房地产会否再度走弱？在经历半年的回暖之后,政策面调控之音频出,市场面争议之声也随之四起。
剥离包裹在房地产身上的层层面纱,回到基本面,政策与市场,它们将在下半年如何互动？彼此又将如何理解对方？针对这些问题,《投资者报》与住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林、远洋地产有限公司市场部总经理肖劲以及东兴证券股份有限公司研究所房地产研究员郑闵钢等业内人士进行探讨,结论趋于乐观。
房地产业在带着内伤前行
《投资者报》:在经济企稳回升的当口,上半年房地产业升势过猛。银监会近日重申严格执行二套房信贷标准,是不是直接导致7月份房地产成交量萎缩的关键因素？
王珏林:影响房地产的因素很多,而价格上升消费量下降也是正常现象。资金的大量进入使得企业对市场的判断很高,买房热情高涨。可是,大多数消费者对市场不认可,也是对经济发展困难时期的房价的不认可。这种经济形势下不应该出现这么高的价格,成交量萎缩在所难免。
肖劲:可能有这方面的因素。包括目前二套房信贷政策的收紧,楼盘土地价格上涨,都是影响的因素。但是我觉得成交量萎缩主要是因为新房的市场供应量比原来减少了。由于5、6、7月的市场需求慢慢消化了很多房子,取得新销售证的房子也少了。拿我们自己来说,我们目前取得销售证的房子都买完了,过几天就要推远洋一方的二期,而这也是下半年仅有的一个开发项目。
郑闵钢:事实上,目前的楼盘成交量仍然在一个绝对的高位,只是环比有所下降。市场目前还是很火热的,交易量还是在历史的高位。影响房地产市场的因素很多,政策是其中一个主要方面。但国家的政策对市场的影响有个传导过程,市场需要一定的时间来作出反应。
《投资者报》:数据显示,我国房地产业占GDP的比重从1997年的4.02%上升至2008年的近10%,而美国和日本的平均值也不过是4.19%和5.1%。这种经济对于房地产行业的依赖是不是太多,以至出台的措施很难深入地调控行业的发展？
肖劲:房地产在国民经济中所占的份额是相当重的。但不可否认的是,房地产还是很不完善的行业,有很多矛盾。经济有了问题国家拿房地产业来说事肯定是一个急功近利的做法,是急药治猛病,治标不治本。
国家对于房地产行业的调控确实处在比较尴尬的局面,2007年的调控没有深入到底就因为金融风暴的影响戛然而止,这对于房地产业的发展是很不利的,没有深入进行调整的行业就只能带着一些内伤继续前进。以后往往会面临更大的困难,调控起来更不容易。
郑闵钢:由于房地产业作为国民经济的支柱产业,开发投资大,带动相关的产业也很多,目前国家经济对房地产的依赖是很大的,近期调控的重点还是通过金融手段来进行风险控制,其中货币政策占有举足轻重的地位。
从需求来讲,房地产市场还是存在很强大的购买力,而通胀的预期使投资及投机购房者提前进入了市场,这同时也带来一些市场风险因素。这种风险之一表现在贷款所生产的金融杠杆,央行主要还是在对杠杆放大所可能带来的隐形风险进行调控。
政策将以预防金融风险为主
《投资者报》:单纯从政策内容看,二套房贷的相关政策并没有任何变化,但是在此时严格重申,可以看成房地产调控政策的转向吗？
王珏林:目前经济形势不一样, 2007年经济形势一片大好,那时候对一个行业出台些调控措施非常容易,但是现在不能简单的按照这种逻辑来考虑。
从经济发展情况来看,投资拉动的效果是不错的,但是,外贸出口依然不活跃,真实的消费水平没有上升,而且流向实体经济的资金过少,后续发展可能就有困难。这些都是阻碍保增长的关键因素,如果不惜一切代价完成了今年的目标,明年怎么办？国家最起码不会出台大的调整政策,一切都在为经济发展让路。
肖劲:这个不是一种转向。事实上很多部门都会从自己的角度出发,对房地产进行调控。央行会从控制金融风险的角度出发;国土资源部会从土地供应政策的角度出发;税务部门会从税收安全的角度出发,尤其是目前对于物业税的关注;住房建设部会从房地产一些建筑的标准、安全、住房管理方面出发;城市不同,各地方政府的侧重点也会有不同。
郑闵钢:目前二套房贷款政策的重申实际上也是规避金融风险的一种表现。开发商拿地有一部分资金的风险就在其中,购房贷款也会给银行带来一部分的风险。一旦资金链出现问题,风险将会被放大,银行会面对巨大的金融风险压力。政府又要求严格二套房贷政策,相信对房地产业有一定的制约,但是今后政府应该会在控制金融风险上重点进行调控。
《投资者报》:针对房地产市场的火热场面,为抑制房地产价格疯涨,政府年内会不会对房地产动点手术？如果要动,其调控思路会不会和以往的调控有所区别,比如以增加土地供应为主？
王珏林:近期不会出现大的调整的政策,一切都是为经济发展让路的。增加土地供应是一个办法,但这不是唯一的办法,也不是最好的办法。
开发商囤地已经是一个心照不宣的秘密了,对此政府也没有强有力的手段去管。而且,目前城市建设用地非常紧张,平衡市场基本办不到。实际上,没人知道握在开发商手上的土地、楼房到底有多少？有多少地没有开发？有多少房没有卖？缺不缺地？应该有人统计这样的数据,数据出来之后一切都一目了然。所以,最紧要的问题是要把土地管好,按需求科学配备。
肖劲:政府的调控手段都是有其目标的,我们只是跟着大的政策方向在走。实际上,公司的基本考虑是算市场运作账,主要是看土地成本,未来售价,再看自己的利润空间。也可以这样说,正是基于对目前宏观经济形势的良好预期,公司的市场动作才会没有过多的调整。
郑闵钢:年内是否会“动手术”不好说。预计应该不会有大的动作,还是会以稳定金融信贷、控制金融风险为主。今后政府可能会从大的和深层次方面去调整。比如最近深圳就已经开始研究实行物业税。深圳作为一个前瞻式的城市,它的动作从一定意义上讲具有导向作用。
当然,物业税不是单单出台一个税种那样简单,是需要对涉及房地产的税费进行系统地调整,其中包括地方和中央的税费分配调整。因此,这个过程需要一个相当长的时间来落实。物业税在将来推出后应该会更利于房地产业的长期稳定发展。
关注业绩增长明确的地产公司
《投资者报》:房地产市场异常火爆,股市上涨动力也还很强,但在房地产板块,大多数房地产股最近的走势却非常乏力,调整得很厉害,这是不是和市场担心房地产政策调整有关？
王珏林:前段时间房地产股涨得太疯了,带动了整个板块增长,而现在回落也是非理性的。股价上涨是因为企业经营好了,卖得好了吗？不见得。实际上股价的增长不看业绩。而现在股民跟风跟得很厉害,很盲目。只能说目前的股票市场莫名其妙。
肖劲:不论是上涨还是下跌,都有其因素在其中,政策是一方面的因素,但不是全部。简单地说,无论上市公司、国企、外资背景企业,他们判断市场的依据极多。实际上,目前消费者的购买力依然很强,购买意愿也很大。但投资、消费的目标却不多,因此,长期来看,市场还是非常向好。
郑闵钢:房地产公司的股价走势和很多因素相关,最主要的还是与企业经营业绩相关。政策是开发商没法改变的,企业只能顺着调控的思路去改变自身运营的策略和战术。下半年房地产仍处在较好的环境中,在经济没有彻底回暖之前,房地产仍需要担当国民经济复苏和发展的主角,政府只会从控制风险的角度进行调控,不会限制,更不会重力打压。
《投资者报》:请您对那些希望买房或者买房地产公司股票的投资者提点建议,这个时候应该坚持什么样的投资策略？
王珏林:无论是买房子还是买股票,目前市场还不平稳。还是要看经济走势怎样,经济好坏决定你有没有钱赚。投资者应该谨慎入市,量力而行,看经济发展走势来评判,不要盲目的跟风。
肖劲:主要的问题还是在投资者对自己的研究不够。人们总是在研究市场怎么样,政策怎么样,未来几年会有什么变化,但是却不研究自己究竟是什么目的。无论是对于投资者还是消费者,买房不应该把眼光仅仅盯在房价上。
郑闵钢:还是要看业绩。由于房地产公司之间在开发方式、开发项目、所在区域和品质以及土地成本等上存在较大的差异性,公司的净利润增长差异会很大。
下半年仍可关注业绩增长明确的房地产公司。由于上半年东部地区房地产销售好于中部和西部地区。而在东部地区中,经济发达的省市房地产市场更活跃。我们建议关注东部地区,尤其是在珠三角、长三角、环渤海等地,拥有更多可销售和今年可实现结算项目的一些一线上市公司,同时更要关注这些区域中的一些区域性龙头公司。另外对于一些以提供商业房和工业房出租的上市公司也可进行关注并进行投资。 |
