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| 中国房地产法律网 2010-1-18 来源： 编辑： |
“3万多元一平方米，明明是去年才开盘的楼盘，40年的产权却只剩28年了。”昨天下午，宣武区某精装修酒店式公寓项目购房人亮先生（化名）郁闷地告诉记者。而据了解，实际上，有像亮先生这样遭遇的购房人还不少——调查显示，北京二环沿线及其他城中心区部分在售精装修酒店式公寓或者小户型项目，开盘前地块已“潜伏”多年，如今给购房人剩下的产权少则少五年，多则少十几年。业内人士就此提醒购房人尤其是投资型购房人：“潜伏地块”楼盘购房前一定要问清“产权年限”，谨慎购房。
■卖房时方知产权缩水
亮先生告诉记者，他购买的楼盘位于宣武区陶然亭附近，是去年9月才开盘销售的新盘。“开盘时推出了100多套房子，精装修均价2.2万元/平方米，虽然是商业立项、土地使用权只有40年，但相比相距不过1公里左右的楼盘感觉还是要便宜得多，当时我也就什么没问就立即买了。”如今亮先生想出手的时候却发现了问题。“虽然房价已涨到了3万多元/平方米，但即便我稍微让利，出手也很难，因为这个项目实际上开发商拿地时间是在十多年前——1998年，如今给购房人‘剩’的使用权最多只有28年了。我也是刚刚才知道。”
■“潜伏地块”多位于城中心
业内人士李先生告诉记者，类似亮先生这样的购房遭遇并不鲜见。“不算搁置多年、去年陆续‘断尾重生’的烂尾楼，你去二环沿线或者城中心其他区域走走，不少新开盘的项目都属于这种情况。”记者调查的情况也确实如此，北京“产权变少”在售楼盘分两大类：第一类是当年的“森豪公寓”、“瑞之杰大厦”这样改名重生的原烂尾楼盘；第二类便是“潜伏地块”楼盘。
所谓的“潜伏地块”楼盘便是拿地多年、却新近一两年才动工或者销售的项目。这类楼盘还有去年5月开盘的崇文区某楼盘，该楼盘按办公用地立项，土地使用权为50年，但该项目的土地使用证是在8年前就已经取得。此外，还有珠市口某商住项目，记者从北京市房地产交易管理网上了解到，该项目“非配套商业”部分已网签约30套，成交均价逾3万元，但这部分房源的土地使用年限也已过去了5年。不难看出，“潜伏地块”有三大特征，一是多位于城中心地段；二是多属于商业或者办公立项，如今却以“商住”、“小户型”、“酒店式公寓”等概念对外卖房；三是高价上市，房价都在每平方米两三万元之间甚至更高。
■收紧闲置用地
逼出“潜伏地块”
按有关规定，土地闲置2年将被收回，那么，这些地块如何能“潜伏”这么多年重新出水？业内人士透露，上个世纪末期开发商多是通过协议出让拿地，“一些有关系却没有实力和开发资质的个人或者单位成了‘土地商’，通过关系拿城中心地块并转手炒卖。一轮轮炒卖，导致部分繁华地区的地块换手率很高，不仅影响正常开发，也导致最后成本很高，拆迁也很难，地块便被以各种理由搁置了下来。”而近年来用地闸门收紧的呼声越来越高，国土部加强闲置用地的处置风声越来越大，也就“逼”出了一批“潜伏地块”，再加上去年楼市一片红火，很多“潜伏地块”便趁机入市。
■新版土地出让合同
将加强对竣工期的监管
来自市国土局的数据显示，2002年至2005年，北京已供应但尚未形成实际住房供应的闲置土地已达4000公顷。中原地产研究中心去年9月发布的一项研究报告称，知名开发商于2003年至2009年上半年间获得的住宅土地中，目前“在售”和“售完”的地块占43%，剩余57%的土地尚未形成实际供应，其中27%的土地“待开发”，30%的土地“规划在建”。来自国土部的消息，强化新版土地出让合同中对竣工期规定的监管将成为一条加强已供用地管理的有效路径。如果这一规定能落实，今后地块“潜伏”将很难实现。
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