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| 中国房地产法律网 2009-12-11 来源： 编辑： |
目标投资房助推房价畸高
在现实的购房人群中，为择校、结婚、健康等目标而一掷万金的，实在不算少数。从中小学生到待婚青年再到老年人，不同年龄段的社会群体被房地产捆绑，间接成为房地产价格畸高的推动者与受害者。这种目的性极强的“慷慨”投资，不仅需要政府层面对社会资源的均衡调控，也需要个人消费的理性谨慎。
婚房投资：
高房价引发生活方式深层转变
“一平方米的格子间，每日挤公交，中午一个盒饭，每个月几千元的房贷……”这几乎被视为是小白领新婚生活的真实写照。曾经在很多人眼里是美好幸福的“婚房”，如今成为沉重的负担，为了一套“婚房”，有的穷尽自己所能东拼西凑，有的“啃老”依赖父母，有的不惜大幅降低生活 水 平 为 代 价 ， 甚 至 不 敢 要 孩 子 ，“婚房”成为年轻人乃至父母身上最沉重的“壳”。与此同时，也有一部分群体，在高房价下悄然改变着自己的生存方式。
白领夫妇匿身“校园”
漂居在城市中、尚未获得城市户口的年轻人自称为“城漂族”。记者采访了北京、上海、南京、南宁的多位“城漂族”。尽管买房的成本参差不齐，但都远高于他们的实际收入水平。
“婚房距离我们渐行渐远，结了婚的我们只能‘匿身’在校园中。”正在北京一所大学读博士学位的文姬琳说，“我男朋友月收入6000元，我自己月收入不到2000元，即使毕业出去，当年月收入也不会超过4000元，买套房子就意味着长时间不吃不喝才行。”
于是，已经领取结婚证的文姬琳和男友采取各自蜗居在校园，相互想念的时候就去宾馆聚聚的做法。她说：“像我们一样‘匿身’高校的高学历、博士、博士后夫妻很多，房子让我们一直在努力，我们现在既不敢想要小孩，也不敢让父母来看望我们。”
即使“啃老”也只能“蜗居”
“我们也不想‘啃老’，但不‘啃老’就拿不出那笔钱来买房子，现在就是‘啃老’也还是只能在城市里‘蜗居’。”在南宁市民族大道上东国际买房的曾瑞林说。
曾瑞林买的房子每平方米超过6500元，实际使用面积不过40多平方米，要花费30多万元。而他和女友的年收入总额还不到5万元。“我和女朋友两家老人都是在农村生活的，靠家里借钱才勉强交了首付。现在就是‘啃老’了，也还是只能‘蜗居’。父亲生病好几年，想上南宁来找大医院看病都没地方住。”
南京大厂的王鹏在当地一家外企当白领 ，收入中等，最近要准备结婚。从工厂退休的老父亲一辈子省吃俭用攒了20万元，准备在房价相对便宜的江北给儿子买房子结婚。2008年下半年房价增幅趋缓、个别楼盘还有较大幅度打折的时候，一直观望着没有出手，如今却发现，手上的钱连首付都支付不了了。
“现在江北的房子价格很多在8000元以上，还有个别甚至破万了。买个房子差不多要上百万，20万元有啥用，连付首付都不够，贷款也贷不起。现在只能继续寄居在父母的老房子里，两代同堂，估计结婚也要在老房子办了。”
将“裸婚”进行到底
“能负担却不愿意背负太多压力，从谈恋爱到结婚，全靠租房，甚至酒席、婚纱照都不办！”这就是面对高房价出现的“裸婚族”。
父母都在柳州市退休的杨光告诉记者，在上海工作的自己月收入10000元，女友收入也有8000元，但却不愿意背负太大的买房压力。经过认真做父母工作，两家人都同意租房结婚。
“我们再接再厉，让老人把婚宴也取消了。至于婚纱照的开销，都改为外出旅游算了。”杨光说。他给记者算了这样一笔账：跟房东签订为期20年的租房合同，面积100平方米的房子，月租 不 过5000元 左 右 。 即 使 结 婚 生 小孩，也没什么问题。
“在上海打工创业，不等于必须在上海退休养老。”杨光说。“我们都是外地人，如果生意做得好，还是想回家乡去发展。正是这个理由说服了‘买房为安’的父母。我们真不想让年迈的父母与我们一同承受巨大的房贷压力。”
“高房价”引发生活方式转变
一些学者认为，高房价将导致居民将更多资金投入房地产市场，从而形成更高的房价，但记者深入采访时发现，已经出现了部分为适应高房价放弃“买婚房”，改为“租房”的年轻人。
曾经留学日本的学者廖国一认为，北京、上海等国际大都市房价飙升的状况，很可能改变未来一两代人的生活方式，从简单的“进城打工”-“定居城市”-“终老此生”，演变为“进城打工”-“寄居城市”-“落叶归根”。
廖国一告诉记者，日本东京、大阪等地的房价也是极高，即使房地产泡沫破灭之后，这些地区的房价也仍然居高不下。但20多年下来，日本的年轻人养成了这样的习惯：在东京、大阪打工，从事白领工作；等年纪大了就返乡，从事简单的服务业甚至司机、家政、务农等体力劳动。年轻时追求高收入、高消费，年纪大的时候则勤俭持家。
廖国一认为，持续的高房价肯定会导致越来越多的年轻人放弃“买房”的念头，改为“租房”，用打工的钱在价格相对较低的中西部城市或者城镇购买房屋，作为养老所用。“这种迫不得已的改变，也是人们适应不同经济形态的生存方式决定的。”
教育投资：
“学区房”“择校房”易成“半拉子工程”
婚前为结婚的房子发愁，婚后又为孩子的“学区房”发愁，这成为相当一部分家长的普遍心态。记者深入采访时发现，由于我国“期房”的普遍存在和房开商与业主信息不对称的现状，相当一部分业主基于“学区房”、“择校房”的初衷，成为典型的“半拉子工程”。
众多父母买单娃娃业主频现
据顺驰不动产市场研究中心抽样调查“为孩子买房”的意愿也使很多家庭在二手房中寻找适合的住房。在被调查的约400个家庭中，52%的家庭愿意为孩子上重点学校而买房，37%的家庭正在寻找“校区”房。
北京、天津、上海、广州、深圳等具有得天独厚教育资源的地区，投资“教育房”的情况更加突出。如位于北京东城区东二环附近的史家小学、北京二中周边的房价走势，即使是在2008年楼市低迷过程中，也未呈现明显的上涨或下浮。西城区的北京师范大学实验中学、小学周边以公房居多，出房量比较低，其价格也就相对较高也较稳定。统计数据显示，其周边二手房成交均价1至4月维持在每平方米1.4万元至1.5万元左右。
在众多父母、祖父母愿意为孩子“教育房”买单的同时，一些“娃娃业主”也频频出现。
广西南宁市杨天恩就为刚上小学4年级的儿子杨露诚购买了一套110平方米的“教育房”，房子附近就是当地重点中学，经过公证处公正，业主的名字上写着“杨露诚”。杨天恩说：“我和孩子祖父母、外祖父母都有房子，业主写儿子的名字就是为了方便他上初中、高中。”
事实上，浙江、上海、武汉等城市都相继出现“娃娃业主”。一方面是为“遗产税”提前做好准备，另一方面，确保孩子的教育投资，也是其中的关键。
“把‘名校’都说成是楼盘学区”
秋季开学之初，记者在南宁市民主路小学、滨湖路小学、南宁四中、十四中等被视为“重点学校”的报名点采访时发现，有多位家长因为购房之后，又无法进入这些理想中的学校而大呼上当。
学生家长陈喜才说：“我们在附近的楼盘买了新房，就是为了让孩子能够上滨湖路小学，没想到报名时却被告知：所买的楼盘不属于滨湖路小学路段，而是另外一所小学。”
冲着为孩子读上好学校而花了几十万元购买的“学区房”打了水漂。相当一部分家长忍无可忍，但却无法向开发商“讨个说法”。
南宁琅东附近一家楼盘的售楼小姐李丽萍明确告诉记者：“我们要善于揣测业主心态，既然是为孩子读书的，我们肯定会把楼盘周围的名校全说成已经是教育局划定的学区范围，真正事前调查的业主没几个，开学后木已成舟，售楼合同中又没把就读那所学校写进条款，说到底只能自认倒霉。”
教育部门相关负责人透露，城市公办小学和初中的招生服务地段会根据生源等情况进行微调，特意为了在“名校”读书而买房是有风险的。
信息透明方能杜绝“半拉子工程”
一些家长把购买了教育房后又无法实现孩子进入理想中学校的称为“半拉子工程”，他们用一句顺口溜表达自己的不满：“教育投资上百万，一朝核查遭霹雳；诸多信息不透明，业主苦当‘冤大头’！”
教育部门建议，投资“教育房”，首先要关注相关重点学校、学区的政策变动，一定要在购房之前到该区域学校就此事详细咨询，包括入学的年限、同一套房的名额标准等，确定自己的购房行为和学校入学要求相吻合；针对反复强调的新楼盘一定是“教育房”的促销手段，更应该谨慎从事；还需要事先调查清楚目标学校的入校政策，以免买了房也入不了学。
然而，一些家长认为，教育房“半拉子工程”的背后，与教育部门行政不作为有密切关系。一方面是学校学区的划分、微调都不会在楼盘销售的旺季如五一、十一进行，第二年微调之后的学区又与原来有一定差别，这种差别对于为教育投资购房的业主来说无疑是“失之毫厘，谬以百万”。一些学生家长甚至质疑教育部门与房开商联手“暗箱操作”，还有2期、3期楼盘销售的，就划入学区，没有后期楼盘销售的，则全部划归非学区。
广西师范学院学者方邦超认为，教育部门应该尽早确定当年、隔年、未来3-5年不同学区的划分状况，并在当年教育部门工作报告中通过电视、电台、报纸向全社会公布，确保规划的“前瞻性”和“保障性”。他说“只有信息充分透明了，具有公信力了，才能确保公民的每一分钱投资都能用到实处。”
莫因投资成为高房价的受害者
从“学区房”、“择校房”到“结婚房”、“健康房”，从中小学生到待婚青年再到老年人，不同年龄段的社会群体被房地产捆绑，间接成为房地产价格畸高的推动者，而一次次慷慨消耗在房屋上面的投资，则使得其他社会消费欲望大大降低。改变这种局面，不仅需要政府层面对社会资源的均衡调控，也需要个人在消费投资领域的理性谨慎。
家长为使孩子能够在重点小学乃至重点中学就读，在这些“名校”所在学区范围购买“学区房”的现象，几乎每个城市都存在。望子成龙心态诚然可以理解，但是这种特意为了在“名校”读书而买房的投资行为，则很难用理性来形容，不少家长在购买“学区房”后子女无法进入理想中的学校，致使大笔投资成为“半拉子工程”，就很能说明问题。
“学区房”、“择校房”的大规模出现，家长过度投资之外，教育资源分布不均是深层因素。义务教育需要向公平化、普惠化发展，区域均衡是实现这一趋势的有效途径，“学区房”的出现，使得某一城区、某一地段房价畸高，政府层面对教育资源调控的不均衡，起着推波助澜的作用。
而在当下社会中，年轻人买房结婚成为潮流，“有房有车，至少要有房”成为不少待嫁女对男方提出的条件，但走上工作岗位时间有限的年轻男女很难有购买售价日益高涨的商品房的经济能力，社会心理的逼迫使得不少人选择在购房上“啃老”，成为另类“购房啃老族”。于是乎，不少购房结婚的青年男女，要么成为“购房啃老族”，要么加入房奴大军，对因购房而欠下的银行债务进行旷日持久的偿还。
难说理性的商品房消费，不仅仅催生出一个个房地产“神话”，更让不少城市的房屋租售比、房价与市民收入比愈发偏离正常范围，但是却罕有人去怀疑自己倾尽所有购房的必要与否。社会物质消费心理、家庭安居为上的传统习惯，使得房地产有了看似持续不断的刚性需求，也让越来越多的人心甘情愿绑上房地产的战车，尽管不知驶向何方。
显而易见，这种捆绑对于社会消费带来的影响是难以估量的。不少购房者宁愿在其他领域缩减开支，也要在购房上面倾囊投入，这在客观上造成了房地产虽是高额消费却一枝独秀，其他社会需求则持续疲软。很明显，在国家扩大内需保持持续经济增长的背景下，这种局面弊多利少。
刚刚结束的中央经济工作会议提出转变经济发展方式，增强居民消费能力，这需要政府层面在更广的范围内对包括教育资源在内的社会资源作出合理均衡，同时避免单一产业过度发展，以致抑制社会多样需求。公民个人也应该提高消费理性，合理规划投资，莫因投资成为高房价的受害者。
“长寿神话”吹大“房产泡沫”
“北人南移为健康，长寿链条成宝库，十年投资为一屋，房产‘价量’难分清。”随着海南、三亚、北海乃至巴马为典型代表的“健康投资”、“长寿投资”房地产板块浮出水面，当地相当一部分楼盘已经远超当地居民购买力。但“长寿”与“健康”的神话却打造出一个又一个“天价楼盘”。
海南：海景概念如同“卖白菜”
“面向大海观景，不仅可以愉悦身心，更重要的是：海南是我国负氧离子含量最丰富、空气洁净度最高的省区，在海南买方居住就相当于做免费的‘洗肺’、‘洗心’、‘洗脑’，吃海鱼海味多，这是日本人长寿的秘诀。”这是相当一部分海南楼盘的促销人员给北方购房者提供的“健康信息”。
海南的“海景概念”确实吸引了众多投资者前往购房。
国家统计局数据显示，三亚房价从6月的9526元/平方米，一路上涨到9月份的14751元/平方米。海南省土地储备整理交易中心土地储备交易科的数据则显示，今年来海南的整体房价上涨达10%以上。10月份，海口市房屋销售价格同比上涨3 .9%，创下今年新高；三亚 房 价 也 上 涨 了1 .6 %， 环 比 上 涨0.2%。
与投资客们同时在海南省现身的，还有全国各地的大小开发商。中国房地产测评中心特别针对海南房地产市场发布了《2009海南地产开发企业10强》报告，报告显示：海南雅居乐、三亚鹿回头、三亚亚龙湾、鲁能海南地产公司等10家企业正强劲领跑海南地产。
海南的海景房在北京、辽宁、山西、陕西等北方城市打出的品牌，除了健康产业之外，还有《海南国际旅游岛规划纲要》近期将获国务院批准的“概念”。多数投资客在海南都是选择海景房或者高档住房，而除了三亚国际旅游岛的概念外，博鳌由于建设机场，文昌由于建设航天城，都成为投资客热炒的楼盘。
巴马：“健康概念”升值空间巨大
“作为世界长寿之乡的巴马，长寿链、健康链就是房地产开发的最大‘宝库’。”在广西巴马瑶族自治县从事房地产行业的开发商黄仁波说。
黄仁波告诉记者，从2000年巴马被世界自然医学会正式授予世界第五长寿之乡开始，就有不少北方人前来巴马，向长寿老人学习“长寿经”。其中一部分人还在当地居住下来。“最初是十天半个月地住，2003年至2005年这几年发展到3个月到半年时间住，这几年干脆计划在巴马买房定居了。这些人我们称为‘候人’。”
当地人告诉记者，现在几乎每个长寿村都有寄居的“候人”，他们有的住一个月，有的住半年，甚至有的一住好几年，成了常住“户口”。以前北方人居多，现在出现了不少南方人。广州一家旅游公司甚至组织了老人一批一批地来，最短也住个十天半月。近两年，连广西老人也赶来凑热闹。柳钢有位老人有肥胖症，并有脂肪肝、血管硬化等症状，他到巴马后，没有刻意去减肥，结果只住了一个月就瘦了5公斤，人也精神了许多，他高兴得不愿走了，住了大半年。
一个较为公认的观点是：巴马人长寿的秘诀最独特的气候环境、富含各种微量元素的土壤、良好的饮食习惯和敬老尊老的民族传统。
近年来，随着寿乡巴马声名远播，当地房地产价格也水涨船高。县城周围的房地产价格已经从2000年不到300元每平米，飙升到3000元每平方米，一些地方价格甚至标出5000元每平方米的“天价”。
“5000元是什么概念，巴马县人均年纯收入都达不到5000元。”黄仁波说，“不过前来购房的都是外地人，对他们来说几千元每平米的房价无疑是‘地板价’。”
然而，建筑在钢筋水泥中的楼房能否具有“长寿基因”。世界自然医学会会长森下敬一认为，巴马老人长寿与常年生活在当地土壤建设的泥坯房，接受微量元素的“熏陶”密不可分。而目前当地频繁利用钢筋水泥建设的楼房，已经缺少了这种“长寿支柱”。更何况这里距离广西首府南宁还有长达5个小时的车程。
“健康神话”吹大“房产泡沫”
“温暖、阳光、负氧离子、绿色食物”……几乎成为房地产开发商推荐中西部省区楼盘的“核心理念”。然而，记者深入采访时发现，即使身居其中的人们也认为，此类“健康神话”成为房产“泡沫”的“催发剂”。
常年在珠三角一带从事房地产开发的经销商曾建国认为，要享受“健康”和“长寿”，最少要在类似巴马、海南等地居住相当长一段时间。从这个意义上看，投资购买“健康板块”的房产，并不意味着能够享有健康。
“买房买健康更像是一个噱头而不是一个事实。”曾建国说，“将资金投资在已经涨成天价的海景板块，或者较为偏远的中西部省区，都是一种泡沫。上世纪90年代，就曾经出现过 北 海 房 地 产 泡 沫 破 裂 之 后 ， 大 量‘烂尾楼’成为当地农户养猪、养牛的场所。”
业内人士认为，即使从保值增值的角度来考虑，也不应该将资金投入仅靠概念炒作起来的区域。旅游城市和海边城市以及中西部城市，由于城市化进程较慢，可以开发的土地空间较大，不像东部城市那样地少人稠，土地资源稀缺。在投资过程中应该谨慎从事，避免一旦投入就跌入谷底。
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