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| 中国房地产法律网 2009-7-29 来源： 编辑： |
新闻事件
随着近期楼市回暖，捂盘惜售现象又开始抬头，这引起了中央和地方政府的高度关注。
为打击捂盘惜售，热点城市已经开始采取措施：日前，北京市启动房地产市场秩序专项检查，重点调查开发商捂盘惜售行为，一经查实，将公示开发商和项目名单，并严厉查处。上海市也于近期实行商品房销售备案制度，规定房地产企业应将销售方案的相关信息在各售楼场所张贴公示，以杜绝捂盘行为。
什么叫捂盘惜售？通俗地说，就是开发商捂住楼盘不卖，或者分批卖、少量卖，延长销售时间，制造热销景象，为的是实现短期内频繁涨价。
其实，捂盘惜售并不是一个新问题，打击捂盘惜售也不是一天两天了。
早在2006年，《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中明确提出，对捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照。2007年4月，建设部等八部门曾联合在全国范围内集中开展为期一年的房地产交易秩序专项整治行动。其中，囤房惜售、哄抬房价、合同欺诈等行为就是这次整治行动的重点打击对象。
那么，它为什么屡禁不止呢？
对话人
编辑 李智勇
记者 王炜
一问：开发商到底有没有捂盘惜售的权利？
编辑：捂盘惜售，说起来很熟悉，但实际上似乎又很模糊。什么行为算，什么不算？有关政策法规是如何界定的？此外，开发商或许会问：我们为什么没有捂盘惜售的权利？
记者：事实上，至今没有任何政策、文件界定哪些销售行为该被视作“捂盘惜售”。所以，许多房地产商认为，只要在预售许可证规定时间内开盘，都不能算作捂盘。减少推盘量、调节销售进度都是根据市场形势采取的营销手段。
我觉得，这事应该这么看：
首先，正常范围内调整销售进度，应该允许。北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，如果企业在正常范围内调整销售进度，追求利润的最大化，既符合企业的利益，也符合商业规则，无可厚非。但是如果利用虚假交易信息误导购房者，比如谎称项目售罄等，制造恐慌气氛以哄抬价格，就构成了商业欺诈，有关部门应该予以打击。董藩提到的这些手段，在当下的捂盘惜售中比较常见。但是，如果大量项目采取这种销售方式，可能会使正常的市场发生扭曲，导致投机行为增加，不利于房地产市场健康平稳发展。
其次，捂盘惜售很多时候会搬起石头砸自己的脚。中国房地产协会秘书长朱中一在接受我采访时表示，上半年房地产市场虽然量价齐涨、明显回升，但房地产投资的相关数据仍不乐观，人们对房地产市场的信心还在恢复过程中，市场回暖的基础还不够牢固。在这种情况下，如果开发商对未来预期盲目乐观，希望通过捂盘惜售的行为获得巨大利润，风险很大。一旦房价在短期内上涨过快，必然导致购房者新一轮观望，成交量出现调整，最终受损失的还是开发商自己。
二问：多年打击，捂盘惜售为何屡禁不止？
编辑：捂盘惜售的危害都很清楚，可从2006年就开始打击，为什么到现在还是房市一回暖就冒头，老是“春风吹又生”呢？
记者：每一次捂盘惜售成风，都发生在房地产市场销售火爆甚至出现过热现象的时期。因此，从根本上讲，开发商之所以能通过捂盘获利，还是因为有大量的需求在支撑。当然，其中有些需求是因为恐慌心理造成的。
除了刚才说的法规上的界定困难之外，开发商的具体操作手段很“灵活”，也是重要原因。
我听业内人士的介绍，最近开发商常用的捂盘惜售手段主要有以下几种。
最常见的就是“晚领、分批领预售许可证”。各地主管部门一直在打击捂盘惜售的行为，许多城市都规定，开发商在获得预售许可证以后，必须在规定的时间内开盘销售，否则视为违规。有的开发商为了应付这一规定，在项目封顶后，尽可能地拖延拿预售许可证的时间，或是分次分批拿证。这种方法不仅可以应付规定，还可以将一个项目中品质较差的房源先变现，实现分批快速涨价。
第二种手段是大幅提高开盘售价。一些开发商拿了预售许可证以后，为了拉长销售周期，故意大幅提高开盘价格，导致无人问津，变相实现捂盘。
第三种手段，一些开发商私下以略低于开盘价的折扣价销售给一些炒房者或者中介公司。在期房交房后，他们再以高于开盘价卖出，与开发商分摊“炒新”收益。今年我国实行了一系列二手房交易税费减免政策，也为这种变相捂盘行为创造了更大的利益空间。
此外，还有许多楼盘对外宣称售罄，欺骗购房者等常见的捂盘手段。
三问：监管措施不少，怎样才能有效？
编辑：按你这么一说，难道各地的政策、措施，在这些“灵活”手段面前就形同虚设了？
记者：当然不是。近期，北京、上海、广州、深圳、杭州等城市纷纷采取措施，打击包括捂房惜售在内的扰乱市场秩序的行为。这些措施能取得两方面的效果，一方面是监管措施本身对增加市场供应起到明显效果。开发商迫于严厉的监管措施会逐渐恢复理性，用合理的价格、正常的销售手段增加供应、加快销售。另一方面，稳定了市场预期。许多购房者从此前频繁涨价的恐慌中走出来，逐渐恢复理性。当市场恐慌情绪逐渐减弱的时候，开发商各种捂盘惜售、哄抬房价的行为也会逐渐失去作用。
但是，这些政策要真正起到上述效果，地方政府必须“动真格”的。其实，北京、上海等地打击捂盘惜售等行为，近几年不止一次出台过政策，近期出台的措施大部分也是对原有措施的重申和强调。类似现象之所以反复出现，说明监管方式还不够具体，处罚措施也不够严厉。
另一方面，除了监管手段以外，应该通过法律法规的形式，尽快界定具体的违规行为和处罚行为。比如明确界定哪些行为可以构成“捂盘惜售”。这些最基本的工作，恰恰是最重要的。如果连什么是捂盘惜售都不能明确，监管的效果自然会大打折扣。
我从住房和城乡建设部了解到，《城市房地产管理法》的修订工作已经启动，此次修订的侧重点将放在市场监管上，明确界定住宅消费者、房地产开发商的权利、义务和责任，并注重对住宅消费者的保护。当政府监管有明确的法律作为依据后，市场秩序将会进一步规范。
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