地价与房价一直被以“面包面粉”的关系类比,地价的水涨船高频频地被解读为高房价的罪魁祸首。
6月23日,对于备受争议的“地价房价之间的关系”,国土资源部首次以数据给出回应。据该部调查:地价只占了房价的一小部分,全国平均比例约为23%。国土部副部长鹿心社介绍,目前中国地价占房价15%-30%,平均为23.2%。但并不是说地价房价比最高为30%,调查显示最高的达到40%。
在今年两会上,全国工商联房地产商会就全国9城市“房地产企业开发费用”的调查显示,在总费用支出中,流向政府的部分所占比例为49.42%。而房地产项目开发中,土地成本占直接成本的比例最高,达到58.2%。国土部表示,每年都会进行地价与房价的调查。不过,今年的调查范围更大,而且,与此前有关“房地产总费用支出中,很大一部分流向政府”的论断有一定关系。
具体的数据出来,是否就能止住高房价带来的民众怨恨和冲击呢?这几年,公众质疑地价推高房价的声音不断。现在地价平均占房价23%的结果,又让公众一片哗然,新的疑问随之而出,既然地价只占房价的23%,那么剩下的77%到哪里去了?曾经有开发商直言,房价中开发商的利润不过10%,那么相对透明固定的住宅建安成本和税费,房价构成的大头到底在哪呢?
同样地,在这样的一个论点前,各地频频出现的“地王”项目就显得更为尴尬了。最近,广州珠江新城的新“地王”拍出了15324元/平方米的楼面地价,比11912元/平方米的珠江新城商业地“地王”地价还要高29%。新城市集团董事长曹志伟算到,加上资金成本,该地块地价会高达16150/平方米,若要不亏,则毛坯售价需达25000/平方米。但是,如果以国土资源部的这个调查结果来估算,即是地价占楼价的最高为40%,那显然开发商的预计价格都已经非常的低,甚至可以号称“低利润”了。
专家认为,目前的房价与地价之间并无直接对应关系,地价抬高楼价完全是炒作和心理预期的作用。房价由楼市的供求关系决定,开发商能卖到什么价格就会卖什么价格。地价由土地市场的供求关系,以及开发商拿地时的心态决定。那么,在灵活机动的市场面前,冷冰冰的调查数据,又到底说明什么呢? |
