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| 中国房地产法律网 2009-12-21 来源： 编辑： |
17日，财政部、国土部等五部委要求，今后开发商拿地，分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于50%。业内专家指出，政府此举意在收紧房企资金链，遏制日益“吹起”的土地市场泡沫。近期内，政府还可能出台紧缩性地产调控政策，但力度不会再加大。
遏制地王频生
受销售强劲复苏及现金流充裕的影响，今年以来，全国各地“地王”频生，总价和单价迭创新高。部分房企利用低成本融资和低土地首付比例的便利，竞逐重点城市的优质地块，由此带动相关区域的房价快速上涨。
地王现象频生，一方面源自开发商资金充裕，另一方面也和很多地方土地出让金首付比例低有关。此前，中央政府允许开发商一次性或者分期缴纳土地出让金，但没有对首付款比例做出明确规定，因此各地自行掌握首付比例，大部分在20%至30%之间。这就造成开发商拿地时“有恃无恐”。而此次重拳收紧，将遏制开发商的“圈地”行为。
21世纪不动产分析师孟奇指出，土地价格上扬，对房价上涨预期的影响非常直接。上周，国务院常务会议明确提出“遏制房价过快上涨势头”后，财政部等五部门便提高拿地首付比例，这表明，中央政府正在收紧地产调控政策，加码房地产商的资金压力。
北京大学房地产研究所所长陈国强也认为，财政部等五部门的通知，主要是针对今年以来土地市场普遍出现的交易火爆和过热现象，打击一些热点城市的炒地、囤地现象。提高开发商的资金门槛，迫使开发企业加快住房销售和回笼资金，增加楼市有效供应，缓解当前房地产市场供不应求的局面。
今年下半年北京拍出的4块“地王”中，除广渠路15号地的土地出让金需要一次性付清外，其余3块都约定在签订合同后的3日内支付20%作为定金，剩余部分在半年内付清。
加速行业集中
提高土地首付比例，增加开发商资金压力，将使行业的要素资源向优势开发企业集中。业内人士指出，对地产行业而言，政策收紧将是一次行业洗牌的过程。其中土地出让金首缴比例的提高对那些规模较小、实力较弱的开发企业而言拿地的难度将进一步增加。在开发过程中经营杠杆过高、资金实力不强的企业今后的发展空间将受到压缩。而那些对资金使用较为合理、现金流较为宽裕的优势企业将提升竞争力。
另外，土地出让首付比例提高，还可以规范房地产商的拿地行为。防止“退地潮”的发生。市场人士指出，行业景气时疯狂拿地，行业不景气时便“巧言退地”，其中损失的仅仅是保证金，这不利于房地产市场的公平竞争。
今年11月，广东一家开发商退掉番禺一块地王，并获退已缴纳的地价款3亿元人民币。此地块是该公司在2007年9月11日以15.9亿元的天价拿下的，成为当年番禺的地王。
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