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| 中国房地产法律网 2009-11-24 来源： 编辑： |
新老物业纠纷尚未了结，介入事件的开发商又遭到质疑被指“心存私欲”。
最近一段时间，建外SOHO和潘石屹成了众人关注的焦点。原本仅是一起普通的物业纠纷事件，但因该项目的开发商SOHO中国董事长潘石屹也居住在此，而显得有些不同寻常。
此外，潘石屹在其博客上发表的一系列言论和媒体的相关报道更是将他推上了风口浪尖。
聚焦1 潘石屹网上发出“求救”
11月10日，北京市供电公司发出了一份“欠费停电通知书”，通知书称，由于建外SOHO东区共欠电费520余万元，因此自18日8时开始，供电公司随时对该小区采取停电措施。
“欠费停电通知书”发出当日，潘石屹在其博客中就发表了《建外SOHO雪天断电停暖，居民急切等待政府救援》一文。文章表示，北京已经提前进入冬季，但建外SOHO却因为两家物业公司长达一年的纠纷，拖欠了供电局和热力公司高达1500万元的费用，使社区目前停暖、停热水，今天又接到要拉闸停电的通知。
潘石屹表示，为了使小区运行免于崩溃，作为开发商，响应部分业主的倡议，提供了公司账号作为一个公开的缴费平台，保证缴到这里的每一分钱都会得到公证部门的监督，每一分钱都会用于维护小区基本运转。
潘石屹呼吁，政府能够尽快行动起来，对建外SOHO进行监督和管理，并马上启动新业委会选举，从而让真正能管理小区的物业公司进来。
此文一发立刻引发强烈关注和相关媒体跟进报道，而后有关“SOHO断暖事件疑为潘石屹制造欲操盘小区物业以及潘石屹拖欠物业费”的消息令事件再次升温，对此，11月22日，潘石屹在其发表的博文中进行了反驳。
潘石屹在文章中表示，停电、停暖并非谣言，一位七号楼的业主，家中的暖气到现在还没有热，现在还用着我们公司客户服务部临时提供的电暖气。他们都要提供证据来反驳。我说，没有必要，不久一切真相都会昭然若揭的。
对于拖欠物业费一事，潘石屹说，几年来我一直按时缴纳所有的费用。最近一年来建外SOHO物业纠纷不断，面临着随时停电、停暖的危机。事实上，宾至物业进驻小区后，业主们很快发现这是一个只有三级暂定资质的企业，不具备管理建外SOHO社区的资质。宾至国际目前三级暂定资质已经过期，现在是无证经营。在政府认可应急缴费平台后，我已于第一天将最近一期的物业费直接交给这个应急账户，以应对建外SOHO可能出现的断电、断暖的危机。
聚焦2 小区运行相对平稳未见明显影响
为了详细了解相关情况，记者23日来到了建外SOHO小区。记者发现，建外SOHO东区的生活和工作情况似乎并未受到这一事件的影响。不少在此工作的人士和商铺经营者接受记者采访时均表示，并没有出现停电、停水和供暖问题。
记者在多座楼宇的电梯间外墙上看到宾至物业公司于近日张贴的“关于建外SOHO供暖及生活热水工作正常运行的通知”，并承诺不存在停水、停电等问题。但有业主向《经济参考报》记者出示了朝阳区电力部门于8月、10月、11月下发的催缴欠费通知的复印件，该业主介绍说，有部分楼宇的电梯和供暖受到过不同程度的影响。当记者提出能否提供具体的楼号和业主名字时，该业主没有向记者提供。
在采访过程中，记者发现东区内的保洁工作依然在正常地进行，一位保洁员告诉记者，之前的一家保洁公司因为被拖欠费用已经撤出，现在他在恒达伟业环境管理有限公司做保洁员。该公司工作人员告诉记者，他们公司主要负责东区外围环境卫生等工作，虽然两家物业存在纠纷，但对保洁工作并没有太大影响。
聚焦3 表面风平浪静难掩纠纷迹象
尽管表面上风平浪静，但记者还是发现了物业纠纷的蛛丝马迹。在小区内，除了身穿深蓝色保安服装的宾至公司工作人员，身穿浅色保安服的赛特公司人员仍然在建外SOHO东区站岗值勤，但人数上明显不及宾至公司。
记者了解到，去年10月，建外SOHO东区业主委员会通知原物业公司赛特物业被解聘，理由是该物业公司挪用了物业费1700万元，同时又委托宾至物业对建外SOHO东区进行临时托管。在不承认被“赶出局”的情况下，赛特物业继续“坚守阵地”。
宾至公司保安向记者介绍，现在区内的物业工作由宾至公司负责，大概有超过100人在负责保安和巡视工作。但记者也发现，就在宾至公司办公处拐角，几名赛特公司保安把守着一间大门紧闭的办公室。保安告诉记者，公司负责人现在并不来此办公，而他们现在的工作“就是守在这里”。
记者随后又从区内巡视的其他赛特保安处了解到，现在区内的赛特工作人员，多是两个月前从SOHO现代城调过来的，而且已经轮岗了好几次，工作时间最长的不到两个月，最短的则只有一周。
《经济参考报》记者在采访永安里街道办事处工作人员时获悉，之前的赛特公司实际上已经退出了建外SOHO东区的物业管理工作，之所以还能看到他们的身影，主要是因为赛特公司和前业委会之间还存在着财务纠纷，还有部分交接手续没有办完。
对于现状，宾至国际中国区总裁范希俊接受《经济参考报》记者采访时表示很无奈。他说：“我们希望保持小区的稳定，在公正、透明情况下成立新的业委会，并由业委会组织公平招投标来选出新的物业管理公司。届时如果符合条件我们也会参与评选。”
关于对其所在公司资质的质疑，范希俊说，他们公司是由房数和产权面积均超过半数的业主投票选举进入小区进行临时托管的，当时有居委会和派出所以及东区业主代表等见证了整个过程。他特意向记者出具了《建外SOHO东区2008年度业主大会结果报告》、《建外SOHO东区物业管理临时托管协议》、《建外SOHO东区物业管理临时托管补充协议》。
据了解，潘石屹的一系列动作也引发了外界一些猜测，认为其目的便是由自己来接管。就此，记者试图向其求证，但截至发稿时止也未能联系到其本人。
聚焦4 业内人士：此事件仅是各类物业纠纷“冰山一角”
记者来到设立在建外SOHO西区15号楼B1层105室的应急保障缴费处，发现已经有部分业主收到通知，主动前来缴费。另外，永安里街道办事处也派出专人对整个过程进行全程监督。
记者了解到，由于对宾至物业公司资质和工作能力心存疑虑，区内不少业主选择不缴纳物业费。业主武先生介绍，自己看到通知就来交款了，这次缴纳的是明年一季度的物业费用。之前一直都有缴费，但换了物业后，除了水、电费外，没有交过物业费，主要是考虑到宾至物业的资质问题。他表示，现在还不打算交之前所拖欠的物业费，必须等政府、新的业委会和相关方面，确定一个可靠的部门，才会补交。
业主代表玄女士向《经济参考报》记者透露，现在应急保障缴费工作进行得很顺利，已有60多户业主缴纳应缴的费用。
对于这一账户，范希俊明确向记者表示，并不承认潘石屹提供的应急缴费平台具有合法性，并认为这对项目管理不利。
永安里街道办事处工作人员介绍，开设应急保障缴费处只是临时方案，并不是要取代现有的物业公司。主要是给那些不信任宾至公司的业主提供一个缴费的渠道和应有的保障。如果业主愿意，仍可以选择到宾至公司处缴费。至于新的业主委员会选举和是否选择新物业公司，政府部门并不会介入，但会进行全程监督，以保证所有业主的利益不被侵害。另外政府还会及时发布公告，向业主和社会公布事件进展情况。
对此，记者也采访了有关业内人士。国内知名物业维权学者舒可心在接受《经济参考报》记者采访时指出，类似建外SOHO的物业纠纷，并不是第一次出现，之前类似情况在全国各地也时有发生，“这些事件反映出的是，国内物业管理非常混乱。”
舒可心说，按照《物业管理条例》的相关规定，“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”而由于利益驱动和政府监管不力，多数物业公司都先向业主们收取相关费用然后转交给上述单位，并从中得差价。但这样一来，就在缴费过程中多了一道程序，一旦物业公司缺少监管，就可能因为这一环节使业主的利益受到损害。国内现行的做法是通过业主委员会来监督物业公司，但物业委员会成员多是非专业人士，对物业管理业务并不熟悉，就可能在实际监管中产生疏忽。
对于如何解决物业管理的混乱局面，舒可心认为，最可靠的做法是基层政府履行《物业管理条例》规定的职责，要求相关单位直接收费，这样既可以利用政府的行政权力来保证相关费用的按时足额收取；同时也更具有公信力，即保证上缴费用的去向不被挪作他用。另外，可以考虑参考国外的做法，由业主成立相关的机构直接对外分别采购所需的物业服务项目这也具有可行性。但由于国内业主普遍缺少公共服务精神和维权意识和能力，所以由业主自发组成的物业机构，特别是在大型建筑群区域中还难以成型有效、廉洁的实体。但随着业主对物业问题的关心和相关业务能力的不断提高，这极有可能成为解决国内物业纠纷乱局的有效方法。 |
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