| 欢迎加盟 |
| |
 |
|
成为本频道当地特邀律师，您将尽享当地优质案件委托资源，提高知名度，提升案源！开拓您的法律事业！[查看详细] |
|
|
|
|
|
|
| 中国房地产法律网 2009-12-11 来源： 编辑： |
疯狂的房子：上海篇
昨天开始，《经济半小时》栏目在新浪、腾讯、网易和MSN等网站上展开了百万网友房价问卷调查，您所在的城市房价是多少？您认为推动这一轮房价上涨的原因是什么？房价还会不会涨下去？截止今天下午，已经有38万名网友参加了我们的调查，也期待有更多的观众能积极参与，发表自己的看法。在展开这次网络问卷调查的同时，我们也对几个热点城市的房价进行了实地调查。今天就来看看上海，有人形容今年上海的楼市可谓一个季节换一道风景，春季是回暖，夏季是井喷，秋季是盘整。现在到了冬季，上海楼市又是一个什么样的情形？先来看看一个新楼盘开盘的现场。
“房荒”传言四起，购房到底有多难？
今年上海房价接连创下新高，有统计数据显示：上海一手房的成交均价达到了接近两万元，二手房的成交均价也接近15000元。在这样的价格之下，上海“房荒”传言四起，到底上海普通市民现在购房有多难？一起看记者的调查。
保安：“一号，二号准备，我只叫三遍啊，三遍不应就过去了。”
中环一号，是上海12月第一个新开盘的住宅项目，这个楼盘位于中外环之间，并不是上海的城中心地带，房屋是普通的毛坯房。但是记者在这里看到，早上7点刚过，售楼处门口就聚集了大量的购房者。这个楼盘的均价已经达到了每平米18000元以上，但是要买到这个价钱的房子，都相当不容易，所有当天能够来选房的准业主们，都是提前半个月连夜在售楼处排号，才有资格来交钱。
购房者：“选到一号，不是中大奖了嘛。”
购房者：“要不然的话，你到后面(房子)就没有了，也好紧张。”
记者：“为了排这个一号，排了多久？”
购房者：“排了几天了，今天来看一次，明天来看一次，过两天来看一次，他们说几号发号了，就来排队来拿号。”
排在一号的这对夫妇，进到售楼处不到一分钟的时间就签合同付款，完成了这比价值200多万元的房屋交易。这对夫妇说选房、买房、交钱的过程比买一颗白菜还快。这个让别人看来有点轻率的交易，并不是因为他们很有钱，事实上，他们都是普通的工薪阶层，这次购房是他们花费多年的积蓄第一次置业。
记者：“单价是多少？”
购房者：“一万八千多元。”
记者：“您这是第几次买房，是投资还是自己住？”
购房者：“第一次，第一次”。
记者：“是自己住是吗？”
购房者：“自住。这个房子现在紧俏就是这样，看得差不多户型就算了，考虑不考虑也是这样。”
如果说排在第一号的这对夫妇都没有时间思考一下买房的选择，那么排在后面的购房者就更是心急如焚，他们都表示，他们着急的是能够拿到一次买房的机会，至于说房子的户型、朝向、楼层等等房屋居住最实际的特性，他们根本无暇顾及。
购房者：“我排的49号，选择性少了，那没办法是吧。”
购房者：“自己想要的房子，我不一定买得到。”
实际上，很多购房者自己也承认这种购房行为是不理性的，但是看着周边的楼盘一天天价格飙升，他们担心自己原本还能够凑够首付的那点储蓄，以后会再也买不到房子了，花一辈子的储蓄来买套房子是很多购房者的心愿。
购房者：“看着它涨上去，心里很不平衡的。气死了。他上次开盘的时候没有下定决心，今天再来买呢，五一就来看了，五月份当时开盘是1万4千，现在12月份开盘就1万8千了。”
记者：“当时还是同样的房子是吗？”
购房者：“对，同样的房子，就前面那一座。它整个小区算一期，它是一批批推出来的，它是搞个两套出来，100多套房子，搞个三幢楼出来两百套房子这样买，价格随着市场的上升它越来越高，越来越高，还有两栋，现在一样的在建，它可能到明年再开盘，明年开盘价格又上去了。
记者：“这是一种普遍的现象？”
购房者：“是啊。”
记者在售楼现场了解到，前来买房的人并不像外界所猜测的那样，大部分是专业的投资客，为炒高楼价来购买房屋，实际上，绝大部分购房者都是上海本地需要改善住房的普通居民。虽然价格涨势让这些居民觉得难以承受，但是记者发现，仅仅开盘两个小时，售楼处的交款窗口就已经排起了长队。
记者：“卖出去多少套？”
中环一号销售经理黄晖：“我确认完的69套。”
记者：今年一共开了几次盘？
工作人员：“今年六次。”
记者：“开了六次，每次大概有多少房子？”
记者：“那今年的价格是什么样的走势？”
工作人员：“往上走，走势肯定往上。”
工作人员：“今年年初在一万初头，今年1万3左右。现在这次开盘是1万8千。”
记者：“价钱涨这么多，你觉得销售目前还有什么变化吗？”
工作人员：“还很火爆，你看今天的客户量也很多嘛。”
让记者赶到非常诧异的是，一方面是像中环一号这样的毛坯房，开盘就异常火爆，但是在别墅众多的上海市房展会上，前来问津的这些豪宅项目的却寥寥无几。
记者：“这里是上海年末最后一次大型房展会的现场，不少上海市民抱着试一试的心态希望能够在房展会上找到一套自己还扛得动的房子，但从参展的楼盘来看，显然已经将普通购房者的自住型需求排除在外，面对高昂的房价，不少乘兴而来的购房者只能是忘房兴叹。”
上海市民：“没选中，单价的话，它现在就是要达到3万5，3万5的话，小面积的话我还是考虑，它现在面积都是在190、200多，那个面积太大了。”
上海市民小杨：“都是别墅，不是别墅都是豪宅，对于工薪阶层来说实在难以承受。”
小杨刚刚工作不久，因为要结婚，他从今年8月份就开始四处看房。
记者：“看过多少楼盘你还记得吗？”
购房者：“15、20个吧。到现在没有看到合适的。”
记者：“为什么没有看到合适的？”
购房者：“因为它现在都是开发商推出的盘，都面积很大。因为装修房要卖到1万7，1万8，然后再乘以个面积的话，一大乘以它的单价就太贵了。
记者：就是没有找到你合适，你需求的房子。”
购房者：“对。”
就在小杨四处看房的这几个月间，上海郊区的房子均价也达到了接近1万九千元。小杨告诉记者，自己的月收入还不到三千元，首付要靠父母承担，他对于最近热播的电视剧《蜗居》中的主人公感同身受。
小杨觉得适合他需求的房子，根本不在此次房展会的参展楼盘之列。房展会所陈列的豪宅项目却却又乏人问津。事实上，上海是一个高收入阶层非常集中的城市，但是本轮上涨，高收入阶层根本没有接盘的迹象。这种奇怪的现象，让小杨也感到不可思议。
二手房房价也疯狂？
我们可以来想像一下，不断推高的房价对小杨这样的中等收入来说意味着什么？这意味着他一旦买了房，从此之后就得远离旅游、度假这些额外的消费，他和他父母今后的日常开销就得精打细算，如果有谁生病或者遇到什么意外，一家人就很可能会陷入困境。这是每个承受着高房价的老百姓都不得不面对的生活。所以不少有购房需求的上海市民不得不放弃了不断涨价的新楼盘，转而将目光投向了二手房，带动了二手房市场的火爆。刚刚过去的十一月份，上海市二手房的成交量就达到了3.24万套，创下了新的月度交易记录，成交均价也站上每平米1.4万元。量价齐升的行情，给市场各方带来了什么样的影响呢？一起来看看。
看来“房荒”之说是因为普通老百姓找不到一套适合自己需求的房子，在新推楼盘找不到合适的房子，许多购房者只能将目光投向了二手房。十一月份，上海市二手房的成交量3.24万套！今年6月之后第二次冲破3万套关口、并创下新的月度交易记录。二手房市场的购买双方和中介目前的现状又如何呢？一起来来看。
卖房者朱先生：“我是来卖房的。”
记者：“卖一套什么样的房子呢？”
卖房者：“90平米的。”
记者：“您这房子是什么时候买的？”
卖房者：“去年买的。”
记者：“去年买的，去年买的时候多少钱？”
卖房者：“去年买的时候1万3，1万4，1万4。”
记者：“那你现在卖多少钱？”
卖房者：“大概两万二吧。”
朱先生告诉记者，最近几个月看着房价一天天上涨，按捺不住就委托中介，试着将自己的房子挂出了一个价钱。
记者：“是什么时候挂出来的呢？”
卖房者：“上个星期二，星期二、星期三的时候。”
记者：“看房的人多吗？”
卖房者：“看房的人多，大概每天都有2、3家吧。有些东西疯狂起来大家很难说的，因为说不定我今天卖了，下个月我就觉得卖亏了，说不定又涨了，每个月都在涨，而且这几个月好象越涨越快，所以很多东西很难说清楚的，所以自己觉得合适就卖掉了。”
这位卖房的朱先生，自己也觉得现在的上海房价，已经疯狂了，尽管他还有存有房价会继续上涨的侥幸心理，但是看到周边一连串的房价疯狂上涨的例子，他越来越担心，泡沫是到了快要破灭的时候，所有他决定尽快把自己手中的这套房子卖掉。但是买房子的施先生，却不这么看，他最担心的就是自己这辈子再没有机会买房子了。
买房者施先生：“现在成交是204万。没办法，我给你讲了，今天这个价格是高得不得了，但是我不买就没办法了，以后再也买不起了，就是这个道理，没办法。看房子人多得不得了，一套房子。一套房子有几家人家看。”
施先生告诉记者，自己是第一次买房，本来希望能买套新房，但是因为开发商捂盘惜售，而房价在节节攀升，他已经交了定金的一套新房，到现在也没能成交。因为有了这次交易失败的经验，施先生更加相信，房子现在不买，房价就会一直不断的涨上去。
购房者施先生：“我跟你讲真是麻烦事，就像你买开盘房子，新开盘的房子，我们已经，我也是在不远，就是浦新路上那个一平板(音)，我们本来也定了，我们也预先交过了，他说9月底要开盘了，他9月底不开了，他说10月再开，10月底不开，把我们这个钱押金压在里面，捂在里面，他说下个礼拜开，又不开，到10月底，10月底又不开，到11月2号才开，这个房价就这样子啪啪涨上去，那个时候谈的是1万7，1万8，到开盘的时候他就要2万了，但是我们没有买到嘛。”
上海人现在都把楼盘涨价叫做跳价，因为一个楼盘开盘经常是一两天时间，就会突然跳上另一个高价。新楼买不到，施先生只好在二手房市场寻找目标，可是没有想到二手房的价格也在疯狂上涨。
购房者施先生：“他们二手房的房东他也是根据开盘房的，像康交(音)金色，万国金色它现在卖到2万，有的2万多，2万3、2万4了，他现在房价一听到他们开盘卖这个价格，这边马上跳起来，今天如果他是卖1万7的，听到那边楼盘卖这个价格，卖2万了，它这边标价就是2万，马上跟着跑，你就是没办法，也涨的厉害。”
更让施先生着急的是，有的房东一看到看房的人多，也开始玩起了跳价。
购房者施先生：“我们昨天看的房子看中了，他说230万，今天呢我们想要这个房子了，他就给你加价了，要235万，我们没有加，人家不卖了。”
几经波折，施先生总算买到了现在的这套二手房子，但是施先生自己非常担心，按照他自己的收入水平，他根本没有把握能还得起这套二手房的月供。
但即使是这样，别人都说他疯了，他还是坚持要赶快把这个房子买下来，决定买这套房子也就几天时间。
购房者施先生 ：“我不想再等了，现在等的时间，我看这几天在外面跑，等一天，一天的价格到第二天就不一样了，每天一个价，真的每天一个价，实际买下来说句老实话，这个还款以后能还不能还，也是问题了。”
我注意到刚才节目中提到一个细节，上海人现在把楼盘涨价不叫涨价，叫跳价，房价不是一步一步涨上去的，而是一级一级跳上去的。这个比喻很形象，但是对希望改善一下住房条件的普通市民来说，这个比喻却也很苦涩。不过，我们也看到，即便房价跳的让购房人心惊肉跳，大家还是像当年抢购大白菜似的，站队排号，尽早出手，高价房买不到的话还后悔不已。为什么会出现这种反常的现象？
谁是“房荒”的始作俑者？
前面我们看到，上海的一手房二手房在进入四季度之后，双双出现价格大幅上涨。像这样的涨价通常就意味着市场上的供需失去了平衡。而就在上海房价持续攀升的时候，上海出现了房荒的传言也在市场上流传开。我这里有一组上海统计局官方网站公布数据，今年1到10月，上海市商品住宅施工面积下降8%，商品住宅新开工面积下降15.4%，商品住宅竣工面积下降了16.5%，而商品住宅销售面积同期却增长了56.6%。这似乎能印证出现了房荒的说法。但我们记者在调查中却发现，推高上海房价的不仅仅是价格规律。事实上，在表面的房荒背后，还有一些看不见的手。他们会不会是房荒的始作俑者？
刚刚我们看到，上海的普通购房者，真是被房子压的喘不过起来，买房子为什么这么难？ “房荒”的始作俑者究竟是谁？房荒真的存在吗？
记者：“我身后的这个楼盘是位于上海闸北区不夜城板块的时代欧洲公寓，2003年这个项目开始动工，2004年底，这个楼盘的主体工程完成。按照常规开放商在拿到土地开发权一年以内就要达到预售标准，在拿到预售许可后就要对外销售。然而5年过去了，时代欧洲公寓却从来没有对外销售，而5年间，周边楼盘的价格已经从2004年的每平米9000元涨到了目前每平米28000元。”
附近居民：“很长时间了，在这里好多年了，好多年了。好长时间了，说怎么不卖了，(周围居民)这种反映。在那边有个门口，在那边有块空地。”
随后，记者进入了时代欧洲公寓的大门。
记者：“师傅售楼处在哪里？”
门卫：“没有售楼处。”
记者：“还没有卖？”
门卫：“还没有卖。”
记者：“什么时候开始卖？”
门卫：“什么时候卖不知道。”
门卫告诉记者，开发商的办公室就在空地的这座活动板房里，在这里，记者见到了上海瑞隆房地产开发有限公司的工作人员。
记者：“这个楼盘是什么时候开始盖的？”
上海瑞隆房地产开发有限公司工作人员：“这个5、6年了。”
这位工作人员告诉记者目前公司还没有开盘的打算，楼下的空地是即将开发的二期工程，一期的这批房子要等二期盖好后一起销售，即使现在开盘，价钱最低也会在3万元，而对于公司为何目前不对外销售她却不愿多说。带着种种疑问，记者来到了，上海瑞隆房地产开发有限公司总部的所在地。
记者：“我想问一下咱们时代澳洲(音)公寓是什么时候拿地，为什么到现在还没有开始卖呢？”
上海瑞隆房地产开发有限公司办公室主任林洁：“我明天给你答复吧，明天下午也是这个时间。公司有公司的规定，因为我们也是要统一的口径对外的，女：明天我会告诉你的。我明天可以解答。”
截止节目播出前，上海瑞隆房地产开发有限公司依然没有回复记者，究竟是什么原因导致了时代欧洲公寓项目迟迟不能开始销售，但是在上海，这种情况却并非个案。易居中国报告显示，原本在今年11月19至30日上市的新盘会有20多个，但最终真开盘的却不足10个楼盘。正常情况下，开工1年就可以上市销售，但目前市场上有32个楼盘的开工时间超过1年没有上市销售，其中更有15个楼盘的开工时间超过2年还没有开盘。
易居中国上海事业部项目经理薛建雄 ：“开发商确实在推迟他的开盘节奏，那么它的推迟开盘节奏，又造成目前市场上更加紧张的氛围。我们现在实际上开发商愿意捂盘的主要原因，就是对未来房价的预期，在04年以前，可能很多土地都是零成本，或者说三百块钱，五百块钱一平米的地，过去几年房价大涨，使得它已经利润非常丰厚了在那里面。所以说它在这样一个情况下面，又因为未来也有一个房价上涨的预期，所以它愿意更长的时间去拖。”
半小时观察
昨天召开的国务院常务会议决定，除个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年之外，其他住房消费政策继续实施。保持房地产业平稳健康发展依然是明年楼市政策的基本方向。房地产行业已经不折不扣担当起了经济中流砥柱的角色，曾经有过统计，房地产已经占据全国GDP的6.6%和1/4的投资，与房地产直接相关的产业达到60个。但房地产的拉动能否带来经济稳定增长，首先还得看房地产市场自身是否能保持稳定。如果房价涨幅大大超过居民的收入增长，楼市透支的将不仅是老百姓的消费能力，也是经济未来可持续增长的动力。温家宝总理近期专门考察了上海市的保障性住房工程，表示要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展。而打消市场的恐慌情绪，让购房者真正能根据自己的需求和购买力，买一套合适的房子，正是抑制投机的重要一环。
|
| |
|
|
