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| 中国房地产法律网 2009-12-21 来源： 编辑： |
一周之内，国务院对过快上涨房价的态度上了一个新台阶，继12月9日，国务院常务会议公布了楼市政策的调整办法，“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”，12月14日国务院总理温家宝在国务院常务会议明确提出，“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。”专家认为，从“抑制”到“遏制”的转变，预示着中央对待高房价的态度。
合富置业首席市场分析师龙斌认为，营业税优惠的取消会增加交易成本，甚至会在短期内加剧买房者的负担，但从长期看会降低成交量，使楼价不会过快增长。预计明年二手房成交量会有所下滑，但是广州楼价仍会稳中有升。记者吴润洲
“各付各税”难以出现
个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，肯定会增加交易成本，客观上起到干预房价上涨过快的作用。但买方负担二手房税费“实收”早是市场规则。龙斌认为，明年“实收”局面不会改变，“各付各税”情况难以出现。
在房价调整的2008年，大多数卖家并没有“各付各税”，而是选择了降价的策略。因此，营业税减免取消增加的交易成本，实际上只能增加买方的交易成本，直接遏制房价的作用难以显现。而买方为规避交易成本的增加，必将尽可能去买一手房或者5年以上的二手房。对经济实力有限的上车盘买家来说，他们的确会承担更大的压力，可能会再继续观望。对投资型买家影响较大，一买一卖之间增加了成本，当获利空间变小，市场气氛出现低迷之后，投资型置业会发生萎缩。
二手楼吸引力未削弱
置业者刘小姐认为，购买100万元左右的物业在营业税优惠取消后将增加5万元的成本，加上中介费，购买二手楼就没那么有吸引力了。
龙斌认为，营业税优惠取消不可避免会降低二手楼吸引力；但价差、地段、定位等因素还是会保持二手楼的吸引力。从价差看，广州中心区一手楼价普遍在1.7万~2.2万元，而二手楼价在1.3万~1.4万元，即使加上营业税的5.5%，二手楼相对一手楼价差优势还是继续存在。
从定位看，广州新上市一手楼多为100平方米以上产品，总价普遍高于150万元，多是定位给高端客户和改善型买家；广州二手房多为80平方米以下两房单位，总价在80万~100万元左右，较适合首次置业买家的经济能力。虽然二手楼购买成本增加，但总价限制了首置买家买一手新盘。
从地段看，一手新盘主要分布在番禺、花都等城市远郊。市中心一手新盘从2008年以来一直处于严重短缺，希望在市中心置业的买家多数不得不购买二手房。此外，综合社区配套、学位、收楼时间等因素，二手房具有明显优势。
从市场大趋势看，近3年，广州二手楼成交宗数已超过一手楼，成交面积已几乎追平一手楼成交面积，在今后几年二手楼也极可能追上一手楼成交金额。在这样的大趋势下，二手楼将成为今后大多数置业者的选择。
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