金善朝诉郑光荣房屋买卖付款后未办过户手续要求确认买卖有效案

案情

原告：金善朝，男，厦门金丰国际贸易有限公司、丰臣工贸发展公司总经理。 
被告：郑光荣，男，原新罗国际贸易公司董事长兼总经理，住台湾省高雄市三民区克武路２６４号。 

    新罗国际贸易公司（以下简称新罗公司）系被告郑光荣在香港注册的独资公司，该公司于１９９５年１０月３１日结束营业。１９８８年７月，新罗公司购得厦门市海滨大厦第２１层Ｄ座房屋，建筑面积１７３．５５平方米，总价款港币９７万元。１９９４年７月９日，新罗公司授权董新华与原告金善朝办理该房产买卖事宜，双方在未实地察看该房现场的情况下，签订了一份《购房合同》，约定：新罗公司将海滨大厦第２１层Ｄ座卖给金善朝，该房建筑面积２６４平方米，使用面积１７４．３平方米，含附带物：高级装修、办公桌、椅、柜等，及电话３部、传真机、复印机等，总价款人民币１６０万元（其中房屋原值约港币１２３万元，另加装修费及办公通讯设备等费用２０多万元）；新罗公司同年７月２８日前交房，若未如期交房，每迟一天罚违约金５‰；本合同经公证后生效。７月１１日，应董新华要求，双方撤销合同中约定的经公证后生效的条款。合同签订后，因新罗公司被法院在另案中判决其返还他人１００多万元债务，若逾期不付，法院将拍卖该房屋，金善朝根据新罗公司代表董新华的授意，向新罗公司厦门经贸发展总公司指定收款单位厦门日胜公司前期汇款人民币３３．８万元抵作房款。随后，金善朝又分别于１９９４年７月２１日、７月２５日和７月３０日支付给董新华房款美元６３５００元（折人民币５４８２２７．２５元）、人民币１５万元、人民币１万元及港币２４０７０元（折人民币２６８６２．１２元）。董新华以新罗公司的名义对上述款项开具了收据。金善朝与董新华因业务往来，金善朝还支付或借给董新华３１万余元，董新华表示这些款项由其自行承担。因新罗公司贷款将房产证抵押在银行，至同年１０月４日，金善朝拿到该房的原所有权证明，发现该房建筑面积实为１７３．５５平方米，即向董新华提出异议。同年１１月１０日，金善朝开始使用管理该房至今。

    双方因为办理产权过户手续未达成协议，金善朝向厦门市思明区人民法院起诉，要求确认该房归其所有，由新罗公司返还多收取的房款及承担逾期交房的违约责任。因新罗公司经公告送达未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决，并公告送达判决书。新罗公司不服提出上诉。二审法院经过开庭审理，以事实不清、证据不足发回重审。

    一审重审期间，因新罗公司已结束营业，郑光荣承担参加诉讼。 原告金善朝诉称：其与被告于１９９４年７月９日签订购房合同，约定由被告将海滨大厦２１层Ｄ座（建筑面积２６４平方米）的房屋卖与原告，价格１６０万元，于同年７月２８日交付房屋。原告陆续支付了１４８万余元，但被告却一再违约，迟至１９９４年１１月１０日才交付房屋。原告至此才发现房屋实际面积与合同约定面积不同。现要求确认房屋买卖有效，被告返还多付房款４２万余元，并按每日５‰支付逾期交房的违约金。 被告郑光荣答辩称：其授权董新华与原告签订购房合同。但此后，原告仅陆续支付了部分款项。原告与董新华之间尚有个人生意往来，原告所述的１４８万余元中有一大部分系董新华与原告的个人款项，应予以剔除。房屋至今尚未办理过户手续。现要求确认房屋买卖关系无效，将购房款返还给原告。购房合同尚未发生法律效力，不存在违约金问题。 审判 思明区人民法院认为：原告与新罗公司签订购房合同后，虽已交付了大部分房款，并实际使用和管理了讼争房屋，但双方至今未能前往房管部门办理产权转移过户手续，现卖方反悔，应解除原告与新罗公司之间的房屋买卖合同，双方应各自返还因此而取得的财产。双方对此均有过错，应当各自承担相应的责任。新罗公司系在香港地区成立的个人企业，且已结束营业，依法应由其业主郑光荣行使权利、承担义务。虽然原告支付的款项凭证上均盖有新罗公司的公章，但原告与新罗公司代理人之间除该房屋买卖行为之外，还有个人其他款项往来，在原、被告双方对款项系属购房款或个人款有异议的情况下，只有注明“香港新罗国际贸易”字样，真正用于房屋买卖和为被告支出的款项，才可确认为购房款，其余应视为董新华等人与原告之间的法律行为，应依法另行处理。董新华表示林炳生、刘楚、涂永红的欠款由其承担，予以采纳。对于董新华的个人欠款，原告应另行向董新华追讨。原告称其支付给董新华、林炳生等人的款项全部为购房款，缺乏相应证据，不予采纳。原告经被告代理人要求汇往经贸发展总公司指定收款单位的款，系用于偿还被告欠经贸发展总公司的债务，故应将该款视为购房款。  

    根据国务院国发（１９８３）１９４号《城市私有房屋管理条例》第九条第二款，《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款的规定，该院于１９９７年７月２３日判决： 一、原告金善朝与新罗公司之间的房屋买卖关系无效；原告金善朝应于本判决生效后二个月内将上述房屋及属于被告的设施归还被告郑光荣管理、使用。 二、被告郑光荣应于原告搬迁之日返还原告金善朝房款１０７３０８９．３７元。 

    一审宣判后，原告金善朝不服，向厦门市中级人民法院提起上诉，诉称：
    （１）上诉人与被上诉人１９９４年７月９日所签购房合同，上诉人已支付大部分款项，被上诉人也于１９９４年１１月１０日实际将房屋交付上诉人使用，该合同依法成立，并已大部分实际履行，应属有效合同。一审法院以未办理产权过户为理由，判决合同无效是错误的。依据经济合同法和最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》的有关规定，合同经过协商一致就成立，被上诉人的该财产所有权虽未按协议转移，但反悔无正当理由，且合同能够履行，即具备补办过户手续的条件。请求撤销原审判决，判令被上诉人继续履行购房合同。
    （２）１９９４～１９９５年间，上诉人付给被上诉人共计人民币１４７３５８９．３７元，均有被上诉人加盖印章后出具的收条和借条，一审法院将其中４０．０５万元购房款认定为个人债务是错误的。请求确认被上诉人收取上诉人总款项应为人民币１４７３５８９．３７元。
    （３）被上诉人在履约中有严重违约行为，应承担违约责任。合同约定１９９４年７月２８日前交付海滨大厦第２１层Ｄ座，建筑面积２６４平方米及附带物等，被上诉人延至１９９４年１１月１０日才交付建筑面积１７３．５５平方米的房屋，一审未对此予以核定是错误的。被上诉人应返还多收房款５５３２４８．３７元及利息，承担延期交房违约金７６６２６６．４７元。 
    被上诉人郑光荣答辩称：讼争合同为无效合同，不存在违约问题，被上诉人反悔不愿卖房应予支持。请求驳回上诉，维持原审判决。 
    厦门市中级人民法院认为：厦门市海滨大厦第２１层Ｄ座房屋建筑面积为１７３．５５平方米，系原新罗公司购买的产业。董新华经新罗公司独资股东郑光荣授权，就该讼争房屋与金善朝签订的购房合同，是双方当事人的真实意思表示，买卖双方虽未办理产权过户手续，但金善朝已支付了大部分房款，且郑光荣还将房屋交金善朝使用，并将房屋所有权证交付金善朝。现郑光荣又以讼争房屋未办理过户手续为由反悔，无正当理由，且合同又能够履行，应当继续履行，可由双方到房地产管理部门办理产权过户手续。至于董新华多报房屋建筑面积数，使房价与实际情况不符的主要责任在卖方；买方未了解房屋建筑面积的真实情况，盲目签订合同，也应承担相应责任。讼争房屋的价格应调整为港币１０５．６７万元。金善朝实际已支付房款人民币１０７３０８９．３０元，根据当时港币兑人民币的市场牌价，尚欠房款人民币１０９１４６．６０元。金善朝付给董新华等人的其他款项，应认定为董新华的个人债务，双方另行处理。金善朝请求郑光荣返还多收取房款及利息的理由，不能成立，应予驳回。合同约定逾期交付房屋的违约金标准过高，依法不予保护，郑光荣应比照银行同期贷款罚息日万分之三向金善朝支付违约金。 依照《中华人民共和国民法通则》第四条，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》和《关于逾期付款违约金应当依据何种标准计算问题的批复》，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项的规定，该院于１９９７年１１月３０日判决： 
    一、撤销厦门市思明区人民法院一审民事判决。 
    二、双方当事人应于本判决生效后十日内一起到厦门市土地房产管理部门补办房产交易手续。 
    三、金善朝应付给郑光荣房款人民币１０９１４６．６０元，郑光荣应偿付金善朝逾期交房的违约金人民币３３４８０元，两项相抵扣后，金善朝应于本判决生效后十日内付给郑光荣款项人民币７５６６６．６０元。 
    四、驳回金善朝请求确认“总房款”及“延期交房违约金”超出的部分。 
 

    评析 

    本案的争执焦点在于如何认定合同效力问题。 一种观点主张，本案讼争房未办理房产过户手续，根据最高人民法院（１９８７）民他字第４２号、（１９８９）民他字第５０号的批复以及建设部关于《城市公有房屋管理规定》，应允许一方反悔确认该合同无效。另一种观点认为，买卖双方虽未办理产权过户手续，但买方已交付大部分房款，且入住使用讼争房，并积极替卖方所在公司清偿债务，对讼争房做出了贡献，根据民法通则自愿、公平、等价有偿、诚实信用之原则，应判决合同有效，双方继续履行合同。

    二审法院采纳了后一种意见，其理由是： 
    一、登记是房屋所有权转移的必经程序和要件，而非房屋买卖合同成立的要件。因为，房屋买卖合同能否成立，取决于合同当事人的意思表示是否真实、合同订立的程序是否合法、合同的内容是否违反法律和社会公共利益。而登记作为房屋买卖合同所追求的法律后果，是房屋产权有效转移的要件，而非房屋买卖合同生效的要件，二者为两个不同的法律问题，不能混淆。 
    二、卖方因经济纠纷，须在十日内返还他人１００多万元债务，若逾期不还，将被拍卖本案讼争房折价偿债。在这种情况下，买方以高于拍卖价款购入讼争房，并首期支付了３３．９万元为卖方偿付债款。后买方根据签订的买卖合同，又陆续支付了大部分的房款共１０７万余元。此间，双方对此均未有异议。而到案件审理时，卖方以未办理过户手续为由反悔，显然理由不足，有失公允。 
    三、从导致讼争房产权过户手续一直未办理的原因分析，其主要责任在卖方。因为，双方签约后，卖方因贷款而将产权证抵押在银行无法取出，买方直到同年１０月才拿到产权证明。而此时，买方经核对产权证，才发现房屋建筑面积与双方签约时卖方所称的面积不一，买方因此向卖方提出异议，产生纠纷。 
    四、买方虽为房屋面积提出异议，但其在取得产权证后即开始实际管理使用该讼争房屋至今。可见，买方与卖方争议的是房屋面积与房款问题，而没有解约之意。对此，买方之诉求可印证，而此前卖方也一直未表示异议。所以，房屋买卖是双方当事人的真实意思表示。 综上所述，该买卖合同应为有效合同，该买卖合同在补办房产登记手续后能够履行，应继续履行。据此，二审法院根据民法通则及有关法规，改判本案买卖合同有效，并判令当事人补办房产交易登记手续是正确的。