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| 中国房地产法律网 2009-12-2 来源： 编辑： |
向高房价低头
在今年如火如荼的上海楼市中，温州人意外地当了一次看客。
从6月份起，李萍就开始在市中心寻找合适的投资对象。她在联洋社区有两套房子，当时的市值已经达到近五百万元，希望换成黄浦、卢湾等中心区的一到两套房子。但几个月的奔波下来，李萍一无所获，因为一波飙涨后，中心区的价格早已不是她所能承受。
“看得上眼的，动辄就是六七万的均价，而价格便宜的，却显然没有足够的投资价值。”李萍告诉记者，“不光是我有这种感受，我身边的很多老乡最近也都在谈论这件事。”
一种危机感就此在温州投资客中蔓延开来。今年下半年以来，上海楼市的买房者中，温州人的踪影难觅；而在二手房市场中，来自温州投资客的卖盘却汹涌而出，不仅联洋、世茂滨江花园等温州投资客扎堆的传统楼盘集中放量，一些市中心涨势正酣的豪宅也颇多温州投资客的抛盘。虽然总体数量难以统计，但从个别热门板块来看，温州投资客的抛盘量已经占到该板块卖盘的三分之一左右。抛售的理由，按照李萍的说法，是大家都觉得玩不下去了。
易居中国分析师薛建雄指出，温州投资客在上海楼市经营多年，手中的房源品种已经老化，到了一个产品需要升级置换的时候。而这个升级置换的过程恰恰碰上了今年上海豪宅市场的暴涨，那些能达到温州投资客购置要求的房源，价格已经超出温州投资客的承受能力，无奈之下，才会有出现不少温州投资客抛售物业离开上海的局面。
“我们以前笼统说的‘温州炒房团’已经出现了层次分化，少数实力相当雄厚的大企业家在豪宅市场比较活跃，而大多数普通的温州投资客已经比较难参与到炒房中来。”薛建雄说。
不过，在当前高烧不退的上海楼市，温州投资客资金的大量流出并未对市场价格造成太大影响，因为新投资群体的涌入很快抹掉了他们砸盘的痕迹。上海一位本地投资客张先生告诉记者，出于对政策风险的担忧，本地投资客以及温州投资客确实都在出货，但意外的是，来自外地投资客的买盘出现井喷，使得在大家集中抛售的情况下，房价不降反升。
“在这种状态下，我们基本上会把挂出来的市中心房子价格提高10%-15%左右，计划如果卖掉了，就暂时观望，结果没想到还真的卖掉了。”张先生感叹，“没有了温州炒房团，还有更多其他的炒房团，这个市场永远不缺冲动型的消费者。”
升级还是泡沫？
对于温州投资客的黯然离去，业内褒贬不一。
薛建雄认为，温州人转移投资目的地的背后，所反映的是国家经济升级、财富人群随产业结构升级转移的过程。一方面，表明上海楼市已经随上海经济再上台阶，吸引着身价过亿富豪的聚集；另一方面，二线城市的发展也已经能够吸引高端物业买家进驻，这是楼市健康发展的有利因素。他指出，二线城市的经济现状和5—10年前的上海差不多，一些在这种经济状态下生活过的温州人移到这些城市做生意，也会把在上海投资房地产的成功经验带过去。
而在一位业内人士看来，温州投资客的离去，无疑从一个侧面反映出上海楼市当前的巨大泡沫。“我们可以想象，如果连惯于炒房的温州人都买不起房子了，那房子到底应该卖给谁？靠亿万富翁来支撑上海房价，中国又能有多少个亿万富翁？这本质上就是一场炒作游戏，借着中央调控政策的松动大肆爆炒，每个人都知道一定会有最后一棒，但每个人都认为自己不会是最后一棒的接手人。”该业内人士激动地表示。
摩根大通中国策略分析师娄刚则断言，房地产已是强弩之末，因为现在需求不旺盛，投机需求非常旺盛。他认为，政府应当对房地产进行一次全面性的调控，包括收缩房屋贷款、出台物业税以及解决地方政府融资难的问题，削弱其在房地产行业的利益冲动。而这些，很有可能在明年看到。
事实上，在李萍这样的投资客心里，并没有将自己的行为上升到这样一个高度，他们只知道，上海的房价已经贵到他们也玩不起的地步。曾经在上海楼市风光无限的温州炒房团，如今或撤离上海，或和普通百姓一起，沦为上海楼市击鼓传花游戏的看客。
另辟战场
虽然离开了上海，但手握大量现金的温州投资客显然不会闲着，他们的目光很快就越过上海投向了长沙、西安等二线城市。
李萍的目标是长沙。经过简单调研，她发现，长沙目前最贵的房子均价不过万元，与上海相比可谓天壤之别。以和记黄埔开发的长沙盈峰翠邸为例，虽然地处长沙市政府附近，其别墅均价也才7000-10000元/平方米，一栋售价也仅200万元，不及同为和记黄埔在上海开发的上海御翠园的十分之一。“虽然长沙的经济发展不能和上海比，但二者的差距也不至于有十倍之多。” 李萍说，“事实上，很多二线城市的房价相比上海已经有了巨大的投资潜力，这些城市的一线产品总价还不及上海中外环的一套普通公寓，对我们很有诱惑力。很多朋友都把资金投到了这些城市。”
薛建雄认为，温州投资客涌向二线城市楼市的现象，除了价格比较效应外，还有一个重要原因是在金融危机后许多温州人把生意转到二线城市经营，需要在这些城市置业安家，从而导致大量资金随之流出上海，投向二线城市。他特别指出，这是市场梯度转移经验，以获得丰富回报的正常行为，并不能表明温州人撤离上海等一线城市。
而中国证券报记者调查获悉，出于对上海楼市的留恋，部分温州投资客虽然无法参与市中心千万级以上豪宅的投机游戏，但仍选择将资金投向上海部分性价比较高的中低档产品，以及被他们称为“大上海概念”的周边城市如嘉兴、桐乡等地。以上海创智天地项目为例，其2.8万元/平方米的均价就吸引了许多温州投资客的追捧；而一位投资客则得意地告诉记者，他10月在嘉兴投资的一套房产，买入价不过5000元/平方米，现在二期均价已经涨到1万元/平方米，升值速度之快令他都始料不及。
上海二手房指数办分析师池胜余指出，与上海利润空间减少相比，上海周边城市在比价效应下，已经出现价值低估，这是吸引投资客参与的主要动力。他认为，在上海世博会召开前，这些投资客的观望情绪可能仍会延续。 |
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