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| 中国房地产法律网 2009-7-27 来源： 编辑： |
一个电话房价涨一千块，定价低于周边的楼盘买房人反而不敢买，数百万的别墅比公寓卖得更好……以大城市为首的房价猛涨已经引起了决策层的高度关注。但地产协会、企业界、学界却出现了三种声音，专家认为：疯狂的楼市正在吞食经济复苏成果，透支中国经济未来。
【动向】
国务院调研或局部调整
自7月上旬以来，国务院有关部门已经两度召集会议，邀集官方和学界人士研讨当前的房地产市场情况。天价地王、开发商捂盘、房价大涨等成为当前楼市的主要问题，对此,中央监管层连续吹风,要求加强房地产市场监测,落实好房地产信贷政策,控制贷款风险,严格执行“二套房”标准。
而来自央行分支行行长座谈会上传来的最新消息：下半年，央行将进一步加强和改善宏观调控，巩固经济企稳回升的势头，继续实施适度宽松的货币政策。央行同时提出，下半年要灵活运用多种货币政策工具，引导货币信贷适度增长。注重货币信贷增长对实体经济增长的支持。
虽然宽松信贷环境不变，但是对楼市目前的问题监管部门也予以了高度重视。央行提出，下半年要加强房地产市场监测，落实好房地产信贷政策。7月23日,银监会新闻发言人廖岷表示,银监会并没有对二套房政策作出调整,将严打二套房贷款业务中的各种违规问题。
投资需求替代刚性需求
4月份以前楼市基本上还是以刚性需求为主，这个刚性需求怎么判断出来的呢？在二手房交易中特别典型的就是说它有明确的诉求，比如孩子上学或者说结婚用房等等。但是5月份以后，改善性需求的比例逐渐增大，5月份的时候大概占了30%，到6月份的时候已经到了50%。
中原地产对上海6月份市场成交客户结构分析发现，与3月份相比，首创置业的纯刚性需求客户已缩减至40%，改善性兼短期投资性的客户约占40%，长线投资客约占20%。他们把楼市当成了股市，把房产当成了绩优股、潜力股和升值股，期待在房价的不断上涨中赚得盆满钵满。事实上，房价在多种因素推动下，一路高歌猛进。照这样下去，无论是投资还是投机，都能得到高额回报。问题是，在高价位上吃进，再在更高价位上出手，并不是一件容易的事情。中低收入人群反正已被彻底拒绝在购买商品房者之内，他们索性去依赖保障性住房解决住房问题。失去需求的“供应”，必然是没有下家的“击鼓传花”，等到资金链条断裂的那天，就是“退房风潮”兴起的那一天。
【声音】
学界：立即调控防楼市成赌场
中国社科院的学者易宪容指出，目前部分城市炒楼已经非常明显。他认为，目前的主要问题不是做政策调整，而是政府部门严格执行既定的信贷控制政策，只要按照规定执行，就不会有这些问题。
7月9日国金证券的中期报告会上，国金证券首席经济学家金岩石和他的团队达成了一个基本的共识，那就是复苏泡沫难以避免。“我们现在的问题是消费者在无意识地把自己的消费需求变成了投资需求，也就是说，每一个人在接受一个房价的时候，他并没有真正把房子当成消费品，而是把盈利预期放进来了。”金岩石认为，现在每一个人都在恐惧中积极地参与，每一个人都在臭骂当中成为泡沫的鼓吹者。
分析师回建强认为，“土地供应总体上供不应求。在‘僧多粥少’且大家都不缺钱的情况下，土地价格上涨是必然的。土地价格的上涨不可避免推动房价的上涨，那么房地产市场的价格问题将再次成为社会问题。”
“对上市公司而言，土地只不过是它们融资的一个工具。”对于“地王频现”，回建强认为，近三年来每一轮房价上涨的领军都是这些上市公司旗下的项目。长久这样发展下去，这些非上市公司将失去拿地的机会，而土地资源会越来越集中在上市房地产公司手中，地产寡头一旦形成，土地一旦捏在这些公司手中，我们所有的购房者就只能眼睁睁地看着他们掀起一轮又一轮涨价的高潮，由此形成一个恶性循环。
地产协会：重视问题但不做全局调整
上半年楼市的回暖对保增长起到了重要作用，针对部分城市房价上涨和房地产市场仍需整体回暖同时出现的现象，地产协会指出，部分城市房价上涨较快不应扩大为全局问题，而应因地制宜予以解决。
近日，上海市房地产行业协会也召开了内部会议，呼吁开发企业正确认识当前形势，要珍惜目前市场回暖企稳的态势，合理定价、促进销售。
特别是下半年，应进一步扩大房地产投资，加快项目开发进度，增加市场供应量，解决市场供不应求的现状，平抑市场价格，维护楼市稳定健康发展。这已经是上海市房协今年4月份以来第三次给开发商敲警钟，要求开发商 “认清形势、珍惜市场、合理定价、促进销售”。
企业界：继续宽松信贷扶持地产
华远集团董事长任志强在接受媒体采访时认为，经济下滑必然会留下一个“坑”。目前大家觉得经济有泡沫，但其实这些泡沫还在“填坑”。他相信，经济恢复和刺激内需都需要房地产业拉动，国家肯定会继续保持宽松的货币政策。
戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼认为，近期，从政府加强监管第二套房贷的政策意图可以预计，下半年，政府对于楼市的政策态度将会更加谨慎。
值得注意的是，鉴于6月份新增信贷继续创出天量，7月9日，央行恢复了暂停半年的一年期央票发行。根据1998年 “前松后紧”的信贷经验，下半年政府将逐步收缩信贷规模、回收流动性，减缓流动性持续扩张的步伐。
“预计下半年楼市成交量可能难继续维持高速增长。稳定的价格，对于下半年的楼市持续向好至关重要。”蒋尚礼表示。 |
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