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| 中国房地产法律网 2010-1-14 来源： 编辑： |
道道房产调控金牌砸向房地产业，毫无疑问，这是房地产政策最敏感的时期。
自去年12月7日中央经济工作会议以来，国务院总理温家宝两次表态“支持居民自住和改善性购房需求，控制房价过快上涨。”在此期间，财政部、国税总局、住建部等部委先后出台调控措施。
1月10日，国务院办公厅出台“国11条”，对上述政策进行全面梳理和总结。1月12日，央行决定从1月18日起，上调存款类金融机构存款准备金率0.5个百分点，这是19个月来的首次上调。
在房价仍然高企、市场乱象百出、房地产业仍是经济增长主要助推力的背景下，房地产新政的频繁出台引起舆论的沸腾。
业界专家：普遍看好新政实施成效
“地产三剑客”之一、社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海向《每日经济新闻》记者表示，无论是“国11条”中的各项新政，还是刚刚上调的存款准备金率，都很难起到调控市场的作用，市场泡沫将在不久自动破灭。
曹建海的近日出版的新书中表达了自己一贯的观点：房价将在两年内下跌40%到50%，一线城市的下降幅度会更大。他表示，必须进一步紧缩信贷和税收，并对开发商的资质进行严格审核。其中，开征物业税是最有效的调控手段，目前条件已经成熟。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，存款准备金率的上调对心理预期的影响大于实际影响。他表示，短期来看，准备金率上调影响远不如银监会向商业银行提示房地产贷款风险，但会加重部分购房者的观望情绪，从而使市场需求下滑。
对于日前出台的 “国11条”，杨红旭认为，“国11条”对市场的利空性明显大于此前的“国4条”。其中，第二套房首付40%政策，意味着包括改善型需求在内的二套及以上购房需求，都将不再享受优惠，体现出国家抑制高房价的决心。
“新政吸取了前几年调控的经验教训，是最全面、最系统的房地产调控政策。”中国指数研究院副院长陈晟则认为，“国11条”抓住了“加大供应”的市场基本点，作用将十分明显。他表示，新政的总体基调为“中性偏好”。在稳定房地产市场发展方面，政策属于“中性”；在对自住和改善型需求的支持上，则属“偏好”。
与他持相同观点的还有北京大学房地产研究所所长陈国强。他向《每日经济新闻》记者表示，扩大住房保障范围，可将大部分“夹心层”纳入住房保障体系中。同时，“两头大、中间小”的供应结构有望得到改变，并将给市场带来深远影响。
然而，来自市场的声音有些不同。房地产中介机构我爱我家副总经理胡景辉向记者表示，新政太过笼统，且毫无新意，只有进一步细化，才有可能产生实质性的影响。因此，政策效果将主要取决于即将登场的地方版调控政策。
记者了解到，除延缓缴纳土地出让金等，多数地方的优惠政策终止期限为2009年12月31日。近日，上海、南京、杭州等地已出台了地方新政，涉及购房补贴、税收优惠等。同时，湖南、青岛则在延续去年的一些优惠政策。
开发商：土地款新政或抬高房价
针对央行刚刚上调存款准备金率，SOHO中国董事长潘石屹13日在微博上表示，房价可能会下降，但他表示，0.5个百分点的力度对总量影响不大，更多是货币政策从紧的信号。
华远地产总裁任志强也在微博上迅速做出反应：上调准备金率只是管理通胀预期的信号，仅仅是开始。
对于“国11条”，潘石屹也撰文表示，“巧媳妇难为无米之炊”，只有只有增加土地供应，才能提供更多普通商品房。“囤地的根源在于土地供应不能满足市场的需求”。在他看来，“国11条”首次提出“增加普通住宅用地供应”是市场的利好消息。
潘石屹还认为，由于普通住房与非普通住房标准很难区分，差别化税收政策的实施较为困难。根据现有规定，普通住房应同时满足以下条件：容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、成交价格低于同级别土地上住房交易均价的1.2倍以下。此后，北京、上海等地对标准进行了小幅上调。
中国房地产经理人联盟秘书长、华业地产副总裁陈云峰也认为，“国11条”明确提出“促进房地产市场平稳健康发展”，开发商的预期不会受到太大影响，仍会普遍看好后市。
金地集团总裁张华纲近日也表达了上述观点，他还表示，在供需关系保持紧张的情况下，今年的房价还将继续上涨。
但对于“国11条”中的个别条款，开发商似乎并不满意。
在1月6日的“2010品质地产高峰论坛”上，任志强表示，所有对土地环节的处置都会加大开发商成本，并最终转嫁到消费者身上，即推高房价。
去年12月，财政部、国土部等5部委发文要求，今后在土地出让中，首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年。在“国11条”中，该政策再次被强调。
中国房地产协会副会长、河南建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森也认为，很多国家的土地出让金缴纳年限都在20年以上，如果延长土地出让金的收取年限，开发商的土地成本就会下降，从而推动房价的下降。 |
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