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| 中国房地产法律网 2009-7-27 来源： 编辑： |
局部“过热”，购房者再遇买房难
7月20日中午，张洋一脸疲惫地走出链家地产北京四惠店，本来满心欢喜来签购房合同，房主却临时变卦，要求每平方米从14000元涨到16000元。讨价还价1个多小时，对方寸步不让，张洋的买房计划只得再次推迟。
从一开始想着“抄底”的得意、贪心，到现在的焦虑、懊恼，已经“沿着四环把北京转了个遍”的张洋，发现自己也落入了“买涨不买跌”的俗套。
不到半年时间，张洋关注的楼盘“价格越来越高，房子越来越少”。最早看的东四环外某楼盘，3月份开盘每平方米均价为13500元，4月份涨至14500元，到5月份突然涨到16000元。销售人员前两天告诉他：“还剩最后两套房，只接受全款，不收定金。下一期的开盘日至少推迟半个月。”
推迟开盘、每期只有几十套房、价格不断上涨、制造热销场面——上一轮楼市过热时期常见的捂盘惜售、哄抬房价现象，最近在一些楼盘再现。二手房房主心理预期升得更快，“涨起价来毫无道理”。 由于涨价频繁，许多中介门店甚至来不及印刷新传单，直接用记号笔在原价上涂改。“每次修改，至少涨10万。”链家地产四惠店置业顾问王颖介绍，近两个月，东四环附近二手房成交价每平方米至少涨了2000元。
“不仅价格涨，房源也紧缺。” 最近，王颖经常同时带四五拨客户看一套房，“房主一见这么多人买，干脆不卖了，等着再涨。”
北京房地产交易管理网数据显示，上半年除去保障性住房，北京共成交期房58516套，同比增加105%。住宅成交均价由今年1月份的每平方米10438元，涨至6月份的13302元，涨幅达27%。
随着楼市回暖，北京、上海、杭州等东部城市房价率先重拾涨势。据国家发改委数据，6月全国70个大中城市房屋销售价同比上涨0.2%，环比上涨0.8%。二手住宅销售价格同比上涨2.2%，涨幅比5月份扩大1.3个百分点。房价上涨的势头正从个别项目、少数城市向更广范围、更多城市蔓延。房源少、涨价快，对张洋这样的普通消费者而言，买房再次变得困难起来。
泡沫隐现，多种需求抬起房价
“区域内的楼盘都在涨，附近新拍的土地都是天价，我们涨价很正常。”朝阳区西大望路“禧福汇”项目的销售人员告诉记者，尽管多次涨价，排号的人依然有增无减，托关系买房的现象也在增加。“房子确实很好卖，我们涨价并不盲目，心里有底。”
涨价的“底气”从何而来？
住房和城乡建设部政策研究中心房地产研究处处长文林峰认为，经过长达1年的观望，累积的刚性住房需求集中释放，成为推动楼市的第一波力量。积极的财政政策和适度宽松的货币政策，使市场流动性充足。在实体经济行业尚未完全走出低谷的情况下，投资渠道偏少，部分信贷资金加速流向楼市。同时，投资者对未来的通胀预期，使大量投资甚至投机需求进入楼市，恰好接过了刚性需求的接力棒。
“我们调查发现，一些城市超四成的购买者是投资型或投机型，其中包括大量本地以外甚至大陆以外的投资者。”文林峰说。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，投资型需求卷土重来，高价抢地、抢房的现象越来越多，使普通购房者的心理预期发生变化，消费需求跟风而上。这样，多种需求被迅速集中释放，推动了房价上涨。
尽管有大量自住型和投资型的坚实需求支撑，但当抢房、抢地、涨价、捂盘等楼市过热的迹象再次出现时，人们对市场泡沫的担忧开始加剧。
“拉动内需不能只靠一个产业的发展，房价太高会抑制居民在其他方面的消费，对经济复苏是不利的。”尹伯成说，“目前至少在一些城市、一些区域已出现明显泡沫，风险正在积累，应当警惕。”
切勿“追涨”，楼市秩序亟待整治
进入7月，继续“追涨”还是观望？
“如果买，很可能买了就跌。现在不买，这波涨价不知道涨到什么程度，越来越买不起。”伤透脑筋的张洋已经几天没睡好觉了，笑称自己得了“买房综合征”。
接下来市场会随着泡沫的累积而进入新一轮观望和调整，还是在各种需求支撑下继续上行？下半年，房市的回暖也到了一个关键期。
事实上，在沿海主要城市房市明显回暖甚至过热的同时，中西部大部分地区房市依然低迷。最新统计显示，70个大中城市中，仍有过半数房价同比下跌。文林峰认为，目前不宜迅速出台全国性、一刀切的抑制房地产市场调控措施。应该继续保持政策的长期性、相对稳定性和严肃性。在市场明显过热的城市，应重点打击违反市场秩序的行为。
相关部门已开始行动。北京市住房和城乡建设委员会日前启动了房地产市场秩序专项整治月行动，加大力度整治房地产开发企业不按期开盘、不进行网上认购等违法、违规行为。银监会主席刘明康明确表示，要控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”房贷有关规定，并强调不能放松对投资性住房的首付和利率要求。下一阶段，住房和城乡建设部也将重点加强对北京、上海等热点城市房地产市场新动向的督导，加强供需双向调节，增加土地供应、引导开发企业加快投资建设。
记者从北京几家房产中介门店了解到，由于前期涨价过快，最近两周二手房交易量出现明显下降。“很显然，价格太高导致许多购房者重新开始观望。后面的走势不好说，我们也在劝一些业主适当降价。”链家地产某门店工作人员说。 |
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