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| 中国房地产法律网 2009-8-14 来源： 编辑： |
在全球经济仍然没有走出寒冬的季节里，中国大陆楼市的温度却炙热烫人。深圳、上海、北京房屋价格涨速更是令人瞠目结舌。高涨不歇的房价带来了世界第一的GDP增速，然而，光鲜的表象后面是巨大的隐患。
普通收入户与房无缘
据报道，深圳4-7月房屋均价12203元、12550元、14197元和14654元，各月房价环比涨幅分别为11.23%、2.84%、13.12%和3.22%。而7月28日-8月2日，由于成交结构的关系，深圳房屋周成交均价达20206元，比上一周环比增长23.43%。
8月11日的消息，上海上周商品房成交均价为18005元，环比前周涨13%。而8月12日上海证券报报道，8月上海商品住宅平均成交价格极有可能达到1.8至1.9万元。相比7月15808元的价格，涨幅可能达到20%。
8月11日中国指数研究院发布数据显示，北京7月商品住宅成交均价环比上涨9.05%，首次约达14500元。而4月份的成交均价超过12000元，6月份则突破13000元。
可见，目前深圳、上海的住宅均价已经远超1.5万大关。而按照目前的上涨幅度，在笔者写这篇稿子时，北京的住宅均价也应该轻松到达1.5万关口。
1.5万的高价意味着什么？如果按照收入来划分阶层，把社会分为普通居民、白领阶层、金领阶层、其他阶层的话，那就是普通的居民将基本被赶出了房屋市场。据报道，7月30个城市的商品住宅总成交面积环比下跌约4%，其中有15个城市的商品住宅成交面积环比下降，北京、上海、广州、深圳4个一线城市还首次出现月成交量全部下跌的局面。尽管一线城市的房屋成交量下降有诸多原因，但是价涨量缩的现象表明，普通居民开始被畸高的房价赶出房屋市场则是一个非常重要的原因。
这一判断，并非空口无据。据报道， 2009年上半年上海城市居民家庭人均可支配收入为14965元。那么，一家三口的年收入约在9万。如果普通住宅按100平方米、均价按1.5万来计算，房屋总价为150万，为普通居民家庭年收入的16.7倍，大大超过公认的3-6倍的合理区间。如果按照首付2成、贷款利率为5.94%(利率目前较低，长期必然走高)、20年还贷来简化计算，则每年还款超过10万元。每年还本付息额超过年收入，所以普通居民现在就被挤出市场。
白领金领也将退出市场
目前深圳、上海、北京的房价还在上涨中。如果按照上文提到的涨幅持续下去，那么今年年底，北京的住宅均价将超过2.2万元，深圳、上海则要超过3万元；到2010年底，三地的住宅均价将远远超过5万元。
根据统计局数据，2009年上半年全国平均工资14638元，金融业平均工资是全国平均水平的2.1倍。即使按照上半年上海居民家庭人均可支配收入为14965元，金融业收入为平均收入的2.1倍来看，即使是三口之家每人都从事金融业，平均家庭年收入也不足19万。那么100平方米的房子，总价格在300万的话，假如首付2成，则贷款240万。每年需要还本息20.5万多元，还本付息额超过家庭收入。因此，白领阶层基本上也被挤出了房屋市场。
金领的情况也不乐观。按照上面的推算，2010年底三地的住宅均价将远超5万/平方米。假如金领家庭年收入在50万，房屋价格500万的话，贷款8成为400万，则每年还本付息额超过34万，占家庭收入的68%以上。如果目前房屋价格上涨的势头不止，金领将在2010年底之前被挤出市场。
基础被掏空行业必崩溃
当普通居民被赶出市场以后，住宅就由生活必需品变成了奢侈品。在白领和金领被挤出市场以后，住宅就变成了“珍藏品”。某单价超10万元楼盘开发商扬言，他的房子是收藏品。然而，他的房子虽然可以卖到古董的收藏价，但基础却是海市蜃楼。因为，目前房屋名义产权最多只有70年，而那个号称是古董级收藏品的房子，房产商是上个世纪90年代拿地的，至今房屋的名义产权时间已经不足60年了。即使是在名义70年产权的时期之内，房子的产权也是不完整的，还可能面临城市规划和拆迁的困扰。而且在环境权上，房屋的产权也有缺陷，当今住宅并不能有效拒绝高架道路、电磁设施等近距离的亲密接触。一个产权时期极为有限、物质形态时刻面临折旧老化、产权权力多有缺陷的东西，一个因为实体经济低迷不振而使得资金转移到楼市和因为“通货再膨胀”政策而激增的流动性所爆炒的东西，又如何能成为珍藏品？！
当房屋市场把普通居民、白领、金领基本赶出市场，而基础又是海市蜃楼的话，那么这个市场的结局是可想而知的，其下场可能还不如上个世纪90年代日本东京的房地产市场，也许其结局更像是荷兰17世纪30年代的郁金香市场。(陈东海 东航国际金融香港公司)来源：证券时报 |
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