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| 中国房地产法律网 2009-11-2 来源： 编辑： |
至今，国内四大房企“万保金招”三季报皆披露完毕，增幅都颇为惊人。其中，万科(000002)，无论是从销售金额还是销售面积依然保持行业龙头的地位。“万保金招”四大房企皆手握上百亿元的现金伺机而动，其中万科货币资金余额为276.15亿元。同时，现在国内一些城市的房价甚至超过楼市火爆的2007年。
房价何去何从，现在又引起国内各界的热议。本报记者专访了万科董秘谭华杰先生。
外部环境发挥较大作用
《证券日报》：为什么前三季度房市销售这么好？万科是如何评价销售量暴增的？
谭华杰:今年房地产市场成交量出现明显上升，是由多方面原因共同影响造成的。其中宏观经济的持续向好和适度宽松的信贷环境发挥了比较大的作用，市场调整期积累的自住型需求集中释放，有力推动了市场成交的放大。
《证券日报》：据万科三季报披露，环渤海市场实现销售面积159.3万平方米，销售收入124.1亿元，同比分别增长64.2%和73.6%。环渤海市场的同比增幅要比长三角、珠三角多很多，这主要是什么原因？
谭华杰:受项目开发周期影响，本年度公司在环渤海地区有较多的可售资源，相对其他区域更为丰富。从市场情况看，09年环渤海区域市场成交同比上升幅度也相对比较大，这客观上也为公司在该区域销售的大幅增长创造了条件。
再融资增强资金实力
更好把握市场机遇
《证券日报》：截至9月底，公司持有货币资金276.1亿元，持有如此多的货币资金，为何还要再巨额融资呢？
谭华杰:由于销售状况良好，销售回款顺畅，公司三季度货币资金有所上升。但动态的来看，公司三季度也同样新获取了一部分项目资源，由于地价款支付节奏的原因，公司四季度约定性的现金支出可能上升。万科目前的资金状况可以满足一般经营的需求，但从公司持续增长和发展的角度，进一步增强资金实力是有必要的。在当前的市场环境中，进一步增强公司的资金实力有助于公司更好地把握市场机遇。
《证券日报》：截至三季末，万科规划中项目按万科权益计算的建筑面积合计2187万平方米。万科表示，考虑持续增长的需要，目前万科的项目资源略少于未来三年的开发量。请问，万科三年的开发量应该是多少水平为宜？
谭华杰:截至三季度末，万科规划中项目对应权益建面共2187万平米，考虑到公司持续发展的需要，这一规模略低于未来三年的开发量。万科的开发计划是动态制定的，根据市场的具体情况进行灵活调整，万科中期报告披露公司将上调今年全年开工计划至585万平方米。由于销售状况良好，今年万科销售很可能将超过2007年的水平，而即使在上调之后，公司今年的开工面积仍未达到2007年的开工面积。
万科拿地将保持谨慎
《证券日报》：郁亮再次重申，万科“没有志在必得的土地”，在获取项目资源时，万科将继续坚持严格的项目获取标准，“宁可错过，绝不拿错”。是指万科不当“地王”吗？
谭华杰:“没有志在必得的土地”是指万科在获取项目资源的决策过程中会严格按照一定的原则进行，认真评估土地的价格、开发风险以及收益空间。只会获取风险可控、收益空间较大，同时土地价格合理的土地，这与“不拿地王”的内在逻辑是一致的。“不拿地王”并不意味着万科获取土地的质量要受到影响，万科今年充分发挥了战略纵深的优势进行腾挪，前九月新增项目资源权益建面合计约632.7万平方米，平均土地成本约2689元/平米。获取的土地大多位于城市较好的地段，价格合理，具有良好的收益空间。万科将继续积极关注土地市场的机遇，但在项目资源获取的评估中将保持较为谨慎的原则。
开发商有钱房价不会降？
《证券日报》：现在有一种观点，房地产开发商手中都有钱，房价就不会跌了，如果手中没钱，它才会降价。请问您是如何看待这个观点的？
谭华杰:价格是由市场决定的，并不是由企业单方面决定的，国内的房地产行业是一个高度分散的行业，企业并不具备左右市场的能力，只有顺应市场，随行就市，才可能获得发展。另一方面，资金状况并不是企业在进行经营决策时唯一考虑的因素。上市公司的经营目标是追求净资产回报率的最大化，这意味着企业需要在销售利润和销售速度之间进行权衡，资金充裕也并不意味着企业必然会坚持高价策略。
《证券日报》：现在全国楼市价格普遍皆在高位，有人讲房价年底会有一波调整，或者是可能再次面临“拐点”。请问，万科是如何看待未来房价的走向？
谭华杰:09年以来市场成交迅速回暖，可售存量消化较快，而去年由于楼市深度调整，房地产企业普遍缩减了开工，导致短期内新房供应较少，房价存在一定的上涨压力。今年三季度时，一些地区的市场可售存量资源已经降低至近年以来的低点。
不过，由于房地产企业今年以来已经加大了开工力度，供应情况正在得到改善，我们注意到9月份多数城市的批售面积较7、8月份已经出现上升，随着新房供应的增加，相信未来的房价会更加稳定。
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