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| 中国房地产法律网 2009-7-7 来源： 编辑： |
近日，方兴地产以40.6亿元的价格拿下了北京CBD区域仅剩的一块黄金宝地-广渠门15号，就当众多媒体纷纷热议高价是否合理之时，笔者看到的却是土地财政收入与普通住宅价格同步走高的怪象！不禁要发出土地财政收入将流向何地、用于何处的疑问。
北京楼市回暖 购房者空等一场
据了解，拍得宝地的方兴地产一直关注的是“一线城市内黄金地段的高端商业地产”， 已经拥有了北京凯晨世贸中心、上海金茂大厦等地标性建筑，同时也是国内著名的高档酒店运营商之一，拥有金茂北京威斯汀大饭店、北京王府井大饭店、上海金茂君悦大酒店、金茂三亚丽思卡尔顿酒店、金茂三亚希尔顿酒店，以及金茂深圳JW万豪酒店等六家五星级酒店。
虽然至今低调的买主还没有明确表态将如何规划CBD最后一块黄金宝地，但据业内人士分析，按方兴地产一贯的作风和如此高的地价注定了此地必然脱离不了“高档”二字。但笔者最为关心的并不是这些，回顾北京2009年初夏至今的房地产市场，我们似乎可以读出更多的故事。
5月21日，广渠门外10号地最终被富力地产以10.22亿元收入囊中，楼面地价为15141元/平方米，成为北京实施招拍挂制度以来，成交单价最贵的土地。
6月25日，北京通州九棵树地块以17.4亿元的价格被通州的祈连房地产开发公司归于囊中。创通州新高，2009年京东新“地王”浮出水面。
6月26日，在奥运村乡地块的角逐中，中国电子旗下公司则以19.6亿高价胜出，该地块单价为15217元/平方米，打破了1个月前富力的记录，成为最新“单价地王”。
而跟随这些信息同来的是北京二手房市场成交量井喷、房价继续攀升，眼看着北京房价离普通老百姓的所能承受的价位越来越远。这时”地王”的不断产生让我们产生这样的猜想,一边是政府土地财政收入有增无减，一边是普通住宅价位有升无降，作为政府收入的主要来源,这笔巨额的土地财政收入流向了何处,普通购房者何时才能成为政府这笔巨量收入的收益者？
土地财政收入居高不下 怪圈循环出现
有资料显示，1990年至2003年期间，政府卖地收入累计高达10500亿元。可见，“以地生财”已经成为一些地方政府的“第二财政”， 土地拍卖的收入占到地方收入的40％~50％。 不可否认,一些地方政府把卖地钱用于城市建设上，但是，这种建设似乎与老百姓住房关联甚少.
虽然近十年大中小城市遵循着楼市发展--土地财政--房价上涨--城市扩张--GDP增长的不二法则发展，但是在循环圈上我们没有看到保障性住房的身影。我们痛心地看到，政府卖地所得并非回归土地。另一组数据同样触目惊心,2008年6月，审计署二00七年对北京、天津、上海、重庆、哈尔滨、合肥、济南、长沙、广州、南宁和成都十一个城市及其所辖二十八个市县二00四至二00六年国有土地使用权出让金的征收、管理使用及相关政策执行情况进行了审计调查。发现出让金征收、管理和使用中存在问题。京津沪渝穗等11个城市土地出让管理存在严重问题，其中“以租代征”农民集体土地1541.05公顷建高尔夫球场和别墅;另外，土地出让净收益有1864.11亿元未按规定纳入基金预算管理，占11城市土地出让净收益总额的71.18%。
其实近年来已不断有专家提出“将土地收入的5％用于廉租房建设。”、“政府高价拍卖土地的收入补贴到保障性住房的建设上，实现高档地产项目的反哺作用！” 但从居高不下的房价中我们还没有看到这种作用的显现。
他山之石
成功的案例其实早已经在一些国家和地区出现，上个世纪60年代，新加坡决定实行“居者有其屋”政策，倒过来算土地价格，先把老百姓能承受的价格算出来，比如普通人4－6年的总收入是多少，如果平均是25万，那么房价就定在25万。这25万里扣除建筑成本、房地产商一定比例的利润(非暴利)后，剩下的就是土地价格，然后就按照这个价格卖给房地产商。房地产商不拿暴利，政府卖土地也不要暴利，这样普通老百姓就能买得起房了。
同样,香港一个寸土尺金之地，却被全世界公认为有效解决社会居住保障问题的典范。香港人可以自豪地说：“没钱的找政府，有钱的进市场。”在香港，政府出钱的保障性住房和房地产商品房刚好各占半壁江山。到2006年，全港近700万人口、230万个家庭中，近6成港人是通过公屋政策及政府资助，解决了住房问题。
回到国内房地产市场，普通公众往往乐于被吸人眼球的“地王”吸引，惊叹于开发商的资金雄厚、对于离自己的承受能力越来越远的房价也只能“一声叹息”。而我们的政府是否应该在这些“热点新闻”“焦点关注”背后读出更多的内容？其实只要梳理得当，公众有朝一日也会应该理解并冷静地看待所谓高价拿地的“地王”现象的。
尽管这一地块中已有1.5万平米的廉租房，但在拍卖成交价的溢价率超过100%的情况下，政府在“富人支持民众”的方面应有更多疏导行为。比如，政府在把部分土地用于建造针对高端人群的产品之后，应从土地拍卖的溢价中拿出一定的比例，用于更多的社会保障性住房的建设。或是在得到这些高端地块的高溢价率的同时，适当降低其它地块的土地出让金底价等等，以扭转房地产市场的怪现象。
我们期盼，当政府土地财政收入增加的时时，也正是普通住宅、保障性住房的价格回落之日。 |
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