重大误解可撤销合同

　　本案一审法院为长沙市芙蓉区人民法院，案号(2005)芙民初字第1155号。一审判决后，鲁国兰不服判决，上诉至湖南省长沙市中级人民法院。长沙市中级人民法院于2006年2月17日下发(2005)长中民一终字第1753号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决现已生效。

　　重大误解可撤销案情:

　　原告王璐，女，1976年2月20日出生，汉族，时代阳光有限公司会计，住长沙市岳麓区观沙岭长沙锌厂宿舍。

　　被告鲁国兰，女，1963年2月24日出生，汉族，湖南省建湘瓷厂下岗职工，住长沙市开福区友谊村社区伍家岭路2栋305房。

　　原告王璐诉称：2005年5月2日，王璐与鲁国兰签订了一份门面租赁协议。协议约定，鲁国兰将其位于长沙市朝阳二村33栋东门1楼的门面一套租给王璐经营，由鲁国兰将门面间墙拆除，由王璐提供拆除费用。双方还对租赁期限、租金等事项进行了约定。协议签订后，王璐向鲁国兰交付了1 000元，门面转让金6 000元，并支付了误工费100元。此后，王璐多次督促鲁国兰履行协议，拆除门面间墙并交付门面。但鲁国兰一直推诿。最后，鲁国兰才告知王璐门面间墙系承重墙，不能拆除。若门面间墙不被拆除就无法达到王璐所需要使用的目的，因此，王璐多次找鲁国兰协商此事。鲁国兰不愿退还收王璐的各项款项，还将门面转租给他人使用。据此，请求法院判令撤销双方签订的租赁合同，鲁国兰双倍返还王璐的定金共计2 000元，并赔偿损失6 100元。

　　被告鲁国兰辩称：1、王璐提出鲁国兰采取隐瞒和欺诈手段与其签订合同的说法纯属捏造;2、关于6000元转让费的问题，是王璐需要右边正在正常营业的门面，而强烈要求鲁国兰找右边的门面租赁户做工作，劝右边租赁户将门面腾空，王璐愿付搬迁损失费。这笔钱由鲁国兰代收后，交给了右边租赁户曾金云，鲁国兰并没有收取这6 000元;3、王璐所交的1 000元定金系签订合同定金。

　　王璐向法庭提供了门面租赁协议、定金收条、转让金收条、等证据，证实王璐与鲁国兰订立了租赁合同，并支付了定金、转让金等事实。鲁国兰向法庭提供了芙蓉区朝阳街道朝阳社区居委会与鲁国兰签订的租赁合同以及同意鲁国兰转租的报告批复、鲁国兰与王璐签订的租赁合同、门面实地图、曾金云所写的收条等证据，证实鲁国兰租赁给王璐的房屋是从朝阳社区居委会承租的，其有转租权，鲁国兰收取的转让金6 000元已转交给曾金云等事实。

　　根据上述确认的证据和双方当事人的陈述，长沙市芙蓉区人民法院审理查明：

　　2002年1月，长沙市芙蓉区朝阳街街道朝阳社区居民委员会将其管理的公房长沙市朝阳二村33栋东门1楼的一套门面承租给鲁国兰，合同期限为1年。此后，双方再未就该门面续签租赁合同，但鲁国兰一直在承租该门面。2003年1月和2005年8月，长沙市芙蓉区朝阳街街道办事处劳动服务公司两次批示，同意鲁国兰可将该门面转租给他人使用。2005年5月2日，鲁国兰与王璐签订一份门面租赁协议。协议约定：鲁国兰将位于长沙市朝阳二村33栋东门1楼的一套门面出租给王璐;鲁国兰负责将门面间墙拆除，王璐负责拆除费用;鲁国兰须负责处理该门面因产权或使用权所引起的纠纷;王璐须交给鲁国兰押金2000元，直至其经营终止，王璐经营期间若未给鲁国兰造成损失，鲁国兰应退还该笔押金。合同还就租金、租赁期限、等进行了约定。签订合同时，另一承租人曾金云正承租该门面中的一部分进行经营活动。王璐、鲁国兰经协商同意由王璐支付6 000元转让费给鲁国兰，曾金云不再承租该门面。合同签订前，王璐已向鲁国兰交了1 000元定金。2005年5月8日，王璐将6 000元转让费交给鲁国兰，鲁国兰于当天将该笔钱转交给曾金云。2005年5月9日，鲁国兰组织民工拆除门面内的间墙，http://www.5law.cn。先拆自砌墙，后发现分隔南北方向的间墙是承重墙，不能拆除，你知道领结婚证需要的手续。故没有拆除该间墙。王璐认为不拆除该间墙就不能达到其使用该门面的目的，故没有使用该门面。此后，王璐提出不再租赁该门面，要求鲁国兰退定金和转让费，鲁国兰对此有异议，双方遂发生争执。另查明，本案争讼的门面房被两堵间墙分隔成4个房间，其中分隔东西方向的间墙为可拆除的自砌墙，分隔南北方向的间墙为不可拆除的承重墙，承重墙上开了两扇门。

　　[审判]

　　长沙市芙蓉区人民法院认为：王璐与鲁国兰签订的门面租赁协议第一条约定：“甲方(鲁国兰)提供营业场地，甲方负责将门面间墙拆除，乙方(王璐)负责拆除费用，甲方负责该门面因产权使用权所引起的纠纷处理。”该项内容并未明确是只拆除一堵间墙或是将间墙全部拆除，也未说明门面内有承重墙不能拆除。根据普通人的认识，对该条款应理解为甲方负责将门面内的间墙全部拆除，由乙方负责拆除费用。且双方当事人均认可是在拆墙过程中发现分隔南北方向的间墙是承重墙不能拆除，才没有拆除该间墙。因此，法院推定双方在签订合同时的真实意思是要将门面内的间墙全部拆除。因为在拆除间墙过程中发现有承重墙不能拆除，是双方在签订合同时均未预见的，所以该合同属于双方因对间墙是否可拆产生重大误解而订立的合同。现王璐请求撤销，应予准许，因该合同取得的财产，应予以返还。王璐与鲁国兰签订的书面租赁合同中并未约定转让费问题，但两人均认可因为要让原租赁户曾金云腾空门面，由王璐将转让费交给鲁国兰，因此王璐向鲁国兰交转让费应视为双方对上述书面合同的补充约定，王璐已实际向鲁国兰支出该笔费用，鲁国兰依约取得的该笔费用也应返还给王璐。鲁国兰提出该笔费用已由其转交给曾金云，该费用不应由其返还的答辩意见，法院认为鲁国兰将转让费交给曾金云的行为系鲁国兰与曾金云之间的民事行为，与本案无关，故对该答辩意见不予采信。王璐提出鲁国兰在签订合同过程中有欺诈行为以及应赔偿其100元损失的请求，因无证据支持，法院不予支持。

　　依照《中华人民共和国》第五十四条第一款第(一)项、第五十八条的规定，判决：

　　一、鲁国兰于本判决生效之日起三日内向王璐返还定金1 000元;

　　二、鲁国兰于本判决生效之日起三日内向王璐返还门面转让费6 000元;

　　三、驳回王璐的其他诉讼请求。

　　本案受理费330元，由鲁国兰负担。

　　鲁国兰不服一审判决，向长沙市中级人民法院提出上诉，认为一审判决有意曲解租赁合同条款，混淆建筑物门面承重墙与间墙两个不同概念，以致产生明显偏袒王璐的错误判决。一审法院还有意回避与本案有直接因果关系的一个重要法律事实：即让租赁户曾金云腾空门面并赔偿其损失6 000元的事实。一审法院认为该事实(行为)与本案无关，其目的是为了使王璐免除应承担的民事赔偿责任。一审法院无论是对案件事实的认定还是适用法律均是错误的，请求撤销一审民事判决，判令王璐承担相应的民事责任。王璐未提出书面答辩意见。二审法院认为鲁国兰与王璐签订了门面租赁协议。协议约定由鲁国兰将位于长沙市朝阳二村33栋东门1楼的一套门面出租给王璐，其门面的间墙由鲁国兰负责拆除，王璐负责拆除费用。但在拆墙过程中，该门面南北方向的间墙因是承重墙无法拆除，从而对承租人王璐使用该门面造成影响。为此王璐请求撤销合同，返还定金应予允许。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，处理恰当。上诉人的上诉理由不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决：驳因上诉，维持原判。

　　重大误解可撤销合同案例评析:

　　本案争议的焦点有两点：1、应如何判断双方当事人签订的合同效力;2、鲁国兰向王璐收取的7000元钱是否是因租赁合同取得的，是否应退还给王璐。

　　一、王璐与鲁国兰签订的租赁合同中明确表示要拆除门面内的间墙，这一条款表明王璐租赁该门面房的要求是门面内应宽敞、无阻碍。因此只有拆除门面内的间墙才能实现王璐租赁该门面房的使用目的。在拆除间墙前，对于新工伤保险条例。王璐和鲁国兰双方对门面内的间墙是否能全部拆除的想法是一致的，即能够全部拆除，但是在履行合同的过程中，发现有一堵墙是承重墙，不能拆除，合同因此而无法继续履行。本案中是合同的双方当事人对合同标的物门面房内的间墙能否全部拆除都产生了重大误解，且此误解足以导致合同目的不能实现，因此本合同属于当事人因重大误解而订立的合同。王璐申请撤销该合同的请求应得到支持，双方因该合同取得的财产应予以退还。

　　二、鲁国兰收取的1000元定金和6000元转让费在双方签订的租赁合同中均无体现，则即便租赁合同被撤销，这两笔钱是否也应返还呢?合同中虽未约定定金条款，但在订立合同前有交付和收取定金的事实，应认定为双方为订立租赁合同而订立了定金合同。因该定金合同是从属于租赁合同的从合同，主合同被撤销后，定金合同亦无效，且鲁国兰在缔约和履约过程中并非不履行或不完全履行，不属于法定双倍返还定金的情形，故鲁国兰应向王璐返还定金1 000元。王璐给鲁国兰6000元转让费是为了让另一租赁户腾空门面，因此该笔钱可认定为是了实现王璐租赁该门面的使用目的，双方又在书面合同外补充约定的内容。因合同被撤销而无效，这项补充约定也应被撤销，所以鲁国兰收取的6000元转让费也应退还给王璐。

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