连号的事件，除此之外我们也发现了很多并不具备享受经济适用房的购房户，购买了经济适用房，有的用于出租，有的开着宝马，有的不止一套，甚至两套三套。
鉴于经济适用房本身存在的这些弊端，它最初的产生，其实是为了解决低收入阶层，带有一定的福利和社会保障。你把它卖给别人，又通过很多不正规的渠道卖给了不该卖的人，必然就扭曲了经济适用房本来的初衷，而把现有的经济适用房由出售变成出租，那就是取消了，也就是避免了他们拥有产权。不适合居住经济适用房的条件的人，他也就没有这种积极性去租用这些房子，因为它租了之后他也不具备产权。
主持人：
蔡教授，您的意思是出售和出租可以长期并存，还是说出租最终应该取代出售？
蔡继明：
应该是取代出售。
主持人：
您是这个观点，谢谢蔡教授。
刚才蔡教授说，他从长远来看应该是取消经济适用房，我想听听您的意见。
王锡锌：
经济适用房从设计的本来初衷来看，它的确是具有保障性的政策住房，当然它有一个目标人群。但是从目前的情况来看，对于这部分所谓中低收入人群的政策保障性的功能，其实没有实现。我觉得经济适用房从基本的层面上来看，已经背离了原来制度设计的初衷。
主持人：
刚才我们在短片里面也提到了一个”淮安模式”，也就是个人和政府的产权比7：3，或者个人政府的产权比5：5，您觉得一旦这种模式推开，它能够杜绝武汉产生的六连号的问题吗？
王锡锌：
我觉得”淮安模式”最核心的问题不是解决像武汉发生的这种所谓小人的问题，就是内外呼应进行这样一种可能的舞弊行为，但是”淮安模式”提供的其实是一个解决或者说回应我们现在经适房存在的一个根本性问题的可选道路，因为现在经济适用房之所以出现这么多的乱相，我想一个很核心的问题，就是政府和市场被不恰当的揉和在一起，计划的方式和市场竞争和自由选择的方式被揉和在一起。
主持人：
有点像当年的双轨制。
王锡锌：
双轨制非常明显，表现在价格方面，比如经济适用房在刚刚开始，通过第一道准入门槛购买的时候，我是给你一个政府的现价，就是用计划来控制的，这个现价原来是说，原来的政策出众就是为了保障公平，但是第一个，你能不能保障所有买房人都符合条件，但是我们也看到，短片中也说了，很多情况下我们没有办法保证，买了以后你最后可能卖掉，卖了以后可能就有一个市场价，就有一个巨大的差价，巨大的差价会吸引很多的人来瓜分这一块蛋糕。
主持人：
如果政府入股，五也好，三也好，产生的最核心的模式是什么？
王锡锌：
核心的模式就是将政府的归政府，市场的归市场，政府要干什么呢？在住房这一大问题上，但是政府最重要的是保证公平，什么是公平，首先要让社会中最低收入的那部分通过廉租房能够解决他们的住房问题，比较低收入的这部分人，我们可以通过一种模式，原来是用经适房的模式，现在”淮安模式”实际上是让整个经适房，其实是消失的，也就是说所谓的住房都是商品房，我首先是政府的土地不再是无偿划拨了。
主持人：
价格先划一了，没有政府价和市场价。
王锡锌：
由双轨变成单轨。政府实际上通过出让土地的一部分资金，这部分资金我用来补贴那些真正需要购买这些房子的人，但是请注意，它和经济适用房的区别是，经济适用房是把这些补贴一次性的分配给了特定的一些人，而这个”淮安模式”并不是把这部分钱无偿地给你了，而是只是帮助你颠覆了一部分，如果你将来要租房子，卖房子，首先要经过我的同意，如果我要卖的话，首先要把原来的经合产权部分收益收回来，实际上政府是放大了对整个受众人群公平的资源分配。
主持人：
您为什么刚才说，”淮安模式”是防君子却防不了小人？
王锡锌：
因为同样，还是会涉及到技术性的问题，那就是哪些人有条件来具备7：3或者5：5的产权共享模式。
主持人：
这是不是也是一个五十步和百步的问题？
王锡锌：
我觉得是这样，技术层面的问题其实可以通过一些方式来解决，但是如果在制度的结构安排上存在问题的话，基本上我们可以说，它是很难去补救的，或者说补救其实永远在做所谓的善后工作，而不能从源头上，因为在”淮安模式”中，比如很多人购买经济适用房，包括权力寻租也好，或者合谋也好，它都是为了将来产生巨大收益，产生巨大收益的源泉就是双轨制，但是现在我市场化的，本来购买单价就是这么高，你将来要卖，可以，我政府给你的那部分我要收回来，其实你获得利润是降低了。
主持人：
其实经济适用房这种制度当然初衷是好的，但是在现实实现的过程中，这就好像是出现了一个低地，这个低地出现就好像一个聚宝盆一样，你一差距之下，该去的，该让它享受到福利的也去买，不该让它享受到福利的人也去买，但是问题是，你这个是存在的，你这个制度又不完善，比如我作为一个普通人，我想钻这个空子，因为那是利，谁不趋利，在这种情况下，恐怕这个政策的漏洞也难堵的话，那个政策的长远到底应该怎么办，的确应该深思。
王锡锌：
对，因为所有制度的设计都面临一个问题，我们制度的设计需要面对人性，不论是官员，还是以普通的个体，可能大家在内心中都会有一个对利益的追求，如果这样一种利益的追求所获得成本很低，很多人都会去冒险，所以制度的改进的确需要人性……
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